TJ 97416, 29 juin 2026, RG 25/04883

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/04883 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBK5B

N° MINUTE : 26/00158

JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 1] Représentée par son syndic CITYA France IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] -Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 3] [Localité 1]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 pour mise à disposition au 04 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, Greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par décision d’assemblée générale du 7 mars 2024, le contrat de gestion accordé à la société Cytia Réunion Gestion, a été renouvelé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 4] [Localité 2] (Ile de la Réunion), dont Mme [T] [O] est propriétaire des lots n°2, 15 et 16 correspondant à 80/1 000 tantièmes.

Par jugement rendu selon la procédure accéléré au fond du 6 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion a notamment :
condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 525,01 euros au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 100 euros au titre de dommages et intérêts,autorisé Mme [O] à s’acquitter de la somme de 1 625,01 euros dans un délai d’un an,rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].
Se prévalant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 24 juillet 2025 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [O] de payer la somme de 5 482,48 euros sous trente jours.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Cytia Réunion Gestion, a fait assigner Mme [T] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
la condamner à lui payer la somme de 5 386,84 euros, qui se décompose comme suit 4 260,66 euros au titre des charges de copropriété impayées et 1 126,18 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006, outres les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application de l’article 1236 du code civil, la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts, vu la résistance abusive, sur le fondement de l’article 1240 du code civil,la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, Mme [T] [O] est absente.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogé à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement assignée à étude, Mme [O] n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

Malgré son absence, il sera, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur les charges de copropriété échues
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de voter chaque année le budget prévisionnel, de fixer la périodicité et le montant des versements destinés à faire face au paiement des dépenses courantes. Le premier versement est exigible le premier jour de la période et les provisions seront appelées en fonction des clés de répartition.

L’article 43 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les dépenses pour travaux fixées par décret pris en conseil d’état sont hors budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi prendre le soin de déterminer les modalités de leur versement (périodicité, montant et date d’exigibilité).

Les copropriétaires n’ont pas à attendre l’approbation des comptes pour s’acquitter de ces provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-26.348).

Le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels ou autres qui a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible sa créance relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l'espèce, le demandeur expose que Mme [O] reste redevable de la somme de 4 260,66 euros au titre de ses charges de copropriété impayées et produit, au soutien de sa demande, :
le relevé de propriété publié par la Direction générale des finances publiques confirmant la propriété par Mme [T] [O] des lots n°2, 15 et 16 d’un bien cadastré DK [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 3] (Ile de la Réunion),le contrat type de gestion par le syndic de la société Cytia Réunion Gestion pour la période du 2 avril 2024 au 1er avril 2026,la convocation à l’assemblée générale du 2 mars 2022,les convocations aux assemblées générales des 2 mars 2023 et 25 juin 2025 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception, reçues les 10 février 2023 et 15 juin 2023,la convocation à l’assemblée générale du 7 mars 2024 adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé »,les procès-verbaux d’assemblées générales tenues les 2 mars 2022 et 2 mars 2023 auxquelles Mme [O] était absente, adressée par lettres recommandées avec accusé de réception, reçues les 11 mars 2022 et 7 mars 2023les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 7 mars 2024 et 25 juin 2025 adressées par lettres recommandées avec accusé de réception revenues avec la mention « pli avisé non réclamé », auxquelles Mme [O] était absente,les appels de fonds pour les périodes du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2025, un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2021 au 2 février 2026 faisant état d’un solde débiteur d’un montant de 8 811,26 euros,une mise en demeure de payer adressée le 24 juillet 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « pli avisé non réclamé ».
Mme [O], non comparante et non représentée, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient de préciser, à titre liminaire, que compte tenu du jugement rendu le 6 juillet 2022, l’ensemble des sommes dues à cette date sera déduite de la somme sollicitée dans le cadre de la présente instance ; Mme [O] ayant été condamnée au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à cette date. En outre, vu les pièces produites, le procès-verbal d’assemblée générale du 2 mars 2022 ayant été communiqué à Mme [O] par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 11 mars 2022, il sera passé outre l’absence de preuve de notification de la convocation à l’assemblée générale du 2 mars 2022.

La lecture des documents produits permet d’établir que les comptes pour la période comptable courant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024 et les budgets prévisionnels pour la période comptable courant du 1er janvier au 31 décembre 2026 ont fait l’objet d’une approbation par les assemblées générales de copropriétaires auxquelles la défenderesse était absente et que les charges de copropriété sollicitées correspondent aux appels de fonds dans le cadre du budget ordinaire et du fond travaux votés en assemblée générale à savoir notamment la réfection de la toiture du bâtiment A, la stabilisation u mur de soutènement de l’appartement B12 et le remplacement de la fosse septique.

Les autres frais type exécution jugement, dommages et intérêts, transmission assignation, exécution suite délai, mise en demeure, suivi de contentieux et procédure de saisie-vente seront retranchés, à ce stade, en ce qu’ils ne constituent pas des charges de copropriété.

Ainsi, au jour de l’audience, la partie défenderesse reste devoir la somme de 4 542,35 euros (8 811,26 – 2 439,53 – 1 799,38) au titre des charges de copropriété échues impayées.

Si la créance du syndicat est fondée à hauteur de cette somme, le juge devant se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [O] au paiement de la somme de 4 260,66 euros pour la période courant du 6 juillet 2022 au 31 décembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte, que sur la période courant du 12 juillet 2022 au 2 février 2026, ont été facturés des frais de mise en demeure les 13 novembre 2023 et 24 juillet 2025. Le demandeur produit une seule lettre de mise en demeure. Cependant, les frais facturés eu égard à leur date respective ne correspondent en tout état de cause pas à la date du courrier.

De plus, les frais intitulés « SUIVI EXECUTION JUGEMENT/[O] », « TRANSMISSION ASSIGNATION [O] », « EXECUTION SUITE DELAI », et « SUIVI CONTENTIEUX / [O] » relèvent en tout état de cause non pas des frais au sens des dispositions susvisées mais des dépens. Il en est de même, des frais intitulés « DOMMAGES ET INTERETS SUITE JUGEMENT [O] ».

Enfin, les frais intitulés « PROCEDURE SAISIE-VENTE / [O] » ne sont pas justifiées.

Dans ces conditions, Mme [O] ne semble redevable d’aucune somme de ce point de vue. Le syndicat des copropriétaire sera dès lors débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les dommages et intérêts
En invoquant les dispositions de l’article 1240 du code civil aux termes desquels tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, le syndicat de copropriété doit justifier d’une faute et d’un/de préjudice(s) en résultant.

En l'espèce, la somme précise de 2 500 euros est sollicitée au titre de dommages et intérêts. Le syndicat expose que les manquements répétés de Mme [O] à son obligation de régler ses charges sans justification valable révèlent sa mauvaise foi, ce d’autant qu’un protocole d’accord a été conclu entre les parties, et privent la collectivité des copropriétaire d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et entrainent des difficultés de trésorerie de sorte que par son comportement, Mme [O] cause un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, si le comportement fautif de la défenderesse est démontré, la preuve du préjudice en résultant fait défaut. La production du jugement du 6 juillet 2022 condamnant Mme [O] pour la même cause démontre uniquement la réalité de la faute. De plus, il sera relevé que le syndicat est indemnisé du fait des intérêts moratoires assortissant sa créance.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts
La partie demanderesse sollicite du tribunal qu'il fasse application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil prévoyant la capitalisation des intérêts échus et non payés depuis plus d'un an.

S'agissant d'une demande en justice, l'article précité n'exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière au moment de la demande, mais seulement que celle-ci vise les intérêts dus pour une telle durée.

Il s’ensuit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur l'ensemble des sommes auxquelles Mme [O] est condamnée, seront capitalisés à compter de l'assignation s'agissant des charges.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande au surplus de la condamner au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qu’il convient de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application de l'article 514 -1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS