TJ 97416, 29 juin 2026, RG 25/04212

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04212 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJQA

N° MINUTE : 26/00443

JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [V] [D] [H] épouse [L], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] - Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 pour mise en délibéré au 04 mai 2026 prorogé au 29 juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître [G] [T]
CCC
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er février 2021 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable avec prise d’effet le 10 février 2021, Mme [W] [H] épouse [L], représentée par la société Accord Immobilier, a donné à bail à M. [R] [N] un logement sis [Adresse 4] ([Localité 1]) pour un loyer mensuel de 660 euros, comprenant 40 euros de provision sur charges récupérables et 28 euros de provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier le 19 juin 2025 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 1 968,39 euros hors coût de l'acte dans le délai de deux mois et l’a mis en demeure de justifier de l'occupation du logement dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 16 octobre 2025, Mme [W] [H] épouse [L] a fait assigner M. [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de :

à titre principal,
constater que M. [N] ne s’est pas acquitté dans le délai prescrit des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juin 2025,constater que le bail litigieux se trouve résilié de plein droit depuis le 20 août 2025,condamner M. [N] à lui payer la somme de 1 969,25 euros à titre de loyers arriérés et charges dûment justifiés, arrêtée à la date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2025 en application de l’article 1 344-1 du code civil,condamner M. [N] à lui payer la somme de 711,43 euros à titre d’indemnité d’occupation, révisable comme le loyer, outre les charges récupérables, à compter du mois d’août 2025 jusqu’à la remise des clefs et entier délaissement des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
à titre subsidiaire,
constater que M. [N] est défaillant dans l’exécution de son obligation principale de paiement des loyers,prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [N],condamner M. [N] à lui payer la somme de 1 970,11 euros à titre de loyers impayés arrêtés au 2 octobre 2025, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2025 pour la somme de 1 968,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner M. [N] à lui payer la somme de 711,43 euros à titre d’indemnité d’occupation, révisable comme le loyer, outre le charges récupérables, à compter du mois d’août 2025 jusqu’à la remise des clefs et entier délaissement des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
en tout état de cause,
ordonner à M. [N] d’avoir à quitter les lieux litigieux dès signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,ordonner l’expulsion de M. [N] tant de sa personne que de ses biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,condamner M. [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de son préjudice financier,condamner M. [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,condamner M. [N] à lui payer la somme de 542,50 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner M. [N] aux entiers dépens, dont les frais des deux commandements de payer et de dénonciation CCAPEX pour un montant de 363,62 euros.
L’affaire a été fixée et retenue le 2 mars 2026.

Lors de cette dernière audience, Mme [L], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, M. [N] est absent.

Selon bordereau dressé le 20 février 2026, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence de M. [N], celui-ci ne s’étant pas présenté au rendez-vous fixé le 20 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogée au 29 juin 2026
.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisé à étude, M. [N] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience du 2 mars 2026 et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’irrecevabilité des pièces numérotées 7 à 11 produites en demande
Conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, Mme [L] a produit au moyen de son dossier de plaidoirie des pièces supplémentaires numérotées 7 à 11. Cependant, elle ne justifie pas de leur communication à M. [N], étant rappelé qu’il est non comparant.

Dans ces conditions, le principe du contradictoire n’étant pas respecté, la présente juridiction ne peut que les écarter des débats.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 20 octobre 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 2 mars 2026.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l'espèce, Mme [L] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le bail conclu entre les parties le 1er février 2021 contient une clause résolutoire en son article VIII aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer au locataire, le 19 juin 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 1 968,39 euros.

Il sera d’abord indiqué, sur la loi applicable, que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois, de l’absence de disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours contenue dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et compte tenu du fait que ce délai est favorable au locataire et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, soit du délai de deux mois et dès lors de la clause résolutoire telle que prévue contractuellement dans le cadre du présent litige.

M. [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe de la demande.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 août 2025.

Sur la libération des lieux sous astreinte et l’expulsion
Par l’effet de la clause résolutoire, M. [N] devient occupant sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 20 août 2025.

Ainsi, il convient de lui ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation par ailleurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [L], satisfaisait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. Mme [L] sera déboutée de cette demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective 20 août 2025, M. [N] cause un préjudice à Mme [L] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, payable à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit la somme de 711,43 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur le montant de l'arriéré locatif
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [L] sollicite la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 1 969,25 euros, arrêté à la date de résiliation du bail.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Au vu du décompte produit arrêté au 2 octobre 2025 (pièce en demande numérotée 6), l’arriéré locatif, au titre des loyers impayés arrêtés au 19 août 2025, échéance du mois d’août comprise, s’élève à la somme de 1 258,25 euros (38 004,56 euros – 36 746,31 euros)

Périodes
Sommes dues
Sommes versées
Du 10 février 2021 au 31 décembre 2021
7 639,85 euros
8 299,86 euros
Année 2022
8 021,66 euros
8 050 euros
Année 2023
8 194,53 euros
6830 euros
Année 2024
8 472,30 euros
8 399,45 euros
Du 1er janvier 2025 au 19 août 2025
5 676,22 euros
5 167 euros
TOTAUX
38 004,56 euros
36 746,31 euros

Il convient, par conséquent, de condamner M. [N] au paiement de cette somme à Mme [L], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts
En l’espèce, Mme [L] sollicite la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier subi et de la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi.

Outre l’absence de fondement légal aux demandes et ce en violation des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, force est de constater qu’aucune des pièces ne démontre ni les difficultés financières rencontrées telles que Mme [L] le prétend. De même, rien au dossier ne justifie d’un quelconque préjudice moral subi par la demanderesse.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de ses demandes.

Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [N], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juin 2025.

Mme [L] sera déboutée de sa demande de paiement au titre des frais de signification près la CCAPEX, celle-ci n’étant imposée qu’aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, telles que les dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le prévoient. De même, elle sera déboutée de sa demande de paiement au titre du premier commandement de payer puisqu’elle ne justifie pas la nécessité d’un itératif commandement de payer, sauf à ce que M. [N] ait remboursé sa dette dans les conditions du premier commandement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il sera dès lors fait droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS