CA Paris, 9 juill. 2026, RG 24/06118

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06118 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFU7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-DENIS - RG n° 11-23-001064

APPELANTE

Madame [X] [I]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0874

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001724 du 26/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉE

S.A. RLF ' RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire

immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 562 069 278

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2009, la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires a donné à bail à Monsieur [S] [T] un appartement situé porte n°115, bâtiment 3, escalier 6, situé à l'étage de l'immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 5].

Par ordonnance en date du 14 décembre 2009, le juge des référés du tribunal d'instance de Saint-Denis a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et accordé des délais de paiement suspensifs de ladite acquisition, précisant qu'à défaut de paiement d'une mensualité à l'échéance fixée, la clause résolutoire reprendrait ses entiers effets.

Le bailleur a tenté d'expulser l'occupant le 18 juillet 2011, puis a requis à quatre reprises le concours de la force publique entre 2011 et 2020.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2022, il a été constaté que le logement litigieux est occupé par Madame [X] [I], son compagnon [A] [Z] et ses quatre enfants âgés respectivement de 19, 1 8, 5 et 4 ans.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires a fait assigner Madame [X] [I], son compagnon [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200).

Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis a :

-ordonné à Madame [X] [I], et [A] [Z] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires pourra, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique,

- ordonné en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble de leur choix, et à défaut choisi par le bailleur,

- condamné in solidum Madame [X] [I] et [A] [Z] à verser à la SA Résidences le Logement des Fonctionnaires une indemnité d'occupation d'un montant de 560,81 euros, à compter du 14 novembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux,

- condamné in solidum Madame [X] [I] et [A] [Z] aux dépens,

- rejeté pour le surplus les demandes des parties,

- rappelé que la décision est revêtue de l'exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, Madame [X] [I] a interjeté appel de ce jugement.

Les parties suite à un message erronné du conseiller de la mise en état ont conclu postérieurement à l'ordonnance de clôture du 6 janvier 2026 sans en demander révocation.

L'affaire a été audiencée le 23 mars 2026 .

Par un arrêt du 16 juin 2026 la Cour a révoqué l'ordonnance de clôture du 6 janvier 2026 et renvoyé à l'audience au fond du 22 juin 2026 pour nouvelle clôture et plaidoirie .

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 mars 2026 sur le réseau RPVA, et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Madame [X] [I] demande à la cour de :

- annuler l'exploit introductif d'instance du 4 juillet 2003 et tous actes subséquents,

- constater l'existence d'un bail à son profit sur le logement sis [Adresse 4],

A titre subsidiaire :

- dire et juger qu'elle est bénéficiaire du bail afférent au logement sis [Adresse 5] à [Localité 6],

- infirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- ordonner sa réintégration et celle de ses 4 enfants dans les 48 h suivant la signification de l'arrêt à intervenir sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai de 48 h,

- condamner la SA [Adresse 6] des Fonctionnaires au paiement d'une somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier,

- condamner la SA [Adresse 7] à payer à Me [N] [V] la somme de 4500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700-2 du code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 mars 2026, après le prononcé de la clôture sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA [Adresse 8] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en en toute ses dispositions ;

- débouter Madame [X] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner Madame [X] [I] à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Madame [X] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par la Selarl Pautonnier et Associés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance et, par voie de conséquence, celle du jugement,

Madame [X] [I] soutient que l'assignation délivrée le 4 juillet 2023 serait irrégulière au motif qu'elle lui a été signifiée selon les modalités prévues par l'article 658 du code de procédure civile sans que le commissaire de justice ait suffisamment caractérisé l'impossibilité d'une remise à personne.

Elle en déduit que cette irrégularité affecterait l'acte introductif d'instance et entraînerait, par voie de conséquence, la nullité du jugement entrepris.

La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires conclut au rejet de ce moyen, faisant valoir que l'ensemble des prescriptions des articles 654 à 658 du code de procédure civile a été respecté.

Selon l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

Cette disposition consacre le principe selon lequel la remise de l'acte entre les mains de son destinataire constitue le mode normal de signification, celui qui assure le plus efficacement l'information de la personne à laquelle l'acte est destiné et garantit le respect du principe de la contradiction.

Toutefois, le législateur a entendu éviter qu'une impossibilité matérielle de rencontrer le destinataire ne fasse obstacle au déroulement de la procédure.

C'est dans cette perspective que les articles 655 à 658 du code de procédure civile organisent des modalités subsidiaires de signification, lesquelles ne constituent pas des procédés dérogatoires d'interprétation stricte, mais des mécanismes destinés à concilier l'effectivité de la justice avec le respect des droits de la défense.

Ainsi, lorsqu'il se révèle impossible de remettre l'acte à son destinataire, le commissaire de justice peut procéder à une signification au domicile ou à la résidence, après avoir accompli les diligences utiles permettant de s'assurer de la réalité de ce domicile et d'établir les circonstances ayant empêché une remise à personne.

L'article 658 du code de procédure civile complète ce dispositif en prévoyant qu'après avoir laissé au domicile un avis de passage, le commissaire de justice adresse au destinataire, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification, une lettre simple l'informant que la copie de l'acte est tenue à sa disposition à son étude pendant un délai de trois mois.

Ces formalités répondent à une finalité précise : garantir que le destinataire soit effectivement informé de l'existence de l'acte tout en permettant la poursuite normale de la procédure lorsque sa remise en mains propres n'a pu être réalisée.

Il s'ensuit que la remise à étude ne saurait être assimilée à une modalité de signification de second rang dont la régularité serait subordonnée à l'accomplissement d'investigations illimitées.

Le commissaire de justice est seulement tenu de procéder aux vérifications normalement exigibles au regard des circonstances dont il dispose et de relater avec suffisamment de précision les diligences accomplies afin que le juge puisse exercer son contrôle.

La Cour de cassation juge de manière constante que les mentions figurant dans l'acte doivent permettre de vérifier que le recours à cette modalité subsidiaire était justifié et que les diligences entreprises n'ont pas été purement formelles.

Elle juge également que la nullité ne peut être prononcée lorsque le commissaire de justice a vérifié la réalité du domicile du destinataire, constaté l'impossibilité de le rencontrer et accompli les formalités prescrites par les articles 656 et 658 du code de procédure civile.

En l'espèce, l'assignation du 4 juillet 2023 mentionne que le commissaire de justice s'est présenté au logement situé [Adresse 9] à [Localité 6].

L'acte précise que cette adresse correspondait bien au domicile de Madame [X] [I].

L'appelante ne soutient d'ailleurs nullement qu'elle aurait quitté les lieux à cette date ni que le commissaire de justice se serait présenté à une adresse erronée.

Il ressort également des mentions de l'acte que le commissaire de justice, après avoir constaté l'impossibilité d'une remise à personne, a laissé l'avis prévu par l'article 656 du code de procédure civile avant d'adresser la lettre simple prescrite par l'article 658 du même code.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, aucune disposition n'impose au commissaire de justice de multiplier les déplacements, de renouveler ses passages à différents horaires ou de procéder à des investigations excédant les vérifications normalement attendues dès lors que le domicile est identifié avec certitude.

Les décisions invoquées par Madame [X] [I] ne conduisent pas à une solution différente.

La jurisprudence sanctionne les hypothèses dans lesquelles le commissaire de justice s'est abstenu de toute vérification sérieuse de l'adresse du destinataire ou celles dans lesquelles le demandeur a volontairement laissé le commissaire de justice dans l'ignorance de la véritable adresse connue du défendeur afin de faire obstacle à sa comparution.

Tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce.

Il n'est ni établi ni même allégué que la société [Adresse 10] Logement des Fonctionnaires disposait d'une autre adresse que celle à laquelle l'assignation a été délivrée.

Bien au contraire, il est constant que cette adresse correspondait au domicile effectivement occupé par Madame [X] [I].

Dans ces conditions, les diligences accomplies satisfont aux exigences des articles 654 à 658 du code de procédure civile et aucun grief n'étant établi, le moyen tiré de la nullité de l'assignation introductive d'instance sera rejeté.

Le jugement ne pouvant dès lors être annulé de ce chef, la cour examinera le bien-fondé des prétentions des parties.

Sur la qualité de bénéficiaire du bail de Madame [X] [I],

Madame [X] [I] fait valoir qu'elle bénéficie du transfert du contrat de bail en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant qu'elle vivait en concubinage notoire avec Monsieur [S] [T] depuis de nombreuses années lorsque celui-ci a définitivement quitté le logement.

La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires conteste l'existence d'un tel transfert et soutient que l'appelante n'est demeurée dans les lieux qu'en qualité d'occupante sans droit ni titre.

Aux termes de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors de l'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit notamment du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins une année à la date de cet abandon.

Ce texte, d'ordre public, institue un véritable mécanisme de continuation légale du bail qui s'opère de plein droit lorsque les conditions qu'il prévoit sont réunies, sans qu'il soit nécessaire que le bailleur y consente ou qu'un avenant soit établi.

Il appartient toutefois à celui qui se prévaut de ce transfert d'établir, d'une part, l'existence d'un abandon du domicile par le locataire en titre et, d'autre part, l'existence d'un concubinage notoire d'une durée au moins égale à une année à la date de cet abandon.

L'abandon du domicile s'entend du départ définitif et volontaire du locataire manifestant sa volonté de ne plus occuper les lieux, indépendamment de toute résiliation préalable du contrat de bail.

En l'espèce, il résulte des nombreuses pièces produites aux débats que Monsieur [S] [T] a quitté définitivement le logement litigieux dès l'année 2007.

Cette circonstance est corroborée par les déclarations concordantes des parties, les pièces administratives versées aux débats ainsi que par le comportement adopté par le bailleur pendant de nombreuses années.

Il est également établi que Madame [X] [I] partageait antérieurement avec Monsieur [S] [T] une communauté de vie stable et continue.

Deux enfants sont issus de cette union et il n'est pas contesté que la composition familiale était connue du bailleur lors de l'attribution du logement social.

Les pièces produites démontrent encore que Madame [X] [I] est demeurée dans les lieux de manière ininterrompue après le départ de Monsieur [T], où elle a continué à assurer seule l'éducation des enfants du couple.

La condition tenant à l'existence d'un concubinage notoire d'une durée supérieure à une année au moment de l'abandon du domicile est ainsi suffisamment caractérisée.

Il s'ensuit que le contrat de bail s'est poursuivi de plein droit au profit de Madame [X] [I] dès le départ définitif de Monsieur [T].

Cette analyse est confortée par le comportement constamment adopté par la société bailleresse pendant près de quinze années.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que celle-ci a entretenu des relations exclusivement avec Madame [X] [I] relativement à l'exécution du bail.

Elle a accepté les règlements effectués directement par celle-ci.

Elle a perçu les aides personnelles au logement versées en considération de sa situation.

Elle a conclu avec elle plusieurs échéanciers destinés à apurer la dette locative.

Elle l'a intégrée aux dispositifs de prévention des expulsions.

Elle a déclaré sa créance dans le cadre de la procédure de surendettement ouverte à son bénéfice.

Elle lui a enfin réclamé personnellement le règlement des sommes restant dues au titre de l'occupation du logement.

Sans constituer le fondement du transfert légal du bail, ces éléments démontrent que la société [Adresse 11] des Fonctionnaires a elle-même regardé Madame [X] [I] comme étant son unique interlocutrice dans l'exécution du contrat de location pendant une période particulièrement longue.

La cour relève d'ailleurs que la société bailleresse adopte une position procédurale contradictoire.

En effet, elle soutient, d'une part, que Madame [X] [I] serait dépourvue de tout droit sur le logement et ne pourrait être qualifiée que d'occupante sans droit ni titre.

Elle sollicite cependant, d'autre part, sa condamnation personnelle au paiement d'une dette locative née de l'exécution même du contrat de bail.

Une telle argumentation est inconciliable.

Celui qui réclame l'exécution des obligations nées d'un contrat ne peut, sauf à se contredire au détriment d'autrui, nier simultanément l'existence même du lien contractuel dont il demande pourtant l'exécution.

Ce comportement procédural retire ainsi toute crédibilité à la contestation élevée par la société bailleresse quant à la qualité de bénéficiaire du bail de Madame [X] [I].

Il s'en déduit que celle-ci était devenue titulaire du bail depuis le départ définitif de Monsieur [T].

Or, il est constant qu'aucun commandement de payer visant la clause résolutoire ne lui a jamais été délivré en cette qualité.

La procédure ayant conduit à l'expulsion a exclusivement été engagée sur le fondement d'une ordonnance rendue à l'encontre du locataire initial, sans que Madame [X] [I] ait bénéficié des garanties instituées par les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989.

Faute pour la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires d'avoir régulièrement mis en 'uvre la clause résolutoire à l'encontre de la véritable titulaire du bail, elle ne pouvait valablement poursuivre son expulsion ni obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Le jugement sera dès lors infirmé.

Statuant à nouveau, il y a lieu de dire que Madame [X] [I] bénéficie du transfert du bail en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et, en conséquence, de débouter la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires de l'ensemble de ses demandes dirigées contre celle-ci.

Sur la demande de réintégration,

Madame [X] [I] sollicite sa réintégration dans le logement litigieux, soutenant que son expulsion a été exécutée sur le fondement d'une décision qui doit être infirmée.

La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires conclut au rejet de cette demande.

Il résulte de ce qui précède que Madame [X] [I] était titulaire du bail litigieux en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucune procédure de résiliation du bail n'a été régulièrement engagée à son encontre.

L'expulsion exécutée le 22 juillet 2025 trouve ainsi son fondement dans un jugement qui est infirmé par le présent arrêt.

Si l'infirmation d'une décision assortie de l'exécution provisoire est susceptible de justifier la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement lorsque cette remise en état demeure matériellement et juridiquement possible, encore faut-il que la mesure sollicitée présente un intérêt actuel.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que, postérieurement à son expulsion, Madame [X] [I] s'est vu attribuer un logement social situé [Adresse 1] à [Localité 6], dans lequel elle réside désormais avec ses enfants.

L'appelante ne conteste pas avoir pris possession de ce logement et n'établit pas que celui-ci serait inadapté à sa situation familiale ou qu'elle conserverait un intérêt concret à réintégrer le logement litigieux.

Dans ces conditions, la demande de réintégration est devenue sans objet.

Il n'y a dès lors pas lieu d'y faire droit.

Sur la demande de dommages-intérêts,

Madame [X] [I] sollicite la condamnation de la société [Adresse 11] des Fonctionnaires à lui verser la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral et matériel.

La société intimée conclut au rejet de cette demande.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait fautif ayant causé un dommage à autrui oblige son auteur à le réparer.

En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires a engagé puis poursuivi une procédure d'expulsion à l'encontre de Madame [X] [I] alors que celle-ci bénéficiait du transfert légal du bail depuis de nombreuses années.

Le bailleur connaissait nécessairement la situation de l'appelante.

Il savait que Monsieur [S] [T] avait définitivement quitté les lieux depuis plusieurs années.

Il entretenait directement avec Madame [X] [I] les relations nées de l'exécution du bail, acceptait les règlements effectués par celle-ci, bénéficiait des aides personnelles au logement versées pour son compte, avait conclu avec elle plusieurs échéanciers d'apurement de la dette locative et était intervenu dans la procédure de surendettement dont elle faisait l'objet.

Malgré cette connaissance ancienne de la situation juridique et familiale de l'intéressée, il a choisi de poursuivre son expulsion sans lui avoir préalablement délivré le commandement de payer exigé par les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989.

Cette faute est directement à l'origine de l'expulsion dont Madame [X] [I] et ses enfants ont fait l'objet.

Il résulte des pièces produites que cette expulsion a entraîné la perte brutale de leur logement familial, des difficultés importantes de relogement, des frais exposés pour assurer un hébergement temporaire, ainsi que des troubles particulièrement graves dans leurs conditions d'existence.

L'appelante justifie également de l'importante détresse morale engendrée par cette procédure, aggravée par la présence de ses enfants mineurs, lesquels ont été contraints de quitter le logement qu'ils occupaient depuis de nombreuses années.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer le préjudice subi à la somme de 10 000 euros.

Il convient dès lors de condamner la société Résidences Le Logement des Fonctionnaires à payer à Madame [X] [I] cette somme à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Le jugement sera infirmé de ce chef.

La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [I] les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour assurer la défense de ses intérêts.

La société Résidences Le Logement des Fonctionnaires sera, en conséquence, condamnée à verser à Maître Ludivine Lubaki, avocat de Madame [X] [I] bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que cet avocat renonce à percevoir la contribution de l'État.

PAR CES MOTIFS