CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/03363

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 JUILLET 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03363 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6CW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/03995

APPELANT

Monsieur [Y] [L]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2] ( MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001862 du 12/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Ayant pour avocat plaidant Me Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, toque : K49

INTIMÉE

S.A. ELOGIE [D]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 552 038 200

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Fabrice POMMIER de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

Mme Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre,

M. Jean-Yves PINOY, conseiller,

Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 1967, la société de gérance d'immeubles immobiliers a donné en location à M. [R] [C] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

La SA Elogie [D] est devenue le bailleur.

M. [R] [C] [L] est décédé le [Date décès 1] 1989.

Le 12 mars 2021, la SA Elogie [D] a saisi la CCAPEX de la situation de M. [Y] [L].

Par exploit du 21 février 2023, la SA Elogie [D] assigne M. [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel par un jugement contradictoire du 11 décembre 2023 statue en ces termes :

- constate la résiliation du bail en date du 4 octobre 1967 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du [Date décès 1] 1989

- ordonne l'expulsion de M. [Y] [L] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], au besoin avec l'assistance de la force publique, faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux

- condamne M. [Y] [L] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d'un montant de 287,64 euros, de la résiliation du bail intervenue le [Date décès 1] 1989 jusqu'à la libération effective des lieux

- condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] une somme de 45,41 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 9 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

- ordonne la capitalisation des intérets

- rejette le surplus des demandes

- condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles

- condamne M. [Y] [L] aux dépens

- rappelle le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, M. [Y] [L] interjette appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 14 mars 2026, M. [Y] [L] demande à la cour de :

- déclarer M. [Y] [L] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris le 11 décembre 2023 (RG N°23/03995) en ce qu'il :

- constate la résiliation du bail en date du 4 octobre 1967 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du [Date décès 1] 1989 ;

ordonne l'expulsion de M. [Y] [L] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec l'assistance de la force publique, faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

condamne M. [Y] [L] à payer une indemnité d'occupation égale au montant d'un loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d'un montant de 287,64 euros, de la résiliation du bail intervenue le [Date décès 1] 1989 jusqu'à la libération effective des lieux ;

condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] une somme de 45,41 euros au titre des indemnités d'occupation échues au 9 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ordonne la capitalisation des intérêts ;

rejette le surplus des demandes ;

condamne M. [Y] [L] à payer à la SA Elogie [D] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamne M. [Y] [L] aux dépens ;

rappelle le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

- juger que M. [Y] [L] est domicilié au [Adresse 4] à [Localité 1], sans interruption depuis le 4 octobre 1967 et au moins sur la période litigieuse du [Date décès 1] 1988 au [Date décès 1] 1989 ;

- débouter la société SA Elogie [D] de l'intégralité de ses demandes ;

En conséquence,

- prononcer le transfert de plein droit du bail portant sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] au profit de Monsieur [Y] [L] depuis le décès de son père, preneur à bail, M. [R] [C] [L] depuis le [Date décès 1] 1989 ;

- juger que le commandement de quitter les lieux adressés à M. [Y] [L] le 24 janvier 2024 est nul d'effet ;

- ordonner le maintien de M. [Y] [L] dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] en ce qu'il est titulaire du bail depuis le transfert opéré à son profit de plein droit le [Date décès 1] 1989 ;

A titre subsidiaire,

- juger l'existence d'un bail verbal portant sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] au profit de M. [Y] [L] depuis le décès de son père, M. [R] [C] [L] intervenu le [Date décès 1] 1989 ;

- juger que le commandement de quitter les lieux adressés à M. [Y] [L] le 24 janvier 2024 est nul d'effet ;

- ordonner le maintien de M. [Y] [L] dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] en ce qu'il est titulaire du bail verbal consenti à son profit par son bailleur depuis le décès de son père, M. [R] [C] [L] le [Date décès 1] 1989 ;

En tout état de cause,

- débouter la Sa Elogie [D] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1€ symbolique ;

- condamner la Sa Elogie [D] à payer à M. [Y] [L] la somme de 2 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, à recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile par la Selarl Recamier, Avocats & Associés en la personne de Maître Christophe Pachalis, avocat au Barreau de Paris.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 juillet 2024, la SA Elogie [D] demande à la cour de :

A titre principal,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles subsidiaires formulées par M. [Y] [L] suivantes :

A titre subsidiaire,

- constater l'existence d'un bail verbal portant sur les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] au profit de M. [Y] [L] depuis le décès de son père, M. [R] [C] [L] intervenu le [Date décès 1] 1989 ;

- constater que le commandement de quitter les lieux, adressé à M. [Y] [L] le 24 janvier 2024 est nul d'effet ;

- ordonner le maintien de M. [Y] [L] dans les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1] en ce qu'il est titulaire du bail verbal consenti à son profit par son bailleur depuis le décès de son père, M. [R] [C] [L] le [Date décès 1] 1989 ;

- confirmer le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

A titre subsidiaire,

- ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti par la Sa Elogie - [D], cette résiliation étant effective au jour de la délivrance de l'assignation, en raison des troubles anormaux causés par M. [Y] [L] à son voisinage,

En tout etat de cause,

- débouter M. [Y] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [Y] [L] à verser à la Sa Elogie- [D] la somme de 1 euro symbolique à titre de dommages et intérêts,

- ordonner la libération des lieux par M. [Y] [L] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,

- ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Y] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un appartement situé [Adresse 5], outre une cave, à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- ordonner la suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner M. [Y] [L] à payer à la Sa Elogie ' [D] une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat, à défaut du jugement à venir, jusqu'à complète libération des lieux,

- condamner M. [Y] [L] à payer à la Sa Elogie ' [D] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des divers actes de commissaires de justice, et en particulier celui des deux sommations,

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail d'habitation,

Monsieur [Y] [L] sollicite principalement la reconnaissance d'un transfert de bail à son profit sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement la reconnaissance d'un bail verbal, et son maintien dans les lieux.

La SA Elogie [D] sollicite la confirmation du jugement et, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail pour troubles de jouissance.

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu'en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré au profit du conjoint survivant, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin notoire, ou des ascendants, descendants ou personnes à charge, à condition qu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le transfert du bail ne résulte pas automatiquement du décès du locataire, mais est subordonné à la réunion cumulative de deux conditions :

- d'une part, l'appartenance du demandeur à l'une des catégories limitativement énumérées par le texte ;

- d'autre part, la justification d'une communauté de vie effective et stable d'au moins un an à la date du décès.

L'article 1353 du code civil impose en outre que la charge de la preuve incombe à celui qui invoque un droit, en l'espèce le droit au transfert du bail.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation rappelle que le transfert n'est dit "automatique" qu'à la condition préalable que les critères légaux soient établis (Civ. 3e, 28 septembre 2022, n° 21-11.533).

Il appartient donc à Monsieur [Y] [L] de démontrer qu'il remplissait, au moment du décès de son père survenu le [Date décès 1] 1989, les conditions légales du transfert, et notamment une communauté de vie effective sur la période pertinente.

Or, la cour constate que les pièces produites, tant en première instance qu'en appel, ne permettent pas d'établir de manière suffisamment probante une cohabitation stable et continue sur la période de référence comprise entre le [Date décès 1] 1988 et le [Date décès 1] 1989.

Les documents produits, composés principalement d'éléments administratifs et de justificatifs isolés, ne caractérisent pas une vie commune au sens de l'article 14 précité, laquelle implique une communauté de résidence effective, habituelle et non équivoque.

Les pièces complémentaires produites en cause d'appel, bien que situées dans la période pertinente, demeurent insuffisantes pour établir avec certitude la réalité d'une communauté de vie répondant aux exigences légales.

Dès lors, c'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a retenu l'absence de preuve du droit au transfert du bail.

Monsieur [Y] [L] ne produit aucun élément permettant d'établir qu'il vivait avec Monsieur [R] [C] [L] entre le [Date décès 1] 1988 et le 31 décembre 1988.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [Y] [L] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'une cohabitation d'au moins une année au moment du décès de sorte qu'il convient de rejeter sa demande tendant au constat du transfert du bail.

Par conséquent, il convient de constater que le bail est résilié de plein droit depuis le [Date décès 1] 1989.

Monsieur [Y] [L] devra restituer les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d ' un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le jugement est confirmé de ces chefs.

Sur les demandes relatives à l'existence d'un bail verbal,

L'article 564 du code de procédure civile dispose que :

À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf exceptions limitativement prévues.

L'article 910-4 du code de procédure civile indique que :

Les parties doivent présenter dès leurs premières écritures l'ensemble de leurs prétentions au fond.

Ces dispositions consacrent le principe de concentration des prétentions en cause d'appel, qui interdit l'introduction de demandes nouvelles, sauf lorsqu'elles constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Les demandes subsidiaires tendant à voir reconnaître l'existence d'un bail verbal constituent des prétentions nouvelles en appel.

Elles ne tendent ni aux mêmes fins que la demande initiale fondée sur un transfert légal du bail existant, ni à en assurer le complément ou l'accessoire, mais reposent sur une cause juridique distincte.

Dès lors, elles encourent l'irrecevabilité.

En tout état de cause, et à titre surabondant, la cour observe qu'un bail écrit ayant existé entre le bailleur et la partie defunte, lequel n'est contesté par aucune des parties, la qualification de bail verbal est inopérante et contradictoire avec l'objet même du litige, lequel porte exclusivement sur la transmission du contrat de bail initial.

Sur la demande de dommages et interets,

La société Elogie [D] ne justifie d'aucun préjudice lié à une faute imputable à M. [Y] [L].

Elle sera des lors deboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires,

Monsieur [Y] [L], qui succombe en son appel, supportera les dépens d'appel.

Il sera également condamné à verser à la SA Elogie [D] une indemnité de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS