TJ 59350, 20 juill. 2026, RG 25/12267

Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX

N° RG 25/12267 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2DIE

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Juillet 2026

[N] [Y]

C/

[O] [X]

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Juillet 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [N] [Y], demeurant 1 Rue de Quéant - 59400 BOURSIES

représenté par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE, substituée par Me Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR :

M. [O] [X], demeurant 203-211 Rue de Lille - Le jardin de Féa N°36 - 59100 ROUBAIX

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2026
Vincent THIERY, Juge, assisté de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 20 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté de Fanny ROELENS, greffier

RAPPEL DES FAITS

M. [N] [Y] a donné à bail à M. [O] [X] un logement situé au 203-211 rue de Lille le jardin de Féa n°36 à Roubaix et deux places de parking n°74 et 75 par contrat du 27 octobre 2017, pour un loyer mensuel de 730 euros et 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 juillet 2025 portant sur un montant en principal de 6 910,62 euros.

Par acte en date du 23 septembre 2025, M. [N] [Y] a fait assigner M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix aux fins de :

• constater l'acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
• ordonner l'expulsion de M. [O] [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
• condamner M. [O] [X] à lui payer la somme de 6 705,23 euros au titre des loyers et charges impayés (somme arrêtée au de 3 septembre 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
• condamner M. [O] [X] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux;
• condamner M. [O] [X] à lui payer la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
• condamner M. [O] [X] aux dépens ;
• rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

A l'audience, M. [N] [Y] maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 7288,58 euros (échéance du mois de 7 mai 2026 incluse).

M. [N] [Y] conteste que les sommes qu'il réclame soient prescrites et s'oppose à tout délai de paiement.

M. [O] [X] soutient qu'une partie de la dette est prescrite car datant de plus de trois ans.

Il conteste l'intégralité de la dette et indique ne rien devoir à son bailleur précisant payer mensuellement plus qu'il ne devrait et ne jamais avoir reçu les justificatifs relatifs aux régularisations de charges malgré sa demande. A cet égard, il mentionne un changement de compteur en 2025 à la suite duquel s'était produite une erreur puisque le bailleur lui prêtait une consommation de 600 mètres cubes d'eau.

Il souhaite rester dans les lieux et demande à bénéficier de délais suspensifs de la clause résolutoire précisant être salarié et percevoir 2 400 euros par mois et avoir deux enfants majeurs à charge. Il n'a pas contracté de crédit et n'a pas déposé de dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant de la dette locative

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 23 de cette loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justificatifs.

L'article 7-1 de cette loi dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Enfin, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [N] [Y] produit un décompte actualisé arrêté à la date du 7 mai 2026 à la somme de 7 288,58 euros faisant état de différentes sommes impayées par le locataire à compter du mois de janvier 2020.

M. [N] [Y] a assigné son locataire le 23 septembre 2025 de sorte que ses demandes portant sur le paiement de sommes qui seraient dues depuis plus de trois ans, soit antérieurement au 23 septembre 2022, sont prescrites et il sera déclaré irrecevable en ses demandes portant sur cette période.

Pour ce qui concerne la période postérieure au 23 septembre 2022, le décompte fait état d'appels d'un loyer principal, d'appels de provision sur charges et d'assurance privilège que doit payer M. [O] [X].

Le décompte fait apparaître les sommes suivantes :

• frais d'huissier de justice : 478,27 euros (commandement du 5 août 2024 de 101,48 euros, factures des 25 juillet et 25 octobre 2025 de 180,31 et 196,48 euros) ;
• taxes d'ordures ménagères de 2022 à 2025 : 1 234 euros (TOM 2022 de 267 euros, TOM de 2023 de 312 euros, TOM 2024 de 325 euros, TOM de 2025 de 330 euros) ;
• régularisation de charges 2022 : 1 608,97 euros ;
• régularisation de charges 2023 de 1 883,27 euros
• régularisation de charges 2024 de 2 163,69 euros.

Les frais de commissaire de justice doivent être déduits de ce décompte.

Par ailleurs, concernant les taxes d'ordures ménagères et les charges, il appartient au bailleur de produire les justificatifs de ses demandes, ce d'autant que M. [O] [X] conteste le montant de ces charges et en a sollicité vainement les justificatifs par lettre recommandée du 3 octobre 2025.

M. [N] [Y] ne produit aucun justificatif de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier la réalité de la créance qu'il allègue. Ces sommes doivent donc être déduites du décompte.

Il ressort de ce qui précède que la dette locative s'élève à :

• somme réclamée au 7 mai 2026 : 7 288,58 euros
• somme réclamée prescrite : 1 852 euros
• frais de commissaires de justice : 478,27 euros
• frais au titre des TOM : 1 234 euros
• régularisation de charges : 5 655,93 euros.

Il en résulte donc que la dette locative justifiée est nulle.

M. [N] [Y] sera donc débouté de ses demandes en paiement pour les sommes qui lui seraient dues à compter du 23 septembre 2022.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 16 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [N] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à la cause, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 27 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2025, pour la somme en principal de 6 910,62 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il n'existe à ce jour aucune dette justifiée du locataire et M. [N] [Y] sera débouté de sa demande.

Sur la résiliation judiciaire du contrat

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, M. [N] [Y] ne prouve aucun manquement contractuel de M. [O] [X] et il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Y] perd son procès et sera condamné aux dépens.

Il sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS