TJ 97416, 29 juin 2026, RG 25/02703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02703 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBGRB

N° MINUTE : 26/00433

JUGEMENT

DU 29 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 1]/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

à :

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2]/assistant : Me Delphine SAVIGNY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026 avec mise à disposition au 4 mai 2026 prorogée au 29 juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Me Stéphanie PANURGE
CCC à Me Delphine SAVIGNY
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 février 2010 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable ayant pris effet le 1er mars 2010, M. [H] [Z] a donné à bail à Mme [Y] [B] un logement d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] ([Localité 2]) pour un loyer, hors charges récupérables, de 750 euros par mois.

Le 27 mai 2024, M. [Z] a fait délivrer, par commissaire de justice, à sa locataire un congé pour reprise des lieux loués pour le 28 février 2025 aux fins de loger son fils, M. [L] [Z].

Le 26 février 2025, bailleur et locataire ont convenu d’une prolongation exceptionnelle du bail jusqu’au 30 avril 2025, laquelle n’engage pas reconduction du bail au-delà de cette date sans nouvel accord écrit des parties.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 30 mai 2025, M. [H] [Z] a fait assigner Mme [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
juger recevables et bien fondées ses demandes, juger que le congé délivré à Mme [B] en date du 27 mai 2024 est conforme aux exigences de fond et de forme,juger que le congé délivré à Mme [B] en date du 27 mai 2024 est régulier et valide,juger que Mme [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 3 mars 2025, premier jour ouvrable après échéance du bail intervenue le 28 février 2025,ordonner l’expulsion de Mme [B] et de tout occupant de son chef des lieux litigieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner Mme [B] à lui payer la somme de 750 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 3 mars 2025 correspondant au montant du loyer et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner Mme [B] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [B] aux entiers dépens y compris le coût du congé pour reprise délivré le 27 mai 2024.
L’affaire a été fixée le 3 novembre 2025 et retenue en dernier lieu, suivants renvois contradictoires, le 2 mars 2026.

Lors de la dernière audience, M. [Z], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulée aux termes de son assignation, valant dernières conclusions, et a, en outre, contesté la nullité du congé pour reprise soulevée en défense et sollicité le rejet des témoignages produits en défense en pièces numérotées 6 à 8.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que les témoignages ne respectent pas les prescriptions fixées par l’article 210 du code de procédure civile, que le congé pour reprise est régulier en la forme et sur le fond, que la reprise est justifiée par sa volonté de loger son fils, que, suivant médiation, l’échéance du bail, initialement fixée le 28 février 2025, a été décalée le 30 avril 2025, qu’une notice d’information a été communiquée à la défenderesse, que vu la date de délivrance, le congé n’était pas soumis à la notice d’information dans sa version en vigueur en 2024, que Mme [B] ne justifie d’aucun grief et que Mme [B] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 3 mars 2025.

En défense, Mme [B], représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions régulièrement communiquée à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires de M. [Z],constater la nullité du congé pour reprise du 27 mai 2024,à défaut, dire qu’elle bénéficiera d’un long délai pour exécuter l’expulsion.
Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir, d’une part, que la version de la notice d’information annexée au congé pour reprise n’était pas celle en vigueur au jour de délivrance dudit congé, qu’elle n’a pas été informée régulièrement sur la nature et l’étendue de ses droits suite à la délivrance du congé pour reprise, que le défaut de communication de la notification d’information issue de l’arrêté du 13 décembre 2017 lui a nécessairement causé grief et, d’autre part, qu’elle honore avec régularité ses loyers et ce depuis l’origine et qu’elle ne perçoit que des minimas sociaux, que son maintien dans les lieux ne causera pas de préjudice au demandeur, que le marché locatif réunionnais est saturé, que, malgré ses efforts, elle ne trouve pas de solution de relogement et que son conjoint avec qui elle réside dans les lieux litigieux connaît actuellement un suivi médical du fait d’une hernie inguinale pour laquelle il devra être opérée courant d’année 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiquées auxquelles elles se sont référées durant les débats, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, prorogée à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les demandes tendant à constater et à juger ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu'il n'y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Sur la validité des pièces 6 à 8 produites en défense
Conformément aux dispositions de l’article 210 du code de procédure civile, les témoins déclarent leurs nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.

En l’espèce, M. [Z] sollicite que les attestations de témoin numérotées 6 à 8 produites en défense soient écartées des débats en ce qu’elles ne respectent pas les prescriptions légales telles que susvisées.

D’une part, il convient de rappeler qu’aucune sanction n’est prévue en cas d’irrespect de ces prescriptions. D’autre part, si certaines mentions font effectivement défaut dans les attestations de témoin produites en défense, elles n’empêchent pas à la présente juridiction de s’assurer de la crédibilité des témoins.

Donc, M. [Z] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur la validité du congé pour reprise
L’article 544 du code civil rappelle que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise , les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur […].

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d' information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice […].

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».

Il est constant que la nullité de forme découlant de la violation de l’obligation de joindre une notice d’information au congé délivré est subordonnée à la preuve d'un grief par celui qui l'invoque, l’article 15 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne prescrivant pas par lui-même, la remise de ce document à peine de nullité du congé et l'arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’ information ne prévoyant pas davantage de sanction.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, selon les éléments de la procédure, le contrat de bail conclu entre les parties pour une durée de trois ans, a pris effet, le 1er mars 2010 et a été tacitement reconduit jusqu’au 30 avril 2025, date d’échéance convenue entre les parties, suite à la délivrance d’un congé pour reprise par commissaire de justice le 27 mai 2024 prenant effet le 28 février 2025 et l’accord trouvé le 26 février 2025, dans le cadre d’une médiation.

Mme [B] conteste la validité du congé pour reprise délivrée en ce que la version de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé pour reprise n’était pas celle en vigueur à la date du 27 mai 2024 et argue que ce manquement lui a nécessairement causé un grief en ce qu’elle n’était pas informée régulièrement sur la nature et l’étendue de ses droits suite à la délivrance.

La notice d’information annexée au congé pour reprise produite aux débats porte la mention « modifiée par décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 – art 8 » de sorte que la version notifiée à la défenderesse était celle en vigueur au jour de la délivrance du congé ; et ce conformément aux dispositions de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Surtout, Mme [B], sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre aucunement avoir été empêchée de faire valoir ses droits. En effet, il ressort des pièces produites qu’une médiation s’est tenue entre les parties, suivant délivrance du congé, précisément le 26 février 2025, et que Mme [B] a bénéficié d’un report d’échéance du bail, suivant accord trouvé avec le bailleur.

Dans ces conditions, le moyen soulevé tenant à la nullité du congé pour vice de forme sera écarté comme étant inopérant.

En tout état de cause, le motif de reprise des lieux litigieux – au demeurant non contesté en défense – est légitime et sérieux en ce qu’il repose sur la volonté du demandeur de loger son fils qu’il héberge.

Par conséquent, il sera constaté que le congé est valide en la forme et sur le fond.

Sur l’expulsion sous astreinte
Selon les articles L. 412-2 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [Z] sollicite l’expulsion de Mme [B] en ce qu’elle occupe sans droit ni titre son bien depuis le 3 mars 2025.

Mme [B] demande, pour sa part, des délais les plus longs possibles pour quitter les lieux au motif que le marché locatif réunionnais est saturé, que, malgré ses efforts, elle ne trouve pas de solution de relogement, que son conjoint avec qui elle réside dans les lieux litigieux connaît actuellement un suivi médical du fait d’une hernie inguinale pour laquelle il devra être opérée courant d’année 2026, que tout déménagement est contre-indiqué, qu’elle honore avec régularité ses loyers et ce depuis l’origine et alors qu’elle ne perçoit que des minimas sociaux et que son maintien dans les lieux ne causera pas de préjudice au demandeur.

Il est établi que par l’effet du congé pour reprise et vu l’accord trouvé entre les parties le 26 février 2025, le bail conclu entre les parties a pris fin le 30 avril 2025 et que Mme [B] est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 1er mai 2025.

En tout état de cause, la bonne foi de Mme [B] est démontrée par les pièces versées aux débats. En effet, elle justifie d’une part, suivant certificat médical daté du 26 janvier 2026, que l’état de santé de son compagnon est contre-indiquée avec un déménagement, d’autre part, du dépôt d’une demande de logement social le 29 janvier 2025 et, enfin, des difficultés rencontrées dans ses recherches d’un nouveau logement par la production de trois attestations de témoins, lesquelles mettent en avant les difficultés rencontrées du fait des exigences des bailleurs privés, de la situation financière de Mme [B], actuellement bénéficiaire des minimas sociaux, et de la saturation du marché locatif réunionnais.

Cependant, il convient de relever que la demande de logement social a expiré le 30 janvier 2026 et qu’aucune pièce ne justifie du renouvellement de la demande. Aussi, la seule annonce de logement produite remonte au 25 juin 2025 et était en tout état de cause positive en ce que le logement était disponible selon les termes du message reçu. Enfin, rien ne justifie que la contre-indication médicale soit d’actualité au jour de la présente décision. Surtout, il convient de prendre en compte l’antériorité de la situation en que Mme [B] a été informée de la reprise des lieux depuis le 27 mai 2024 et qu’elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025.

En considération de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délai formée en défense et d’ordonner qu’à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la présente décision, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique dans les conditions prévues aux articles L411-1 et suivants code des procédures civiles d’exécution.

Il sera utilement rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Si l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [B] de quitter les lieux ; et ce bien qu’elle se maintiennent illégalement dans les lieux depuis le 1er mai 2025. En effet, la condamnation par ailleurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfaisait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. M. [Z] sera débouté de cette demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis le 1er mai 2025, Mme [B] cause nécessairement un préjudice à M. [Z] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié.

Par conséquent, Mme [B] sera condamnée à payer à M. [Z] la somme mensuelle de 750 euros, à compter du 1er mai 2025 jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon la législation sur l’aide juridictionnelle.

Le congé pour reprise constituant une faculté pour un bailleur, le coût de sa délivrance ne peut être imputé au locataire. M. [Z] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Mme [B] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS