CA Paris, 9 juill. 2026, RG 24/03289

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03289 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI55X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2024-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/00052

APPELANTS

Monsieur [V] [R]

né le 20 juin 1963 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3] (PORTUGAL)

et

Madame [Q] [R]

née le 28 mars 1965 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

[Localité 5] (USA)

Tous deux représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Audrey ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [K] [T]

née le 02 juillet 1985 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

et

Monsieur [O] [C]

né le 21 janvier 1975 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous deux représentés par Me Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0021

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 07 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Jean-Yves PINOY, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 09 juin 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu'au 09 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2016, Madame [Y] [R] a donné à bail à Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 3 540 euros et 430 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2022, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] venant aux droits de l'ancienne bailleresse ont fait signifier à Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] un congé pour vente au prix de 2 550 000 euros et à effet au 14 décembre 2022.

Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] étant demeurés dans les lieux, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] les ont, par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2022, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de leur demande de rejet des dernières écritures de Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T],

- prononcé la nullité du congé aux fins de vente délivré par Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] le 28 avril 2022 à Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T],

- débouté Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de leurs demandes d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation,

- débouté Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouté Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] de leur demande de dommages et intérêts pour, préjudice moral,

- débouté Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] de leur demande de dommages et intérêts pout préjudice de jouissance,

-condamné in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] à verser à Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 08 février 2024, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 avril 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] demandent à la cour de :

- réformer la décision entreprise,

Statuant à nouveau :

- déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] le 28 avril 2022 pour le 14 novembre 2022,

- déclarer Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] occupants sans droit ni titre de l'appartement de cinq pièces situé à [Adresse 6], au 4ème étage, qu'ils occupent et ordonner en conséquence leur expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] au paiement jusqu'au départ effectif des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale, à hauteur de 40 444,37 euros selon décompte arrêté au 1/11/2025 (sommes à parfaire),

Subsidiairement,

Si par extraordinaire le congé pour vendre n'était pas validé,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement des preneurs au paiement des loyers et à leur obligation de résidence,

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] au paiement des loyers impayés à hauteur de 40 444, 37 euros selon décompte arrêté au 01/11/2025 (sommes à parfaire jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir),

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] au paiement jusqu'au départ effectif des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale,

En tout état de cause :

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] à leur payer la somme de 50 000,00 euros au titre des dommages et intérêts,

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] à leur payer la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du congé avec offre de vente,

- débouter Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant :

- condamner solidairement Monsieur [O] [A] et à Madame [K] [T] à leur payer la somme de 5000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'appel.

Sur l'appel incident :

- débouter les intimés de leur appel incident.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 mars 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] demandent à la cour de :

- confirmer le Jugement rendu le 12 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a :

- débouté Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de leur demande de rejet de leurs dernières écritures,

- prononcé la nullité du congé pour vendre qui leur a été signifié le 28 avril 2022,

- débouté Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de leurs demandes d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation,

- débouté Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] au entiers dépens et à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- réformer le Jugement rendu le 12 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il les a :

- débouté de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- débouté de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'ils ont subi,

- condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] à leur verser la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais occasionnés à leur déménagement forcé et précipité,

- condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] à leur verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, - condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner les appelants aux entiers dépens

L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l'article 15, I et II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur entend vendre le logement, il peut donner congé au locataire à l'échéance du bail, sous réserve du respect d'un préavis de six mois. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ainsi que reproduire les dispositions légales relatives au droit de préemption.

Il résulte également de ce texte qu'en cas de contestation le juge peut vérifier la réalité du motif invoqué et le caractère sérieux et légitime de la décision du bailleur de ne pas renouveler le bail.

En l'espèce, le bail a pris effet le 15 décembre 2016 pour une durée de trois ans. À défaut de congé, il a été tacitement reconduit le 15 décembre 2019 pour une nouvelle période venant à expiration le 14 décembre 2022, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 28 avril 2022 est intervenu plus de six mois avant cette échéance.

Il ressort de l'examen de l'acte de congé que celui-ci mentionne expressément le motif tiré de la vente du logement, précise le prix de vente de 2 550 000 euros ainsi que les conditions essentielles de l'aliénation envisagée, contient l'offre de vente adressée aux locataires et reproduit les dispositions légales prescrites par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La cour constate ainsi que les exigences de forme et de délai prévues par les textes ont été respectées.

Les intimés soutiennent néanmoins que les appelants ne justifieraient pas d'une intention réelle de vendre le bien, faisant valoir que certaines démarches commerciales seraient postérieures à la délivrance du congé.

Cependant, le congé lui-même contenait une offre de vente conforme aux prescriptions légales.

La délivrance d'une telle offre constitue un indice particulièrement fort de l'intention de vendre.

Cette intention est en outre corroborée par les pièces versées aux débats.

Il résulte notamment des échanges intervenus par l'intermédiaire de l'agence Vanneau qu'au cours de l'été 2022 Monsieur [O] [A] s'est déclaré intéressé par l'acquisition du bien et a indiqué être en relation avec son établissement bancaire en vue de l'obtention d'un financement. Un tel comportement démontre que les locataires eux-mêmes considéraient alors comme réelle et sérieuse l'offre de vente qui leur était faite.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir confié un mandat de vente à l'agence Vanneau le 7 juin 2022, puis à l'agence Féau le 14 décembre 2023, agences disposant toutes deux d'une connaissance approfondie du marché immobilier du secteur concerné et ayant déjà réalisé plusieurs transactions dans le même immeuble.

La circonstance que ces mandats aient été conclus après la délivrance du congé ne saurait remettre en cause la sincérité de l'intention de vendre dès lors qu'ils constituent précisément la mise en 'uvre de cette intention.

S'agissant du prix figurant dans le congé, il appartient au juge de rechercher si celui-ci procède d'une fraude destinée à faire échec au droit de préemption du locataire.

Or les appelants produisent plusieurs éléments objectifs relatifs à des ventes intervenues dans le même immeuble ou à proximité immédiate, ainsi que des estimations professionnelles concordantes, dont il ressort que le prix de 2 550 000 euros n'était pas manifestement déconnecté du marché immobilier du quartier à la date du congé.

À l'inverse, les évaluations produites par les intimés consistent en de simples avis de valeur dépourvus de caractère expertal, établis sans méthodologie détaillée et, pour l'une d'elles, plusieurs années après la délivrance du congé litigieux.

Les critiques formulées par les intimés relativement à la situation de l'appartement au quatrième étage, à sa hauteur sous plafond, à sa vue ou à son état général ne sont pas davantage corroborées par les pièces produites.

Le procès-verbal d'état des lieux d'entrée du 15 décembre 2016 ne fait notamment apparaître aucun état de vétusté particulier.

La cour relève également qu'une offre d'acquisition à hauteur de 2 400 000 euros a été formulée par un tiers acquéreur avant que celui-ci ne renonce en raison de la procédure judiciaire en cours.

Cette circonstance confirme que le bien présentait une valeur de marché compatible avec le prix mentionné dans le congé.

En tout état de cause, à supposer qu'une vente ait finalement été envisagée à un prix inférieur à celui du congé, les bailleurs auraient été tenus de notifier cette nouvelle offre aux locataires conformément aux dispositions de l'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que leur droit de préemption aurait été préservé.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la réalité de l'intention de vendre est établie et qu'aucune fraude n'est démontrée.

Le congé délivré le 28 avril 2022 doit dès lors être déclaré valable.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé sa nullité.

Sur les conséquences de la validité du congé,

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation lorsqu'il n'a pas accepté l'offre de vente.

Le bail ayant pris fin le 14 décembre 2022 et les locataires s'étant maintenus dans les lieux, ils sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 15 décembre 2022.

Le depart volontaire de Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] rend sans objet la demande d'expulsion.

Conformément aux articles 1240 du code civil et 835 du code de procédure civile, les occupants sans droit ni titre sont redevables d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux.

Les appelants sollicitent à ce titre la somme de 40 444,37 euros arrêtée au 1er novembre 2025.

Cette créance n'étant pas utilement contestée dans son principe ni dans son quantum, il convient d'y faire droit.

Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] la somme de 40 444,37 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 1er novembre 2025, outre une indemnité mensuelle égale au dernier loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail,

La validité du congé pour vendre mettant fin au contrat de bail à compter du 14 décembre 2022, les demandes subsidiaires de résiliation judiciaire sont devenues sans objet.

Sur la demande des locataires au titre du préjudice financier,

Les intimés réclament la somme de 60 000 euros en réparation des frais exposés à l'occasion de leur déménagement.

Toutefois, il résulte des pièces du dossier qu'ils ont quitté les lieux de leur propre initiative avant même que le jugement de première instance ne soit rendu.

Aucune faute imputable aux bailleurs n'est démontrée.

Leur départ procède d'un choix personnel dont les conséquences financières ne peuvent être mises à la charge des appelants.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur la demande au titre du préjudice moral,

Selon l'article 1240 du code civil, celui qui invoque un préjudice doit démontrer l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité.

Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T] sollicitent une indemnisation en raison de l'angoisse générée par la perspective d'une expulsion.

Toutefois, la cour ayant retenu la validité du congé pour vendre et le bien-fondé des prétentions des bailleurs, aucune faute de ces derniers n'est caractérisée.

Le préjudice invoqué ne peut dès lors ouvrir droit à réparation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Cependant, l'article 1725 du code civil précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur contre les troubles de fait causés par des tiers.

Les intimés invoquent des nuisances sonores résultant de travaux réalisés dans un hôtel voisin.

Ces troubles, à les supposer établis, émanent d'un tiers étranger au contrat de bail. Les conditions de la responsabilité des bailleurs ne sont donc pas réunies.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts des bailleurs,

Les appelants sollicitent l'allocation de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Toutefois, ils ne démontrent ni faute distincte imputable aux locataires ni préjudice spécifique résultant de leur comportement.

Cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Monsieur [O] [A] et Madame [K] [T], qui succombent principalement, supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du congé pour vendre.

L'équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [Q] [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Leurs propres demandes formées sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS