CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/03079

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 JUILLET 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03079 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5MA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de Sucy-en-Brie - RG n°

APPELANTE

Madame [A] [K]

née le 08 décembre 1953 à [Localité 1] (SÉNÉGAL)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

Mme Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre,

M. Jean-Yves PINOY, conseiller,

Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 9 février 1994, M.[X] [K] et Mme [M] [K] étaient locataires d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] [Localité 2], et appartenant à la société Immobilère 3F. M.[X] [K] est décédé.

Se plaignant de l'occupation irrégulière du logement par Mme [A] [K], fille de la locataire, à la suite de son décès intervenu le 25 avril 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2022.

Par jugement contradictoire rendu le 7 avril 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie a statué en ces termes :

- constate que Mme [A] [K] est occupante sans droit ni titre des locaux [Adresse 1] [Localité 2], et appartenant à la société Immobilière 3F à compter du 25 avril 2022;

- ordonne l'expulsion de Mme [A] [K], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamne Mme [A] [K] à verser à la société Immobilère 3F la somme de 1 245,21 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au mois de décembre 2022 inclus;

- dit que Mme [A] [K] pourra s'acquitter de cette somme, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants le 5 de chaque mois ;

- dit que faute pour Mme [A] [K] de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressées par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ;

- condamne Mme [A] [K] à verser à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant outre les charges, taxes, et accessoires, à compter du 25 avril 2022 et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;

- déboute la société Immobilière 3F, de sa demande de suppression de délai suivant le commandement de quitter les lieux visés à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- déboute la société Immobilière 3F de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamne Mme [A] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

- rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

- rappelle que le présent jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date;

- déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Par déclaration reçue au greffe le 5 février 2024, Mme [A] [K] interjette appel de cette décision sauf en ce qu'il :

- déboute société Immobilière 3F, de sa demande de suppression de délai suivant le commandement de quitter les lieux visés à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

- déboute société Immobilière 3F de sa demande de dommages et intérêts

- rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit

- rappelle que le présent jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date

- déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 6 mai 2024, Mme [A] [K] demande à la cour de :

- Infirmer le jugement rendu le 7 avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Sucy-en-Brie ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que Mme [A] [K] a bénéficié du transfert du bail portant sur le logement sis à [Localité 2], [Adresse 1], et consentie à Mme [M] [G] veuve de M. [X] [K] sa mère ;

- Débouter le bailleur social société Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamner le bailleur social société Immobilière 3F aux entiers dépens, ainsi qu'à verser à Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, pour la bonne forme,

- Accorder à Mme [A] [K] un délai de 3 ans pour quitter les lieux ;

- Accorder à Mme [A] [K] un délai de paiement de 36 mois au titre des indemnités d'occupation qui seraient dues.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 24 avril 2026, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 7 avril 2023 par le juge des contentieux la protection de Sucy En Brie en toutes ses dispositions,

- débouter Mme [A] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

Statuant à nouveau :

- condamner Mme [A] [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 21 771,48 euros arrêtée au 26 février 2026 correspondant aux indemnités d'occupation impayées au 31 juillet 2024, après restitution du dépôt de garantie ;

- condamner Mme [A] [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [A] [K] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Judith Chapulut, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail,

Aux termes de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

" Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

À défaut de personne remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. "

En outre, l'article 40, III, de cette même loi dispose que :

" Les dispositions de l'article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution du logement et que celui-ci soit adapté à la taille du ménage. "

Il résulte de ces dispositions que le descendant d'un locataire décédé ne peut bénéficier du transfert du bail que s'il rapporte la preuve, d'une part, d'une cohabitation effective et continue avec le locataire depuis au moins une année à la date du décès et, d'autre part, s'agissant d'un logement social, qu'il satisfait aux conditions d'attribution du logement et que celui-ci est adapté à la composition de son ménage. La charge de cette preuve incombe à celui qui revendique le bénéfice du transfert.

En l'espèce, il est constant que Mme [M] [K] est décédée le 25 avril 2022 et que Mme [A] [K], sa fille, sollicite le bénéfice du transfert du bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Toutefois, Mme [A] [K] ne justifie pas avoir effectivement vécu avec sa mère pendant l'année précédant son décès.

Les attestations produites en cause d'appel proviennent, à l'exception de l'une d'entre elles, de membres de sa famille et ne présentent pas un caractère suffisamment objectif pour établir une cohabitation continue durant la période exigée par la loi.

En outre, sa déclaration de revenus au titre de l'année 2020 mentionne un changement d'adresse à compter du 10 juin 2020, soit moins d'un an avant la période de référence invoquée, ce qui ne permet pas davantage d'établir une occupation effective et permanente du logement depuis plus d'une année avant le décès de sa mère.

Il ressort également des pièces produites que Mme [M] [K] aurait intégré un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes au cours de l'année 2020, circonstance qui ne permet pas davantage de caractériser une communauté de vie effective dans le logement litigieux durant la période requise.

Par ailleurs, le logement litigieux est un appartement de quatre pièces désormais occupé par Mme [A] [K] seule.

Or, les dispositions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 imposent, pour les logements appartenant au parc social, que le logement soit adapté à la taille du ménage du bénéficiaire du transfert.

La société Immobilière 3F justifie, au demeurant, avoir proposé à Mme [A] [K] un relogement dans un logement de type F1 situé à [Localité 4], proposition que celle-ci a refusée.

Dans ces conditions, Mme [A] [K] ne satisfait ni à la condition tenant à la preuve d'une cohabitation d'au moins une année avant le décès de la locataire, ni à celle tenant à l'adaptation du logement à la composition de son ménage.

C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu'elle ne pouvait bénéficier du transfert du bail et qu'elle était occupante sans droit ni titre à compter du décès de la locataire.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé de ce chef.

Sur les conséquences de l'absence de transfert du bail,

En application des articles 1240 du code civil et 835 du code de procédure civile, l'occupant sans droit ni titre d'un immeuble est tenu de réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de son occupation irrégulière, lequel est indemnisé par une indemnité d'occupation correspondant en principe au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Dès lors que Mme [A] [K] ne bénéficie d'aucun titre l'autorisant à demeurer dans les lieux, son expulsion a été justement ordonnée dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants ainsi que L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné son expulsion, fixé le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et accordé un échelonnement de la condamnation prononcée en première instance.

Sur l'actualisation de la créance d'indemnités d'occupation,

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au créancier de justifier du montant de sa créance.

La société Immobilière 3F produit un décompte actualisé faisant apparaître qu'après imputation des règlements intervenus et restitution du dépôt de garantie, les indemnités d'occupation demeurant dues s'élèvent à la somme de 21 771,48 euros arrêtée au 26 février 2026.

Ce décompte, corroboré par les pièces produites, n'est utilement contredit par aucun élément versé aux débats par Mme [A] [K].

Il convient en conséquence de condamner Mme [A] [K] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 21 771,48 euros au titre des indemnités d'occupation actualisées.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l'expulsion a été ordonnée lorsqu'ils justifient que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, après avoir mis en balance leur situation personnelle avec celle du propriétaire.

En l'espèce, Mme [A] [K] sollicite un délai de trois années.

Toutefois, il ressort des pièces de la procédure qu'une solution de relogement adaptée à la composition de son ménage lui a été proposée par la société Immobilière 3F et qu'elle l'a refusée.

Dans ces conditions, et compte tenu également de la durée déjà écoulée depuis le décès de la locataire, il n'existe aucun motif justifiant l'octroi de nouveaux délais.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de delais de paiement,

Cette demande accordée par le premier juge n'a pas été remise en cause par les parties.

Toutefois la dette a évolué depuis et le montant actualisé s'élève à 21 771,48 euros arrêtée au 26 février 2026. Mme [A] [K] n'explique pas comment elle pourra s'acquitter d'une somme aussi importante sur 24 mois. Il convient de la débouter de cette demande de délais de paiement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens, sauf décision contraire du juge.

Il est équitable de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Mme [A] [K], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande également de la condamner à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS