TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 25/02264

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 25/02264 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7EXS

N° MINUTE : 3

Assignation du :
20 Janvier 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

Expert: [W] [S][2]

[2] À Me DUPRE DE PUGET et Me SEZGIN-GUVEN
CCC à Mme [S]

[Adresse 1] - [XXXXXXXX01]

JUGEMENT
rendu le 21 Juillet 2026
DEMANDERESSE

E.U.R.L. [Localité 1] BORGHESE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0147

DEFENDERESSE

S.A.S.U. DELICES DU MIDI
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Sirma SEZGIN-GUVEN, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2531

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2014, Madame [O] [R], aux droits de laquelle vient désormais la société [Localité 1] Borghèse (la bailleresse) a donné à bail et à loyer pour une durée de 9 années, à titre commercial, à destination “Restauration rapide - Vente à emporter” à la société Oral aux droits de laquelle vient la société Délices du Midi, un local commercial sis [Adresse 4], comprenant une boutique et arrière-boutique donnant sur rue ainsi qu'un WC donnant sur cour, au loyer fixé initialement à la somme annuelle de 15.600 € HT.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années complètes et consécutives à compter du15 juin 2014 et jusqu’au 14 juin 2023.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la société Délices du Midi a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024, moyennant un loyer plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la société [Localité 1] Borghèse a accepté le renouvellement du bail, précisant que le loyer annuel serait fixé à 25 000€.

Par courrier recommandé en date du 27 août 2024, la société Délices du Midi par l’intermédiare de son conseil, a contesté l’augmentation du loyer sollicité.

Le 15 novembre 2024 , la bailleresse a adressé à la société Délices du Midi, un mémoire préalable en demande aux finsde déplafonner le loyer de renouvellement, et, le fixer à la valeur locative, soit à la somme minimale de 30.000 € hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte extra judiciaire en date du 20 janvier 2025, la société [Localité 1] Borghèse a fait assigner la société Délices du Midi , à comparaitre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire, demandant au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, au juge des loyers :

A titre principal,
Dire et juger qu'il n'y a pas lieu au plafonnement du loyer de renouvellement, lequel doit être fixé à la valeur locative,
Fixer le loyer annuel pour les Locaux objets du Bail, à compter du 1er octobre 2024, date de renouvellement du Bail, à la somme minimale de 30.000 € hors charges et hors taxes,
En tout état de cause,
Condamner la société Délices du Midi à verser à la société [Localité 1] Borghèse la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience du 10 avril 2026 et mise en délibéré au 3 juillet prorogé au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande de réouverture des débats

La société Délices du Midi a par message adressé sur le RPVA, le 13 avril 2026, sollicité, en cours de délibéré la réouverture des débats, afin de respecter le principe du contradictoire, en faisant valoir qu’elle n’avait jamais eu l’occasion, depuis le début de la procédure de faire valoir ses arguments, que des négociations étaient en cours depuis plusieurs mois , raison pour laquelle elle avait demandé le renvoi à l’audience du 10 avril 2026.

Elle a joint à son message un mémoire adressé le 13 avril 2026 et les pièces.

En réponse par courrier en date du 14 avril 2026, sur le RPVA, la société [Localité 1] Borghèse a contesté la demande.

Aux termes de l’article 444 du code procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il ressort de la procédure quele 8 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’un premier appel,les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur, l’affaire étant en tout état de cause, rappelée le 28 novembre 2025, pour plaidioirie avec un calendrier de procédure, pour le dépôt de leur mémoire.

A l’audience du 28 novembre 2025, la défenderesse ayant fait état d’un accord directement intervenu entre sa cliente et la société de gestion, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2026.

Le 8 avril 2026, la défenderesse a sollicité par message RPVA un nouveau renvoi pour finaliser un accord, auquel la demanderesse s’est opposée à l’audience du 10 avril 2026.

Il est constant qu’aucun accord n’est intervenu.

La défenderesse ne le dément pas et ne rapporte pas la preuve qu’il était en cours à la date à laquelle l’affaire a été rappelée le 10 avril 2026.

Il résulte de ce qui précède la défenderesse a bénéficié d’un délai suffisant pour établir sa défense, depuis le 8 juillet 2025, de sorte que la prétendue atteinte au principe du contradictoire n’est pas établie.

La demande de réouverture des débats sera en conséquence rejetée.

Sur le fond

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Il y a lieu de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 qui a été accepté par la bailleresse .

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L'article L.145-33 du code de commerce énonce que : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ”.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s'il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1) à 4) de l'article L.145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant I'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de I'expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce la bailleresse demande de fixer le loyer, selon les dispositions du bail et en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité, à la valeur locative au jour du renouvellement qui correspond, selon son estimation, à la somme anuelle de 30 000 €.

A l’appui de ses prétentions, elle met en avant la refonte complète du quartier dans lequel le commerce est exploité, par l’effet des travaux réalisés par la Mairie du [Localité 3] de 2022 à 2024.

Toutefois, les éléments de preuve produits par la bailleresse, issus des pages internet de la Mairie du [Localité 3] sur l’embellissement du quartier, ne sont pas suffisants pour apprécier l’évolution des facteurs locaux de commercialité sur l’activité concernée et pour déterminer la valeur locative.

Il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par la bailleresse . Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la bailleresse.

Dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de I'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS