CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/09654

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 JUIN 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09654 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPUR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN- RG n° 23/04986

APPELANT

Monsieur [S] [W] [E]

né le 05 Juillet 1960 à [Localité 1]

C/o Madame [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Marianne COCHE de la SELARL LEXACTUS, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉE

S.C.I. AGRIC [Adresse 2] (S.I.M.A.D.A)

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 317 922 631

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Doriane LALANDE, avocat au barreau de BOBIGNY, toque : 150

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 16 juin 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu'au 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2007, la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] (SCI Simada) a loué à M. [O] [Z] un local à usage d'habitation destiné à la résidence secondaire référencée G1.2, ainsi qu'un box, au plan global dépendants du [Adresse 2] - [Adresse 3], moyennant un loyer trimestriel initial, révisable, de 1080,00 euros hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2022, a été conclu la cession dudit droit au bail entre M.[O] [Z] et M. [S] [E].

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] a fait assigner M. [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Melun.

Le juge des contentieux de la protection de Melun par un jugement contradictoire en date du 4 avril 2024 a :

- condamné M. [S] [E] à verser à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] la somme de 5 424,69 euros (décompte arrêté au 19 février 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2 581,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2007 entre la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] , d'une part, et [O] [Z] d'autre part, et cédé par [O] [Z] à [S] [E] par acte sous seing privé du 13 juillet 2022, concernant le local à usage d'habitation destiné à la résidence secondaire référencé G1.2, ainsi que le box annexé, au plan global dépendants du [Adresse 2]- [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 aout 2023,

- débouté M. [S] [E] de sa demande tendant à la suspension des effets de ladite clause de résiliation de plein droit,

- ordonné en conséquence à M. [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- dit qu'à défaut pour M. [S] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] (SCI SIMADA) pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [S] [E] à verser à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du 2e trimestre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l'expulsion,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- condamné M. [S] [E] à payer à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout de la sommation de payer et l'assignation

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2024, Monsieur [S]- [W] [E] a interjeté appel en tous les chefs de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 janvier 2026, Monsieur [S]- [W] [E] demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé son appel . Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

A titre principal,

- requalifier le contrat de bail à usage d'habitation de résidence secondaire liant la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] en un contrat de bail à usage d'habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989,

- juger nulle la sommation de payer du 06 juillet 2023 et irrecevable l'assignation assignation en date du 28 septembre 2023,

- rejeter l'appel incident formé par la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] comme étant mal fondé en fait et en droit,

en conséquence,

- débouter la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] de l'ensemble de ses prétentions à son égard tant en première instance qu'en cause d'appel,

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant la durée des délais de paiement,

- fixer l'indemnité trimestrielle d'occupation au montant du loyer et charges tels qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi

- ordonner à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] de le réintégrer dans son logement sis [Adresse 3] [Adresse 2] - [Adresse 3] sous astreinte financière de 500 euros /jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] à lui verser en réparation des préjudices subis du fait de l'expulsion irrégulière, la somme de 2 000 euros /mois jusqu'à la réintégration dans les lieux,

- fixer l'indemnité trimestrielle d'occupation au montant du loyer et charges tels qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi,

- condamner la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] à verser à Monsieur [S] [W] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 janvier 2026, la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] demande à la cour de :

- la recevoir en l'ensemble de ses demandes et l'en déclarer bien fondée,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2007 entre la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] , d'une part, et Monsieur [O] [Z], d'autre part, et cédé par Monsieur [O] [Z] à Monsieur [S]-[W] [E] par acte sous seing privé du 13 juillet 2022, concernant le local à usage d'habitation destiné à la résidence secondaire référence G1.2, ainsi que le box annexé, au plan global dépendants du [Adresse 2] - [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 août 2023 ;

- débouté Monsieur [S]-[W] [E] de sa demande tendant à la suspension des effets de ladite clause de résiliation de plein droit ;

-ordonné en conséquence à Monsieur [S]-[W] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés;

- dit qu'à défaut pour Monsieur [S]-[W] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

- condamné Monsieur [S]-[W] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer et de l'assignation ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné Monsieur [S]-[W] [E] à lui verser la somme de 5 424,69 euros (décompte arrêté au 19 février 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2 581,72 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

- condamné Monsieur [S]-[W] [E] à verser à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] (Sci Simada) une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du 2ème trimestre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l'expulsion ;

- condamné Monsieur [S]-[W] [E] à lui payer la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

- débouter Monsieur [S]-[W] [E] de ses demandes de réintégration sous astreinte dans la résidence secondaire,

- débouter Monsieur [S]-[W] [E] de sa demande d'indemnisation de 2000 euros par mois,

- fixer à compter du 6 août 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner Monsieur [S]-[W] [E] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamner Monsieur [S]-[W] [E] au paiement des loyers et charges dues au 1er octobre 2025, à savoir à la somme de 2 934,99 euros ;

- condamner Monsieur [S]-[W] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction à la SELARL LVA sur simple justification qu'elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

- condamner Monsieur [S]-[W] [E] à payer à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] la somme de quatre mille euros (4 000 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du même code.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le régime juridique applicable au bail,

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile :

" Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. "

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige :

" Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. "

Aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

" Les dispositions du présent titre s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur (...). "

Il résulte de ces dispositions que le régime juridique applicable à un bail s'apprécie au regard de la commune intention des parties lors de sa conclusion et de la destination contractuellement donnée aux lieux.

En l'espèce, il ressort du bail sous seing privé conclu le 25 juin 2007 que les locaux litigieux ont été expressément donnés à bail à titre de résidence secondaire.

Le contrat stipule sans ambiguïté que les locaux sont loués exclusivement à cette fin et qu'ils ne sauraient constituer la résidence principale du preneur.

M. [S]-[W] [E] est devenu titulaire du bail par acte de cession du 13 juillet 2022. En acceptant cette cession, il a adhéré à l'ensemble des stipulations contractuelles, notamment à celles relatives à la destination des lieux.

La circonstance que l'appelant soutienne avoir occupé les lieux à titre principal est, à elle seule, insuffisante à remettre en cause la qualification contractuelle du bail dès lors qu'il n'est pas démontré que la bailleresse ait accepté une modification de la destination initialement convenue.

Les pièces produites aux débats ne permettent pas davantage d'établir que la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] aurait eu connaissance, lors de la conclusion du bail ou de sa cession, d'une occupation des lieux à titre de résidence principale ni qu'elle y aurait consenti.

Il convient également de relever que la demande tendant à voir requalifier le contrat en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 n'avait pas été soumise au premier juge.

En conséquence, la cour retient que le contrat litigieux demeure soumis aux dispositions du droit commun du louage prévues par le code civil et non aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire,

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige :

" Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. "

Aux termes de l'article 1728 du code civil :

" Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

Aux termes de l'article 1224 du code civil :

" La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. "

Il résulte de ces dispositions que le locataire est tenu de régler les loyers et charges aux échéances convenues et que les parties peuvent prévoir une clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement du loyer ou des charges à leur échéance, et un mois après une sommation demeurée infructueuse, la résiliation interviendra de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] a délivré à M. [S]-[W] [E] une sommation de payer portant sur une dette locative de 2 581,72 euros.

Il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été intégralement réglée dans le délai contractuellement prévu.

L'appelant invoque diverses contestations relatives à certaines charges ainsi qu'à la qualification du bail.

Toutefois, ces contestations ne remettent pas en cause le principe même de l'obligation essentielle de paiement mise à sa charge par le contrat.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que les règlements effectués postérieurement à la sommation sont demeurés irréguliers et insuffisants pour apurer l'arriéré locatif.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les conditions contractuelles de mise en 'uvre de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 août 2023.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et autorisé, à défaut d'exécution volontaire, la poursuite de la procédure d'expulsion.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil :

" Compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "

L'octroi de délais de paiement suppose que le débiteur justifie de sa capacité à apurer sa dette dans le délai sollicité.

En l'espèce, M. [S]-[W] [E] fait état de difficultés financières et indique percevoir le revenu de solidarité active.

Toutefois, il ne produit aucun élément précis relatif à ses ressources et charges actuelles, ou à ses capacités effectives de remboursement d'une somme conséquente.

Surtout, il ressort des pièces produites que la dette locative a continué à évoluer pendant toute la procédure et que les paiements sont demeurés irréguliers jusqu'à l'expulsion.

Dans ces conditions, aucun élément ne permettait raisonnablement d'envisager un apurement effectif de la dette.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de réintégration dans les lieux,

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile :

" Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Il résulte des pièces produites que l'expulsion de M. [S]-[W] [E] a été effectivement réalisée le 9 octobre 2025 en exécution d'une décision de justice exécutoire.

Cette mesure est intervenue à la suite de l'acquisition de la clause résolutoire dont la validité est confirmée par le présent arrêt.

Dès lors que le contrat de bail est résilié et que l'expulsion a été régulièrement exécutée, aucune réintégration dans les lieux ne peut être ordonnée.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts,

Aux termes de l'article 1240 du code civil :

" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

L'exercice d'une voie d'exécution régulièrement poursuivie en vertu d'un titre exécutoire ne constitue pas, à lui seul, une faute.

En l'espèce, M. [S]-[W] [E] sollicite une indemnisation mensuelle de 2 000 euros en soutenant que son expulsion serait irrégulière.

Toutefois, il ne caractérise aucune irrégularité affectant la procédure d'expulsion.

Il résulte au contraire des pièces versées aux débats que la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] a poursuivi l'exécution d'une décision de justice devenue exécutoire après acquisition de la clause résolutoire.

Aucune faute n'étant démontrée à la charge de la bailleresse, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur l'actualisation de la dette locative,

Aux termes de l'article 1353 du code civil :

" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

La société civile immobilière et agricole [Adresse 2] produit un décompte actualisé arrêté au 1er octobre 2025.

Il ressort de ce décompte, non utilement contredit par l'appelant, qu'après prise en compte de l'ensemble des règlements intervenus jusqu'à son départ des lieux, le solde restant dû s'établit à la somme de 2 934,99 euros.

La cour observe que l'expulsion est intervenue le 9 octobre 2025 et que le locataire a définitivement quitté les lieux à cette date.

Il convient dès lors d'actualiser la condamnation prononcée en première instance et de fixer la créance définitive de la bailleresse à la somme de 2 934,99 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du départ effectif des lieux.

Le jugement sera infirmé de ce seul chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile :

" La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile :

" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens."

M. [S]-[W] [E] succombe pour l'essentiel de ses prétentions.

Il y a lieu de le condamner aux dépens d'appel.

L'équité commande en outre de le condamner à payer à la société civile immobilière et agricole [Adresse 2] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande présentée sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS