TJ 97416, 29 juin 2026, RG 24/02366

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/02366 - N° Portalis DB32-W-B7I-DA73F

N° MINUTE : 26/00419

JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.I. SYLPHE, dont le siège social est sis [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 avec mise à disposition au 4 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 avril 2023, la société Sylphe, représentée par la société Citya Immobilier, a donné à bail à Mme [U] [B] un logement situé [Adresse 4] [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer de 427 euros, comprenant une provision sur charges locatives de 24 euros et une provision sur taxe d’enlèvement d’ordures ménagères (TEOM) de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier à sa locataire le 27 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 703,98 euros dans un délai de six semaines.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 24 juin 2024, la société Sylphe a fait assigner Mme [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
la dire recevable en ses demandes,à titre principal,
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,constater que Mme [B] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 10 mars 2024,ordonner sans délai son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,l’autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques et périls de Mme [B], et dire qu’elle sera libre d’en disposer,fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 10 mars 2024 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,condamner Mme [B] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,condamner Mme [B] à lui verser la somme de 1 142,69 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d'occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 798,28 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clefs,dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion du locataire pourra avoir lieu, à titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges,lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif, en tout état de cause,
condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [B] aux entiers dépens, dont les frais de signification du commandement de payer, débouter Mme [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Par acte notarié dressé le 30 janvier 2025, la société Sylphe a vendu à la société Holding RK un ensemble immobilier cadastré BZ [Cadastre 1], BZ [Cadastre 2], BZ [Cadastre 3] et BZ [Cadastre 4] situé [Localité 3] ([Localité 2]), [Adresse 5] dénommé « [Adresse 6] », dont dépend le logement litigieux pris à bail par Mme [B].

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a, avant dire droit, notamment ordonné la réouverture des débats, invité Mme [B] à justifier de la reprise du paiement des loyers et de sa situation financière pour la mise en place d’un échéancier et renvoyé l’affaire à l’audience du 3 mars 2025.

Par jugement contradictoire rendu le 1er décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et notamment invité la société Sylphe à faire intervenir le propriétaire du logement litigieux et à justifier de la forme juridique de sa société.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 février 2026 et retenue, suivant renvoi sollicité par une des parties au moins, le 2 mars 2026.

Lors de la dernière audience, la société Sylphe, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que sollicitées au cours de l’audience tenue le 1er septembre 2025 à savoir uniquement la demande tendant à condamner Mme [B] à payer l’arriéré locatif lequel s’élève, à cette date, à la somme de 1 282,60 euros. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement auxquels elle n’est pas opposée.

En défense, Mme [U] [B] est absente aux deux dernières audiences et a comparu aux audiences des 3 mars, 19 mai et 1er septembre 2025. Le 1er septembre 2025, elle a consenti au remboursement de sa dette locative, sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros mensuels et a signalé, quant à sa situation, percevoir la somme mensuelle de 900 euros et supporter des charges à hauteur de 400 euros par mois.

Un diagnostic social et financier dressé le 8 juillet 2024 a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [U] [B] souffre d’une maladie invalidante qui nécessite des soins et qui la fragilise au quotidien, perçoit une retraite/allocation personnes âgées de 1 360,17 euros par mois, supporte, outre les charges courantes, le paiement d’un loyer et le remboursement d’échéances mensuelles de 254 euros, qu’elle héberge son fils de 48 ans et est dans l’attente d’un logement social depuis 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogée le 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
Conformément aux dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce, régulièrement convoquée, Mme [U] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représentée aux deux dernières audiences et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement. Toutefois, elle a comparu en personne aux audiences des 3 mars, 19 mai et 1er septembre 2025 et a été entendue en ses prétentions et moyens.

Par conséquent, il convient de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III poursuit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la société Sylphe justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 29 janvier 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation signifié le 24 juin 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 25 juin 2024, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 4 novembre 2024.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur la demande de condamnation à payer
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société Sylphe sollicite la condamnation de Mme [B] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1 282,60 euros au jour de l’audience tenue le 1er septembre 2025.

Mme [B] ne conteste pas ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient de relever que l’ensemble immobilier dont dépend le logement litigieux a été cédé le 30 janvier 2025 de sorte que la dette due à la société Sylphe sera arrêtée à cette date.

Au regard des décomptes produits en demande, la créance de la société Sylphe arrêtée à la date du 30 janvier 2025 s’élève à 1 511,85 euros (9 227,07 – 7 715,22).

Période
Sommes dues
Sommes versées
Du 28 avril au 31 décembre 2023
3 748,80 euros
3 475,22 euros
Du 1er janvier au 31 décembre 2024
5 077,09 euros
4 240,00 euros
Du 1er au 30 janvier 2025
401,18 euros
0 euros
[Localité 4]
9 227,07 euros
7 715,22 euros

Il convient dès lors de condamner Mme [B] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Selon le V de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de Prévisualiser : l'article 1343-5l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [B] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser la somme de 50 par mois.

Si elle soutient percevoir la somme mensuelle de 900 euros et supporter des charges à hauteur de 400 euros par mois, elle n’en justifie par aucune pièce. Pour autant, il ressort du diagnostic social et financier qu’elle perçoit une retraite/allocation personnes âgées de 1 360,17 euros par mois, supporte, outre les charges courantes, le paiement d’un loyer et le remboursement d’échéances mensuelles de 254 euros, qu’elle héberge son fils de 48 ans et est dans l’attente d’un logement social depuis 2022.

En considération de ces éléments et en l’absence d’opposition de la société demanderesse, compte tenu de sa situation personnelle et financière, du montant de la dette et de sa proposition d'apurement, il convient d’autoriser Mme [B], qui paraît en situation de régler son arriéré locatif, à s’acquitter de son paiement, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.

Sur les frais du procès
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner Mme [B], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Sylphe les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [B] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

V-
Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS