TJ 14366, 20 juill. 2026, RG 26/00305

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00305 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DSFL

JUGEMENT DU 20 JUILLET 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 18 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sis [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la S.A.R.L. CITYA COTE FLEURIE, Société à Responsabilité Limitée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°751 227 984, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN substitué par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [R] [K],
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [K],
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [K],
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 20 juillet 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K] sont propriétaires des lots de copropriété numéros 19, 46 et 80 au sein de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] (Résidence "[Etablissement 1]").

Le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic a mis en demeure :
[R] et [J] [K], par courrier daté du 19 septembre 2025, de payer la somme de 2 377,12 euros,[G] [K], par courrier daté du 17 décembre 2025, de payer la somme de 3 143,97 euros,au titre des charges et frais demeurés impayés.

Suivant acte de commissaire de justice des 17 et 19 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic la société [Adresse 8] a fait assigner Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K] devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement ceux-ci :
à lui payer la somme de 3 894,34 euros correspondant au montant des charges de copropriété arrêtées au 25 février 2026, et ce avec intérêts au taux légal du 19 septembre 2025 sur la somme de 2 377,12 euros pour [R] et [J] [K] et du 17 décembre 2025 sur la somme de 3 143,97 euros pour [G] [K], et à compter de l’assignation pour le surplus,à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts,aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
À l’audience du 18 mai 2026, le demandeur a réitéré oralement ses demandes par la voix de son conseil.

Bien que convoqués, Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K] n’étaient ni présents, ni représentés lors de l’audience.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :
l'extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K],le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 06 mai 2023, 20 avril 2024, 31 mai 2025 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,la répartition des charges de copropriété et le règlement de copropriété,les appels de fonds,les lettres de mise en demeure,un relevé de comptes arrêté au 25 février 2026.
Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K] lui doit encore la somme de 3 894,34 euros.

Il devra être écarté la somme totale de 316,80 euros au titre de multiples mises en demeure émises alors même que les précédentes étaient restées sans effet, ce qui conduit à considérer qu’elles sont manifestement inutiles.

Enfin, bien qu’avisés des causes et enjeux du procès, Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K] n’ont fait connaître aucune cause de libération de la dette, laquelle est au demeurant justifiée par les pièces susvisées.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 3 577,54 euros.

Condamnation sera prononcée en ce sens, et assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date de l’assignation.

En revanche, vu l’article 1310 du code civil, la demande de solidarité sera rejetée en l’absence de justification d’une cause de solidarité.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K].

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K], succombant, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Messieurs [R] et [G] et Madame [J] [K] seront condamnés à lui payer la somme totale de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,