CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/02709

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 07 JUILLET 2026

(n° /2026, 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02709 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4IU

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 novembre 2023 - juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 23/04245

APPELANT

Monsieur [I] [V] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0729

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT-OPH pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Pierre-bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 substitué par Me Karine Parent, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne Gautier, présidente de la chambre,

M. Jean-Yves Pinoy, conseiller,

Mme Agnès Bodard-Hermant, Présidente à la chambre ,

Greffière, lors des débats : Mme Tiffany Cascioli

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 23 juin 2026 puis prorogé au 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2013 à effet du 28 mai 2013, l'EPIC [Localité 2] Habitat OPH a consenti à M. [I] [S] un bail d'habitation portant sur un logement, comprenant deux pièces principales, situées à [Localité 1], [Adresse 1].

Informé que le locataire ne semblait pas occuper les lieux, l'EPIC [Localité 2] Habitat OPH a mis en demeure M. [I] [S], par lettre recommandée du 16 décembre 2021 de réintégrer son logement ou de donner congé et, fait délivrer une sommation interpellative le 16 mars 2022 permettant de constater la présence de M. [G] [Y] .

Suite au procès verbal de constat dûment autorisé par ordonnance du 13 décembre 2022 et réalisé le 23 janvier 2023 par commissaire de justice, l'EPIC [Localité 2] Habitat OPH a ,par exploit du 27 avril 2023,fait assigner M. [I] [S] et M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], lequel par un jugement réputé contradictoire du 23 novembre 2023 a rendu la décision suivante :

- PRONONCE à effet de la date du présent jugement la résiliation du bail d'habitation du 24 mai 2013 et liant l'EPIC [Localité 2]- HABITAT OPH et M. [I] [S] et portant sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 1]

- ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [I] [S] et de tous occupants de son chef et notamment M. [G] [Y], avec le concours de la force publique et d'un serrurier

- SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

- DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été du, si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux

- CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et M. [G] [Y] aux dépens, en ce compris le cout du procès-verbal de constat en date du 23 janvier 2023 ainsi qu'au paiement de la somme de 600 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit

Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2024, M. [I] [S], non comparant en première instance ,a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 16 septembre 2024 M. [I] [S] demande à la cour de :

- INFIRMER le jugement rendu le 23 novembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection ' pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :

« PRONONCE à effet de la date du présent jugement la résiliation du bail d'habitation du 24 mai 2013 et liant l'EPIC [Localité 2] HABITAT OPH et M. [I] [S] et portant sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 1],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [I] [S] et de tous occupants de son chef et notamment M. [G] [Y], avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu par l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués le sort sera réglé conformément aux articles L433- 1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été dû, st le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et de M. [G] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 23 janvier 2023 ainsi qu'au paiement de la somme de 600 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ».

Statuant à nouveau

- CONSTATER que M. [I] [V] [S] occupe le local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 1] à titre de résidence principale ;

- CONSTATER que M. [I] [V] [S] n'a pas manqué aux obligations contractuelles résultant du bail d'habitation du 24 mai 2013 le liant à l'EPIC [Localité 2] HABITAT OPH ;

- DECLARER que l'hébergement temporaire de M. [G] [Y] par M. [I] [V] [S] au sein local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 1] ne suffit pas à prononcer la résiliation du bail ;

- CONSTATER la bonne foi de M. [I] [V] [S] dans le cadre du respect des obligations contractuelles résultant du bail d'habitation du 24 mai 2013 le liant à l'EPIC [Localité 2] HABITAT OPH ;

- DECLARER l'absence de voie de fait dans le local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 1],

- REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé l'expulsion de M. [I] [V] [S] des lieux loués

- ORDONNER que M. [I] [V] [S] ne pourra être expulsé de son local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;

- ORDONNER que le bail d'habitation du 24 mai 2013 liant M. [I] [V] [S] à l'EPIC [Localité 2] continuera de produire ses effets ;

- REFORMER la décision entreprise en ce qu'elle y a attaché les conséquences liées à l'expulsion de M. [I] [V] [S] prononcée, à savoir :

« ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [I] [S] et de tous occupants de son chef et notamment M. [G] [Y], avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu par l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués le sort sera réglé conformément aux articles L433- 1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et M. [G] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été dû, st le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, CONDAMNE in solidum M. [I] [S] et de M. [G] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 23 janvier 2023 ainsi qu'au paiement de la somme de 600 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ».

- CONDAMNER [Localité 2] HABITAT - OPH au paiement de la somme de 10 000 euros au profit de M. [I] [V] [S] visant à la réparation de ses préjudices liés aux souffrances morales endurées subies tant en raison de l'abus d'agir en justice que des intimidations et pression de [Localité 2] HABITAT ' OPH ;

- CONDAMNER [Localité 2] HABITAT - OPH aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par Maître Ilan Nakache, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de M. [I] [V] [S], par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 23 mars 2026 l'intimé l'EPIC [Localité 2] Habitat OPH demande à la cour de :

- Dire et juger M. [I] [S] mal fondé en son appel ;

- Le débouter de toutes ses demandes principales et accessoires ;

- Confirmer le jugement du 23 novembre 2023 en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant débouté [Localité 2] HABITAT - OPH de sa demande d'astreinte et limité le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à celui du loyer dû si le bail s'était poursuivi ;

Statuant à nouveau de ces deux chefs :

- Condamner M. [I] [S], pour le contraindre à libérer les lieux, au paiement d'une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l'arrêt de la Cour à intervenir ;

- Dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ;

- Condamner M. [I] [S] à verser à [Localité 2] HABITAT - OPH, à compter de la date du prononcé de l'arrêt de la Cour à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30%, et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

Accueillant [Localité 2] HABITAT - OPH en sa demande additionnelle et y faisant droit :

- Condamner M. [I] [S] à verser à [Localité 2] HABITAT - OPH la somme de 4.040,92€, arrêtée au 11 février 2026, du chef des loyers et charges et indemnités d'occupation demeurés impayés, avec intérêts légaux à compter de la date de signification des présentes écritures ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

La cour a demandé au bailleur , intimé de produire un décompte actualisé , le locataire appelant indiquant que la dette locative était soldée.

Ce document a été régulièrement contradictoirement produit.

M. [G] [Y] n'a pas été attrait à la procédure d'appel .

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS

Il sera rappelé, à titre liminaire, que la cour ne statue que sur les prétentions des parties au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Ainsi, les demandes de constat ou de donner acte qui n'emportent aucune conséquence juridique mais uniquement des moyens, ne constituent pas de telles prétentions et ne donneront lieu à aucune mention au dispositif.

Sur la demande de résiliation judiciaire

M.[S] considère que le premier juge a commis une erreur manifeste d'appréciation des pièces produites par l'OPH et qu'il n'est nullement établi qu'il n'occupe plus son logement à titre de résidence principale ou qu'il ait cédé son droit au bail .

S'il reconnaît héberger parfois à titre temporaire et gratuit un tiers , il fait valoir qu'en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 , est réputée non écrite toute clause interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

L'OPH [Localité 2] Habitat soutient notamment au vu de la sommation interpellative et du procès verbal de constat du commissaire de justice , qu'il est établi que M.[S] n'occupe pas personnellement les lieux au moins 8 mois par an et qu'il a même cédé de fait son droit au bail à un tiers .

Sur ce ,

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le défaut d'occupation effective et personnelle des lieux loués par le locataire constitue un manquement à ses obligations .

Si le logement doit constituer la résidence principale du locataire , il n'est cependant pas exigé légalement une occupation permanente .

L'article 2 de la loi du du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle , raison de santé ou cas de force majeure soit par le preneur ou son conjoint , soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Le contrat de bail prévoit par ailleurs que le preneur s'engage à occuper les locaux loués loués exclusivement à titre de résidence principale, l'article 1er des conditions générales du contrat de bail précisant que le contrat de location est consenti au preneur à l'exclusion de toutes autres personnes et que le preneur ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer , céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.

Cependant est réputée non écrite aux termes de l'article 4 n de la loi du 6 juillet 1989 la clause 'qui interdit au locataire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui'.

En application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe au bailleur de rapporter la preuve des manquements invoqués du locataire.

En l'espèce la sommation interpellative du 16 mars 2022 et le procès verbal de constat du 23 janvier 2023, établissent seulement la présence dans les lieux , d'ailleurs non contestée, de M.[Y] , mais non pas le fait qu'il y résiderait seul ou qu'il aurait bénéficié d'une cession du droit au bail ou d'une sous location.

Ainsi M. [Y] a toujours affirmé au commissaire de justice qu'il ne résidait que de temps à autre chez M.[S], qu'il avait une autre adresse principale et, ce fait est coroboré d'une part , par les constatations mêmes de l'huissier relevant l'existence d'un courrier pour M.[Y] à une autre adresse dans le 19ème et , par les attestations produites par M.[S] dont celle d'une assistante sociale suivant la situation particulière de M.[Y].

De plus , si le commissaire de justice indique que rien ne lui permet d'affirmer que le locataire en titre occupe toujours les lieux et ce, de manière permanente et continue , son procès verbal de constat ne contient aucun élément permettant d'établir le contraire, étant observé que ledit commissaire de justice mentionne même, l'existence d'un courrier de facture de gaz non ouvert au nom du locataire en titre .

Enfin ce procès verbal de constat qui met en exergue l'existence d'un seul lit 2 personnes et d'un canapé non convertible ne précise pas comment les caractéristiques dudit canapé ont été vérifiées, alors même que le locataire produit des documents établissant que ledit canapé est convertible.

Au vu de ces constatations , des attestations produites par le locataire notamment celle d'un voisin , de l'avis d'imposition 2023 , de tous les procès verbaux de signification des actes de procédure à étude , c'est de manière erronée que le premier juge a pu déduire des seuls éléments apportés par le bailleur, que la preuve des manquements du locataire à son obligation de résidence principale au moins 8 mois dans l'année , était rapportée, étant rappelé qu'en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, et dans un souci du respect de la vie privée , l'hébergement d'un proche ne peut être prohibé.

Il convient donc d'infirmer le jugement qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail et les condamnations subséquentes d'expulsion et de paiement des indemnités d'occupation .

De ce fait les demandes de l'intimé relatives au prononcé d'une astreinte et à la majoration de l'indemnité d'occupation sont rejetées .

Sur la demande additionnelle en paiement de l'arriéré locatif

Au vu du décompte locatif produit en cours de délibéré en date du 19 mai 2026, le solde locatif est créditeur au 7 mai 2026 et ce suite à un versement du même jour d'un montant de 2800 euros .

En conséquence la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif n'est plus fondée et est rejetée .

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

Une telle preuve n'est en l'espèce pas rapportée à l'encontre de l'appelant,celui -ci ayant légitimement pu se méprendre sur ses droits et ne faisant nullement preuve de l'acharnement qui lui est reproché .

Il convient donc de confirmer le jugement ayant rejeté la demande de dommages-intérêts de ce chef.

Sur les demandes acessoires

Au vu du sens de l'arrêt il convient d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Partie perdante l'intimée sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS