CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/01626

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 JUILLET 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01626 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZMB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection d'IVRY-SUR-SEINE- RG n° 11-23-002949

APPELANTE

Madame [S] [B]

née le 25 Mars 1976 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000273 du 11/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 114 533

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A OPERATEUR NATIONAL DE VENTE (ONV) venant aux droits de la soicété IMMOBILILIER 3F

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 849 167 002

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 16 juin 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu'au 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2007, la Sa d'HLM Immobilière 3F a donné en location à Monsieur [Y] [P] [C] et Madame [S] [C] un appartement de trois pièces principales d'une surface de 64 m2 ainsi qu'un emplacement de stationnement 2441P-0114 dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Localité 4], [Adresse 1].

Suivant avenant en date du 14 juin 2013, les parties ont convenu que suite à la dissolution du mariage des époux [C]- [B] prononcé par jugement du tribunal de grande instance de Créteil le 1er aout 2012, le contrat de bail était transféré au seul nom de Madame [S] [B].

La Sa d'HLM Immobilière 3F a saisi le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité d'Ivry sur Seine qui par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2023 a :

- constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 05 juin 2023,

- autorisé la Sa d'HLM Immobilière 3F, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de Madame [S] [B] des lieux qu'elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

- dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Madame [S] [B] à payer à la Sa d'HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables :

- une somme de 7 611,22 euros à titre de loyers, indemnités d'occupation et charges impayées au 31 octobre 2023 (indemnité d'octobre 2023 incluse) avec des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

- une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de :

- 990 euros pour l'appartement (sans indexation possible et charges comprises à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des locaux ,

- 67 euros pour l'emplacement de stationnement (sans indexation possible des charges comprises) à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des locaux

- rejeté les prétentions plus amples ou contraires

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement

- condamné Madame [S] [B] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais:

- du commandement de payer délivrer le 05 avril 2023 s'élevant à 146,10 euros,

- de la saisie de la CAF le 30 mars 2023 (dont le cout sera limité à 1 euro)

- de l'assignation délivrée le 10 juillet 2023 s'élevant à 54,43 euros (et non à 72, 52 euros)

- de la dénonciation de l'assignation au préfet le 21 juillet 2023 (dont le cout sera également limité à 1 euro)

Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2024, Madame [S] [B] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 avril 2024 Madame [S] [B] demande à la cour de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement déféré en date du 19 décembre 2023 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion,

- suspendre dès à présent les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative,

- en conséquence, débouter purement et simplement la Sa d'HLM Immobilière 3F de sa demande de résolution et de résiliation judiciaire du bail et de l'ensemble de ses demandes subséquentes,

- dire et juger qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juillet 2024, la société Operateur National de Vente venant aux droits de la Sa d'HLM Immobilière 3F demande à la cour de :

- la recevoir en son intervention volontaire,

- dire et juger qu'elle vient aux droits de la Sa d'HLM Immobilière 3F en sa qualité de propriétaire des biens loués,

- mettre la Sa d'HLM Immobilière 3F dès lors hors de cause,

- infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle Madame [S] [B] a été condamnée à la somme invariable de 990 euros par mois pour le logement et 67 euros par mois pour le parking,

- infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] en ce qu'il a condamné Madame [S] [B] au paiement de la somme de 7 611,22 euros à titre de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 31 octobre 2023 (indemnité d'octobre 2023 incluse,

- confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour le surplus,

En conséquence,

- constater la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 5 juin 2023,

-l'autoriser, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de Madame [S] [B] des lieux qu'elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner Madame [S] [B] à lui payer, en deniers ou quittances valables, une somme actualisée de 3 018,08 euros à titre de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 3 juillet 2024 (terme de juin 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- fixer l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi tant s'agissant du logement que du parking et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux, et condamner Madame [S] [B] à due concurrence,

- débouter Madame [S] [B] du surplus de ses demandes,

- condamner Madame [S] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Madame [S] [B] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intervention volontaire de la société Operateur National de Vente,

Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile :

" Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité."

Aux termes de l'article 555 du même code :

" Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause. "

Il résulte des pièces produites que la société Operateur National de Vente est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier dans lequel sont situés le logement et l'emplacement de stationnement donnés à bail à Madame [S] [B], en vertu d'un acte authentique du 29 décembre 2023 ayant pris effet le 31 décembre 2023.

Cet acte prévoit expressément que l'acquéreur bénéficie de la jouissance des biens par la perception des loyers et se voit transférer les droits attachés à la situation locative.

Dès lors, la société Operateur National de Vente justifie d'un intérêt personnel, direct et actuel à l'instance dès lors qu'elle est devenue titulaire des droits du bailleur concernant tant le recouvrement des sommes dues que les conséquences de la résiliation du bail.

Son intervention volontaire est donc recevable.

Il convient en conséquence de la recevoir en son intervention volontaire, de dire qu'elle vient aux droits de la société Immobilière 3F relativement au bail litigieux et de mettre cette dernière hors de cause.

Sur la résiliation du bail,

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

" Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (...) Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. "

Il ressort des pièces produites qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [B] le 5 avril 2023 pour une somme de 2 873,65 euros.

La Caisse d'Allocations Familiales du Val-de-Marne a été régulièrement saisie le 31 mars 2023 et l'assignation a été dénoncée au représentant de l'État dans le département le 21 juillet 2023.

Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été intégralement acquittées dans le délai légal de deux mois ayant expiré le 5 juin 2023.

Les conditions légales d'acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à cette date.

C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 5 juin 2023.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l'actualisation de la dette locative,

Aux termes de l'article 1353 du code civil :

" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

Il résulte du décompte actualisé produit aux débats que, postérieurement au jugement entrepris, Madame [S] [B] a repris le règlement de ses échéances courantes ainsi qu'une partie de son arriéré.

La créance locative, qui s'élevait à 7 611,22 euros au 31 octobre 2023, a ainsi été ramenée à la somme de 3 018,08 euros au 3 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus.

Ce montant n'est utilement contesté par aucune pièce contraire.

Il convient dès lors d'infirmer le jugement sur le quantum de la condamnation et de condamner Madame [S] [B] à payer à la société Operateur National de Vente la somme actualisée de 3 018,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement,

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut accorder au locataire en mesure d'apurer sa dette des délais de paiement et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire.

Il ressort des pièces du dossier qu'après le prononcé du jugement entrepris, Madame [S] [B] a repris le paiement de ses loyers courants et a significativement réduit sa dette locative.

Cette évolution favorable démontre sa volonté d'exécuter ses obligations contractuelles et sa capacité à poursuivre l'apurement progressif de son arriéré.

Compte tenu du montant désormais limité de la dette, de la reprise des paiements courants et de l'objectif de prévention des expulsions poursuivi par le législateur, il apparaît justifié d'accorder à l'appelante des délais de paiement.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de douze mois à compter du présent arrêt.

Madame [S] [B] sera autorisée à s'acquitter de sa dette de 3 018,08 euros par douze mensualités successives de montant égal, en sus du paiement intégral du loyer, des charges et accessoires courants.

Il sera toutefois rappelé que le bénéfice de ces délais est subordonné au respect strict de l'échéancier ainsi fixé.

À défaut de paiement d'une seule mensualité du plan d'apurement ou d'une seule échéance de loyer, charges ou indemnité courante à son terme exact, et quinze jours après mise en demeure demeurée infructueuse, la débitrice sera déchue du bénéfice des délais accordés ; la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet rétroactivement à la date du 5 juin 2023.

Sur l'indemnité d'occupation,

Aux termes de l'article 1240 du code civil :

" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

L'indemnité d'occupation due après résiliation du bail présente un caractère à la fois indemnitaire et compensatoire en ce qu'elle tend à réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de l'occupation sans titre des lieux.

Il résulte des relevés de compte, décomptes analytiques, régularisations de charges et consommations d'eau produits aux débats que les sommes facturées à la locataire sont susceptibles de varier en fonction des charges récupérables et des régularisations périodiques.

La fixation d'une indemnité d'occupation forfaitaire et invariable ne permet pas une réparation intégrale du préjudice effectivement subi par le bailleur.

Il convient donc d'infirmer le jugement sur ce point et de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers, charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisé soit par l'expulsion, soit par une remise de clefs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

L'article 696 du code de procédure civile dispose :

" La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

L'article 699 du code de procédure civile dispose :

" Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, poursuivre directement contre la partie condamnée le recouvrement des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. "

L'article 700 du code de procédure civile dispose :

" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

Madame [S] [B] succombant en cause d'appel, elle supportera les entiers dépens de l'instance d'appel.

Les circonstances de l'espèce ne commandent cependant pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Opérateur National de Vente.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS