TJ 18033, 17 juill. 2026, RG 25/00996

République française
Au nom du peuple français

N° RG 25/00996 - N° Portalis DBXE-W-B7J-FENC
PB/DDG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES

JUGEMENT RENDU LE : 17 Juillet 2026

50G
[L] [C]

C/
[W] [G]
[U] [E]

DEMANDEUR :
Monsieur [L] [C]
demeurant [Adresse 1]

Comparant et plaidant par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BOURGES

DÉFENDEURS :
Madame [W] [G] et Monsieur [U] [E]
demeurant [Adresse 2]

Comparant et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BOURGES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Présidente : [...] [...], statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile,

Greffière lors des débats : [...] [...]

DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Juin 2026, présidée par Mme [...] qui a annoncé que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2026,

JUGEMENT :
Mis à disposition des parties à la date annoncée par la Présidente, assistée de Mme [...], Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Vu l’action introduite devant le tribunal judiciaire de BOURGES le 30 avril 2025 par Monsieur [L] [C] à l’encontre de Madame [W] [G] et de Monsieur [U] [E] aux fins de voir condamner Monsieur [E] à lui verser la somme de 6.250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 et Madame [G] la somme de 2.950 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2024 et une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les dernières conclusions de Monsieur [C] aux termes desquelles il réitère ses premières demandes ;

Vu les conclusions 2 de Monsieur [U] [E] et Madame [W] [G] RPVA du 31 mars 2026 par lesquelles ils concluent au débouté de Monsieur [C] de ses demandes en paiement au titre de la clause pénale et subsidiairement à les voir réduire dans de notables proportions compte tenu de son caractère excessif ; que reconventionnellement, ils demandent la condamnation de Monsieur [C] au paiement des sommes suivantes :
à titre principal,
- 1.200 euros au titre du dépôt de garantie
- 867,10 euros sauf à parfaire au titre de l’indemnité de 10 % de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
subsidiairement, d’ordonner la compensation entre les créances réciproques,
outre une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 mai 2026 ;

SUR CE,

* Sur la faute et la clause pénale

Vu les articles 1103 et suivants et 1231-1 du Code civil ;

Attendu que Monsieur [C] a loué à Madame [G] une maison sise [Adresse 3] à [Localité 1], selon acte en date du 26 novembre 2024 ; que le 4 février 2021, il a donné congé pour vente à sa locataire à échéance du 31 janvier 2023 ;

Attendu que Monsieur [E], compagnon de Madame [G] a fait savoir au mois de septembre 2022 qu’il était intéressé par l’achat de la maison ; qu’un compromis de vente a été signé le 25 janvier 2023 au prix de 125.000 euros ; que la vente par acte authentique devait être réitérée au plus tard le 31 juillet 2024 ; qu’une occupation d’occupation précaire était signée avec échéance du 31 juillet 2024 ;

Attendu que la vente n’a pas été réitérée ; que Monsieur [C] sollicite le paiement de la clause pénale prévue en page 7 du contrat limitée à 5 % du prix de vente alors qu’elle est habituellement fixé à 10 % dudit prix et faisant valoir que celle-ci vient indemniser l’immobilisation du bien pendant le long délai accordé pour la réitération de la vente ; qu’il soutient avoir perdu une chance de vendre sa maison plus rapidement et à un prix supérieur ; qu’il indique d’ailleurs qu’il a finalement vendu le bien au prix de 130.000 euros le 16 janvier 2025 ; qu’il précise que le notaire chargé de la vente était aussi celui en charge de la succession du père de l’acquéreur et qu’il était donc bien placé pour évaluer le montant de l’indemnité et le délai à prévoir pour la réitération ;

Attendu que Monsieur [E] s’oppose à cette demande ; qu’il explique qu’il n’a pas reçu à temps les fonds qui devaient servir au règlement du prix de vente et qui provenaient du déblocage de la succession de son père ; qu’il dénie toute responsabilité ; qu’il nie tout préjudice pour le vendeur dans la mesure où le bien a finalement été vendu au prix de 130.000 euros en novembre 2024 ; que subsidiairement il demande à voir réduire le montant de la clause pénale qu’il considère comme excessif ;

Attendu que le compromis de vente passé devant notaire et signé entre Monsieur [C] et Monsieur [E] pour l’achat du bien susvisé prévoyait que l’achat devait être financé sur ses fonds personnels ou assimilés (page 5) ; qu’en page 6, l’acquéreur se disait suffisamment informé que s’il avait au final besoin de recourir à un prêt, il ne pourrait se prévaloir du statut protecteur institué par l’article L.313-41 du Code de la Consommation auquel il a renoncé ; qu’à la suite était prévue une clause pénale d’un montant de 6.250 euros dans l’hypothèse où toutes les conditions réunies, l’une des parties s’abstiendrait de régulariser l’acte authentique ; que la réitération de l’acte de vente devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2024 ;

Attendu qu’il est constant que Monsieur [E] avait envisagé de financer l’acquisition du bien au moyen des fonds provenant de l’héritage de son père en cours de liquidation ; qu’aucune condition suspensive ne concerne le mode de paiement ;

Attendu qu’en conséquence quand bien-même l’argent n’aurait pas été disponible en temps et en heure, ce qui était prévisible dès le mois de mars à en croire les termes du sms produit, il lui appartenait de trouver une solution alternative pour procéder au règlement du prix de vente et donc pour que la réitération de la vente puisse intervenir dans les délais ; qu’en s’y abstenant ou en signant le compromis de vente alors qu’il n’était pas en situation de respecter ses engagements et le premier d’entre eux, à savoir le paiement du prix de vente, Monsieur [E] a commis une faute justifiant la mise en oeuvre de la clause pénale ;

Attendu que le montant de la clause pénale a été fixé à la somme de 6.250 euros soit 5 % du prix de vente ce qui en soi n’est pas excessif ;

Attendu que le bien a été immobilisé en vain pendant 18 mois ;

Attendu cependant que Monsieur [C] expose avoir réussi à vendre son bien au prix de 130.000 euros le 16 janvier 2025 soit 6 mois après le premier terme de réitération de la vente par acte authentique ; qu’en dehors des intérêts qu’il aurait gagnés pour une vente au prix prévu de 125.000 euros passé en juillet 2024, Monsieur [C] ne justifie d’aucun autre préjudice financier ;

Attendu qu’il en ressort que de ce fait le montant de la clause pénale apparaît excessif et qu’il convient de le réduire à la somme de 3.250 euros pour les démarches supplémentaires entreprises pour parvenir finalement à la vente du bien ;

Attendu que Monsieur [E] sera condamné à payer à Monsieur [C] la somme de 3.250 euros au titre de la clause pénale en raison de la non-réitération de l’acte authentique de vente dans le délai prévu au 31 juillet 2024 étant pris en considération la teneur de ses échanges par SMS avec le propriétaire, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 date de l’assignation à défaut de mise en demeure préalable ;

* Sur l’indemnité d’occupation précaire et le dépôt de garantie

Attendu que Monsieur [C] poursuit également la condamnation de Madame [G] au paiement de la somme de 2.950 euros au titre de l’astreinte prévue dans la convention d’occupation précaire signée entre les parties ;

Attendu que Madame [G] conclut au débouté de cette demande et à titre subsidiaire à la réduction de la somme sollicitée eu égard à son caractère manifestement excessif ;
qu’elle fait état principalement de la difficulté d’un déménagement après une occupation de 20 ans ;

Attendu que le compromis de vente prévoit en page 4 que Madame [G] ne sera plus locataire à compter du 1er février 2023 compte tenu du congé délivré à échéance du 31 janvier 2023 mais sera autorisée à occuper le bien jusqu’à la régularisation de la vente prévue le 31 juillet 2024 ; qu’une convention d’occupation précaire a été régularisée entre les parties en ce sens qui prévoyait une astreinte non réductible de 50 euros par jour passé ce délai ;

Attendu qu’il est constant que Madame [G] est partie le 28 septembre 2024 soit 59 jours au-delà du terme prévu ; que compte tenu des difficultés pour son compagnon d’obtenir les fonds pour parvenir à l’achat dès le mois de mars, le déménagement, qui devenait inévitable, aurait dû être anticipé ;

Attendu qu’au regard du montant du loyer mensuel de 600 euros et de la durée limitée du maintien indû dans les locaux, le montant de l’astreinte apparaît très élevé et sera réduit à la somme de 25 euros par jour, soit la somme due de 1.475 euros ;

Attendu que Madame [G] sera condamnée à payer à Monsieur [C] la somme de 1.475 euros au titre de l’astreinte pour l’occupation de la maison au-delà du terme prévue dans la convention d’occupation précaire avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 date de l’assignation, à défaut de mise en demeure préalable ;

Attendu qu’il conviendra de déduire de cette somme, le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1.200 euros ;

* Sur les dépens et l’article 700

Attendu que Monsieur [E] et Madame [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à Monsieur [C] une indemnité de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS,