CA Versailles, 16 juill. 2026, RG 24/07004

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JUILLET 2026

N° RG 24/07004 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W3PH

AFFAIRE :

S.A. SEQENS, venant aux droits de la SA SOFILOGIS,

C/

[T] [I]

et

Madame [M] [I]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1124000408

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/07/2026

à :

Me Mariane ADOSSI

Me Aurore

DEROUILLAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

S.A. SEQENS, société anonyme d'habitations à loyer modéré inscrite au RCS deNanterre 582 142 816, au Capital social de 318 270 451,50 Euros, venant aux droits de la SA SOFILOGIS, prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2400117

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INTIMES

Monsieur [T] [I]

né le 01 Janvier 1971 à [Localité 3] (MALI)

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 1] du 25/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [M] [I]

née le 01 Janvier 1985 à [Localité 6] (MALI)

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 2] du 25/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentés par : Me Aurore DEROUILLAC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 63

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Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2016, la société Sofilogis, aux droits de laquelle vient la société Seqens, a donné à bail à M. [I] [X] et Mme [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2024, la société Seqens a assigné M. et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires,

- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

- M. et Mme [I] condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de l'assignation et jusqu'à la libération des lieux,

- M. et Mme [I] condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

- débouté la société Seqens de sa demande de résiliation judiciaire du bail en date du 8 juillet 2016 la liant à M. et Mme [I],

- débouté la société Seqens de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- débouté la société Seqens de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné la société Seqens aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2024, la société Seqens a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la société Seqens, appelante, demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en date du 26 septembre 2024 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion,

Statuant à nouveau,

- prononcer la résiliation des contrats de location aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [I],

- ordonner l'expulsion de M. et Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent [Adresse 4], avec au besoin le concours de la force publique,

- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter de la signification de l'assignation et jusqu'au jour où il sera justifié de la remise des clés,

- autoriser que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, s'il s'y trouve des biens meubles, les faire transporter aux frais avancés par toute personne de son choix, dans tel garde-meuble également de son choix,

- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- condamner solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront tous les frais de mise à exécution, tels les frais d'expulsion et de mise au rebut des biens meubles, de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. et Mme [I], intimés, demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois le 26 septembre 2024,

- débouter la société Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner la société Seqens aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes de la société Seqens

Le premier juge a débouté la société Seqens de sa demande de résiliation, aux motifs que :

- aucune mise en demeure n'avait été adressée aux locataires, qui n'ont donc pas eu la possibilité de remédier aux désordres constatés,

- il ne peut être reproché aux locataires de ne pas user des lieux conformément à leur destination contractuelle, à savoir l'habitation, nonobstant le fait que des produits stupéfiants aient été retrouvés dans les lieux à l'occasion d'une perquisition,

- les faits reprochés par la police au fils des époux [I] se sont déroulés loin de la résidence (1,2 km), si bien que la bailleresse échoue à rapporter la preuve d'un lien entre les troubles constatés et le manquement par les locataires à leur obligation de jouissance paisible,

- les troubles ont cessé et aux termes du jugement correctionnel du 11 janvier 2024, M. [I] s'est vu interdire tout séjour dans le département pour une durée de deux ans,

- il n'est pas démontré que les agissements du fils des époux [I] auraient occasionné des troubles aux autres locataires,

- il n'est pas raisonnable de solliciter l'expulsion d'une famille entière du simple fait de la commission d'infractions à la législation sur les produits stupéfiants par l'un de leurs sept enfants.

La société Seqens poursuit l'infirmation du jugement déféré à la cour.

Elle expose à la cour, au soutien de sa prétention que :

- les époux [I] vivent dans les lieux avec 7 de leurs enfants âgés de 2 à 21 ans,

- les enfants du couple et notamment [U] [I], régulièrement interpellé sur les points de deal du quartier, sont à l'origine de troubles à l'ordre public au sein de la résidence et dans ses alentours,

- [U] [I] est impliqué dans un trafic de stupéfiants aux abords de la résidence et dans la zone de la [Adresse 5],

- une perquisition effectuée à son domicile le 11 décembre 2023 a permis de découvrir trois grammes de stupéfiants,

- M. [I] a été condamné à un dix mois d'emprisonnement ferme et à une interdiction de séjour dans le département du Val d'Oise d'une durée de deux ans,

- le périmètre des interpellations est particulièrement réduit et se concentre près du domicile des parents ; le jugement dont appel adopte une interprétation trop restrictive de la notion de voisinage et la société Seqens, propriétaire de plusieurs immeubles à proximité, doit défendre le droit à la jouissance de ses autres locataires, même s'ils ne vivent pas dans le même immeuble que M. [I],

- la persistance des troubles n'est pas requise pour obtenir la résiliation du bail.

M. et Mme [I] concluent à la confirmation du jugement critiqué en toutes ses dispositions en rappelant que :

- aucune mise en demeure ne leur a été adressée,

- les faits reprochés à [U] [I] et qui lui ont valu d'être interpellé se sont déroulés à 1,3 km à pied du logement de ses parents,

- M. [U] [I] n'a pas été condamné pour détention de produits stupéfiants,

- la famille [I] n'occasionne aucun trouble du voisinage et entretient de bonnes relations avec les autres locataires,

- [U] [I] ne vit plus au sein du domicile familial depuis le 12 janvier 2024,

- l'objectif des services de police d'éradiquer les trafics de stupéfiants ne doit pas être confondu avec les relations existant entre le bailleur et ses locataires qui relèvent du droit privé.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable en matière de location ou sous-location, l'occupant est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par la convention.

Il est constamment admis qu'en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu'il héberge, tels ses enfants vivant avec lui, qu'ils soient mineurs ou majeurs, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé et qu'il ait ou non donné lieu à une condamnation pénale.

Au cas d'espèce, la société Seqens produit, au soutien de sa demande :

- un courrier adressé aux époux [I], daté du 17 juillet 2020, dans lequel il leur est reproché de laisser leurs sacs poubelle remplis dans les espaces verts de la résidence, la bailleresse indiquant que pareil comportement porte atteinte à l'hygiène de la résidence,

- un courrier adressé aux époux [I], daté du 20 juillet 2021, dans lequel il est reproché aux époux [I] de laisser leurs enfants errer et jouer dans les parties communes, de dégrader les façades des bâtiments avec des jeux de ballon ou des inscriptions à la craie, et de perturber la tranquillité des résidents par leurs vociférations,

- un courrier adressé aux époux [I], daté du 27 juin 2022, dans lequel il est indiqué qu'il a été constaté l'utilisation de barbecues dans la résidence qui ont engendré des fumées importantes et de fortes odeurs,

- la « Convention de Partenariat relative au Renforcement de la Sécurité et de la Tranquillité des résidents du parc de Logements Sociaux dans le Val d'Oise » du 29 mai 2018,

- un rapport du commissaire divisionnaire de police de la circonscription appelant l'attention du bailleur social sur comportement de M. [U] [I] et dont il ressort principalement que :

* M. [U] [I] a été contrôlé à 14 reprises entre le 24 octobre 2022 et le 12 novembre 2023, que les policiers ont pu constater qu'il effectuait des ventes de produits stupéfiants et de dissimulait un sac transparent contenant des produits illicites, qu'il a été découvert dans le sac 69 grammes de cannabis,

* les différents contrôles ont entraîné l'ouverture d'une procédure judiciaire, qui a permis d'établir la participation active de M. [U] [I] dans le trafic de produits stupéfiants, celui-ci étant identifié par les consommateurs comme un des vendeurs réguliers,

* M. [U] [I] a été interpellé à son domicile le 11 décembre 2023, la perquisition du domicile ayant entraîné la découverte de deux sachets de résine de cannabis pour un poids total de trois grammes,

- un jugement du tribunal correctionnel de Pontoise du 11 janvier 2024, aux termes duquel M. [U] [I] a été condamné pour offre de cession non autorisée de stupéfiants à un emprisonnement délictuel de dix mois, à une interdiction de séjour dans le Val d'Oise pour une durée de deux ans à titre de peine complémentaire, M. [I] ayant été relaxé pour la détention de stupéfiants en récidive.

La famille [I] produit pour l'essentiel :

- deux captures d'écran Google Maps faisant apparaître que la distance entre les lieux où M. [U] [I] a été contrôlé par la police -8 [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] - et la résidence de la famille [I] - [Adresse 9] - s'établit à 1,3 km et 1,2 km,

- trois attestations de Mmes [K], [D] et [E] indiquant entretenir de bonnes relations de voisinage avec la famille [I],

- une attestation de M. [Q] [A], datée du 19 juin 2024, indiquant qu'il héberge M. [U] [I].

Il ressort de ces pièces, que conformément à ce qui a été retenu par le premier juge, les faits reprochés à M. [U] [I], délinquant d'habitude, se sont déroulés à une distance éloignée, supérieure à un kilomètre, de l'immeuble occupé par les époux [I] et leurs enfants, de sorte que le lien entre les troubles constatés et le manquement par les époux [I] à leur obligation de jouissance paisible, n'est effectivement pas établi au cas présent.

Il convient de rappeler que la résiliation judiciaire demandée par le bailleur suppose que soit démontrée l'existence d'un lien de causalité entre les troubles constatés et le manquement à l'obligation de jouissance paisible. Tel n'est pas le cas lorsque les faits d'incivilité ne se sont pas déroulés au sein du logement ni de ses parties communes, mais au sein de l'ensemble des bâtiments appartenant à la société bailleresse. Il n'en va différemment que pour les actes de violence commis à l'encontre de préposés bailleur (Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, n° 18-24.823). Il s'ensuit qu'est inopérant le moyen soulevé par la bailleresse et selon lequel elle est tenue de garantir la sécurité des locataires résidant dans les autres ensembles immobiliers dont elle est propriétaire dans la commune.

En outre, la très faible quantité de drogue - 3 grammes - découverte le 11 décembre 2023, à l'occasion d'une perquisition, dans le logement litigieux ne permet pas, en l'espèce, de caractériser l'existence d'un trafic au sein de l'immeuble, de nature à troubler l'ordre public et à générer une insécurité importante pour les occupants de la résidence, dès lors que M. [U] [I], poursuivi et jugé en comparution immédiate pour ces faits - détention non autorisée de stupéfiants en récidive - a été relaxé de ce chef de la poursuite par jugement du tribunal correctionnel de Pontoise du 11 janvier 2024.

Au vu des pièces produites et en considération de ce qui précède, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

II) Sur les dépens

La société Seqens, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS