TJ 59350, 21 juill. 2026, RG 26/00704

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Service Référé
N° RG 26/00704 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2XK7

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 21 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. IMMO PIERRE DE [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 21 Juillet 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (Nord) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de cet immeuble a pour syndic en exercice la société Advenis Property Management.

La société Immo Pierre de [Localité 1] est propriétaire au sein de cette résidence des lots n°10, 12 et 16, constitutifs de bureaux.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 30 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (Nord) a assigné la société Immo Pierre de [Localité 1] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été retenue à l’audience le 2 juin 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation, aux fins de condamner la société Immo Pierre de [Localité 1] à lui payer :
- 5 584,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2026, au titre des charges de copropriété échues, échéance du 2 trimestre 2026 incluse,
- 6 574,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2026, au titre des provisions pour charges de copropriété non encore échues mais devenues immédiatement exigibles,
- 418,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2026, au titre des frais de recouvrement,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société Immo Pierre de [Localité 1] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société Immo Pierre de [Localité 1] n’a pas comparu.

En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 14-1 modifié de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret, des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, la société Immo Pierre de [Localité 1] est copropriétaire au sein de l’immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (Nord).

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la société Immo Pierre de [Localité 1] plusieurs mises en demeures, dont celle du 4 mars 2026 réceptionnée le 6 mars 2026, visant les dispositions de l’article 19-2 précitées, à laquelle est joint un décompte précis arrêté au 4 mars 2026, mentionnant une dette de 7 147,87 euros (pièce n°12).

Lors des réunions de l’assemblée générale des 20 juin 2024, 18 septembre 2025 et 2 mars 2026, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés pour les années 2023, 2024, 2025, 2026 et 2027 (pièces n° 15 à 17).

Concernant les charges échues, le syndicat de copropriétaires produit un extrait de compte au 7 avril 2026 qui mentionne un solde débiteur de 6 003, 01 euros, échéance du 2e trimestre 2026 incluse (pièce n°9).

L’extrait de compte au 7 avril 2026 comprend des frais qui relèvent des frais de recouvrement, des dépens ou de l’indemnité allouée en application de l’article 700 du code procédure civile, qu’il y a lieu de déduire, correspondant à la somme de 418,12 euros (25x2 frais de relance, 152,12 sommation de payer et 36x6 frais mises en demeure), de sorte que les charges échues impayées s’élèvent à 5 584,89 euros.

En outre, la mise en demeure réceptionnée le 6 mars 2026 étant restée infructueuse, passé le délai de trente jours, la société Immo Pierre de [Localité 1] se trouvent également redevable des provisions des 2e et 3e trimestre 2026 et des provisions dues pour l’année 2027, s’élevant selon le courriel du syndic du 28 avril 2026 à la somme de 6 574,74 euros (pièce n°18).

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société Immo Pierre de [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 5 584,89 euros au titre des charges échues impayées au 7 avril 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2026, outre la somme de 6 574,74 euros au titre des provisions des 2e et 3 trimestres 2026 et de l’année 2027, non encore échues, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2026.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Pour réclamer la somme de 418, 12 euros au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit :
- la facture de transmission du dossier au commissaire de justice pour 152, 12 euros (pièce n°19),
- les 6 mises en demeure adressées à la société Immo Pierre de [Localité 1] (pièces n°4,5,6, 8,10, 11),
- le contrat de syndic qui prévoit les frais de relance de 36 euros et la facturation de 36 euros par mise en demeure (pièce n°3).

Les pièces produites aux débats justifient de frais de recouvrement engagés à hauteur de la somme de 418,12 euros.

Ces frais exposés et conformes aux contrats de syndic étant justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance, il y a lieu de condamner la société Immo Pierre de [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux n° [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 418,12 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de la débitrice ne suffit pas à caractériser un abus et l’existence d’un préjudice dépassant le montant des frais et intérêts moratoires alloués n’est pas rapportée.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1].

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Immo de Pierre de [Localité 1], qui succombe, les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, sans que de justificatif ne soit produit aux débats, il convient de condamner la société Immo Pierre de [Localité 1] à payer la somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputée contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,