TJ 18033, 17 juill. 2026, RG 25/00718

République française
Au nom du peuple français

N° RG 25/00718 - N° Portalis DBXE-W-B7J-FDES
PB / DDG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES

JUGEMENT RENDU LE : 17 Juillet 2026

50A
[H] [L]

C/
[E] [F]

DEMANDEUR :
Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 1]

Comparant et plaidant par Me Dominique LACROIX, avocat au barreau de BOURGES

DÉFENDERESSE :
Madame [E] [F], demeurant [Adresse 2]

Comparant et plaidant par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BOURGES

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Présidente : [...] [...], statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile,

Greffière lors des débats : [...] [...]

DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Juin 2026, présidée par Mme [...] qui a annoncé que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2026,

JUGEMENT :
Mis à disposition des parties à la date annoncée par la Présidente, assistée de Mme [...], Greffière.

Vu l’action en nullité de la vente de biens immobiliers intervenue selon acte notarié du 15 janvier 2025 pour dol introduite devant le tribunal judiciaire de BOURGES le 21 mars 2025 par Monsieur [H] [L] à l’encontre de Madame [E] [F] ;

Vu les conclusions de Madame [F] par lesquelles elle conclut au débouté de Monsieur [L] de l’intégralité de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions 2 de Monsieur [L] RPVA du 9 février 2026 par lesquelles il demande à voir dire que son consentement au contrat de vente de l’immeuble a été vicié par dol en conséquence demande à voir prononcer l’annulation de la vente constatée par acte authentique au rapport de Maître [O] notaire associé à [Localité 1] en date du 15 janvier 2025 en vertu duquel Monsieur [L] a acquis de Madame [F] :
- un ensemble immobilier sis [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1], lot 17 (studio), lot 57 (cave) au prix de 42.500 euros
de la voir condamner à lui rembourser :
- la somme de 42.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation (prix de vente)
- la somme de 6.571,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation (frais d’acte)
et la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu’il conclut au débouté de toutes les demandes de Madame [F] et sollicite sa condamnation à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître LACROIX ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 mai 2026 ;

SUR CE,

* Sur l’annulation de la vente pour dol

Vu les 1137 et suivants du Code civil ;

Attendu que Monsieur [L] a fait l’acquisition selon acte notarié du 15 janvier 2025 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] vendu par Madame [F] moyennant la somme de 42.500 euros, outre 6.571,03 euros au titre des frais d’acte ;

Attendu que Monsieur [L] s’est aperçu que l’endroit abritait un point de deal, ce qu’il établit par la production d’une photographie et d’un faisceau d’indices, information qui ne lui avait pas été divulguée, raison pour laquelle il entend agir sur le fondement du dol pour obtenir l’annulation de la vente dès lors qu’il prétend que Madame [F], qui demeurait à proximité de l’immeuble, avait connaissance du vice et l’a sciemment tu comme le montre la lettre de Maître [O] du 30 janvier 2025 ; qu’il fait valoir qu’il a été jugé qu’un trouble du voisinage d’une certaine importance est constitutif d’un vice caché dont le vendeur est responsable vis-à-vis de son acheteur ; qu’en l’espèce il prétend que l’activité illégale empêche la jouissance paisible du lieu ce qui constitue un trouble grave qui justifie la demande d’annulation de la vente ;

Attendu que Madame [F], qui s’oppose à la demande d’annulation de la vente, rétorque qu’il appartient à Monsieur [L] d’établir que la vendeuse, qui en avait connaissance, a intentionnellement dissimulé le trouble de voisinage allégué, l’existence de manoeuvres ou de mensonges et que celui-ci était constitué avant l’acquisition ; qu’elle soutient que les éléments de preuve sont postérieurs à la date de l’achat et que ceux qui lui sont antérieurs n’ont jamais été portés à sa connaissance ; qu’elle précise qu’elle n’habitait pas dans l’immeuble et soutient ne pas avoir été destinataire des courriels produits ; qu’elle fait observer que Monsieur [L], originaire de [Localité 1] contrairement à elle, avait mentionné connaître “ pas mal le coin “ avant la vente et que le logement était intéressant du fait de la présence d’école à proximité et lui avait même fait savoir qu’il était en pourparlers pour l’achat d’un autre bien dans le même immeuble ; qu’elle observe que la gestionnaire du syndic a précisé à Monsieur [L] que si le trafic dont il décrit l’existence a pu exister par le passé, il avait cessé du fait de l’incarcération du locataire en cause fin 2023 ; qu’elle précise enfin qu’elle a acheté une maison le 25 février 2025 pour y vivre avec son compagnon ;

Attendu qu’il appartient à Monsieur [L], qui prétend que son consentement a été vicié par dol, d’établir l’existence durable et significative du trouble de voisinage qu’il allègue, que celui-ci préexistait à la vente, la parfaite connaissance par la vendeuse du vice et l’existence d’une dissimulation intentionnelle, mais encore que l’information cachée et non apparente était déterminante de son intention d’achat ;

Attendu que la vente a eu lieu le 15 janvier 2025 ; que le logement de 25,14 m² a été vendu au prix de 42.500 euros, soit au prix de 1.690 euros le m², cave comprise, un peu supérieur à la moyenne des prix, sans être lésionnaire ;

Attendu que l’immeuble dont s’agit est rattaché au [Adresse 4] qui est localement qualifié de quartier sensible du fait des problèmes récurrents de points de deal et de trafics de stupéfiants, ce que Monsieur [L], qui est originaire de [Localité 1] et qui déclare dans ses échanges par SMS avec Madame [F] avant la vente connaître “ pas mal le coin“, ne pouvait donc ignorer ; qu’en tout état de cause une simple recherche sur internet pouvait permettre d’informer suffisamment Monsieur [L] sur les désavantages du quartier pour lui permettre d’apprécier l’intérêt de la transaction ;

Attendu que l’information étant connue et facilement accessible, il ne peut y avoir de réticence dolosive de la part de Madame [F] pour ne pas avoir spontanément souligné la réputation du quartier, a fortiori, à l’endroit d’un acquéreur qui ne méconnaissait pas “ le coin “; que la possibilité qu’un trafic de drogue puisse se tenir dans l’immeuble, à un moment ou à un autre, était donc de l’ordre de l’envisageable ;

Attendu que s’agissant précisément de la situation au moment de la vente, la photographie produite attribuée à l’épisode dénoncé, qui n’est pas datée et qui ne permet pas de reconnaître l’endroit où elle a été prise, n’apparaît pas probante ;

Attendu qu’à la plainte de Monsieur [L] auprès de Madame [Y], la gestionnaire de copropriété, de l’existence d’un trafic de stupéfiants dans l’immeuble, par courriel à la fin du mois de janvier 2025, celle-ci lui répond qu’il a été l’un des premiers à l’appeler pour lui signaler la présence de “ passeurs “ dans la copropriété et lui confirme qu’il n’y avait pas jusque là de trafic décelé dans la résidence, qu’une problématique du genre avait eu lieu en 2023-2024 mais qu’il y avait été mis un terme ;

Attendu que lorsque Madame [F], questionnée par l’acheteur, s’enquiert de la situation auprès de Madame [Y], elle commence par s’étonner de ne pas avoir eu l’information, celle-ci lui répond, par mail du 27 janvier 2025, que de deux personnes se sont plaintes récemment d’un point de deal dans l’immeuble, ce à quoi elle leur a répondu qu’effectivement il y avait eu par le passé une problématique de ce genre (2023), que le syndic avec la police avait réussi à y mettre un terme et qu’il n’y avait pas eu d’autres alertes depuis - ce que confirme le notaire dans son courrier du 30 janvier 2025 - qu’elle a pu constater la réalité du trafic lorsqu’elle s’est rendue sur place la semaine précédente et enfin que des démarches ont été entreprises pour le faire cesser ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que d’une part, au moment de l’achat, aucun deal n’était en place ; que dans le cas contraire, Monsieur [L] l’aurait constaté par lui-même à l’occasion de ses visites du bien ; que d’autre part l’information sur la réputation du quartier était facilement accessible à un acheteur normalement diligent ; que Monsieur [L] pouvait alors en déduire une probabilité élevée d’être confronté, dans l’immeuble de l’appartement dont il s’apprêtait à faire l’acquisition, à un tel événement ;

Attendu que, dès lors, le tribunal ne peut pas considérer que le fait pour la vendeuse de ne pas avoir évoqué le précédent, auquel il a été mis un terme et qui remontait à 1 an et demi avant la vente, à un acquéreur qui lui déclare connaître le quartier, constitue une réticence dolosive ;

Attendu qu’aucune manoeuvre spécifique n’est par ailleurs démontrée ;

Attendu que Monsieur [L] échoue à établir que le trouble de jouissance qu’il dénonce est antérieur à la vente ou que la vendeuse a intentionnellement retenu une information capitale de son intention d’achat ;

Attendu que Monsieur [L] sera débouté de toutes ses demandes ;

* Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [F]

Attendu que Madame [F] qui considère qu’en réalité Monsieur [L] a changé d’avis et cherche un prétexte pour annuler la vente sollicite la condamnation de Monsieur [L] à une indemnité de 3.000 euros en réparation de son préjudice considérant qu’il a abusivement saisi la juridiction ;

Attendu que Monsieur [L] s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée par Madame [F] ;

Attendu que le caractère abusif de cette procédure n’est pas établi, pas plus d’ailleurs qu’il n’est fait état d’un préjudice spécifique ;

Attendu que Madame [F] sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts ;

* Sur les dépens et l’article 700

Attendu que Monsieur [L], qui succombe, sera condamné aux dépens ;

Attendu qu’il paraît équitable de condamner Monsieur [L] à payer à Madame [F] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS,