TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 25/04384

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Anne-frédérique BONTEMPS

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Florian PALMIERI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04384 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWNB

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le lundi 20 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, LA SARL [Localité 2] dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représentée par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA, vestiaire :

DÉFENDERESSE
S.C.I. FRANCE CAPITALE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Anne-frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0783

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier
Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04384 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWNB

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FRANCE CAPITALE est propriétaire des lots n°122, 123 et 220 (deux appartements et une cave) au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 5] a fait assigner la SCI FRANCE CAPITALE devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la condamner au paiement de la somme de 4 916,89 euros au titre des appels de charges impayées au 01 juillet 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard courant sur une période de trois mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;
- dire et juger que l’ensemble des frais exposés pour faire valoir ses droits devra rester à sa charge ;
- la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, outre l’émolument revenant au commissaire de justice en application de l’article A.444-32 du code de commerce.

L'affaire a été appelée 12 février 2026. La défenderesse a sollicité un renvoi et les parties ont convenu d’un calendrier de procédure en vue l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience du 20 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société [Adresse 5], et représenté par son conseil, sollicite le rejet des conclusions prises par la SCI FRANCE CAPITALE le 19 mai 2026 au soir alors qu’elle devait conclure pour le 13 mars 2026 selon le calendrier susvisé, et le rejet des pièces communiquées dans le même délai. Elle fait valoir que ses conclusions d’actualisation ont été signifiées par commissaire de justice à la débitrice le 02 janvier 2026, portant la dette à 6 239,63 euros au 01 janvier 2026 et qu’elle a pris de nouvelles écritures communiquées le 07 mai 2026, conformément au calendrier de procédure, visées par le greffe et qu’elle soutient oralement, actualisant la dette à la somme de 7 259,68 euros, appel des charges et travaux au 01 avril 2026 inclus. Elle soutient que depuis l’acquisition des deux appartements destinés à la location de courte durée en 2024, la SCI FRANCE CAPITALE n’a pas réglé ses charges, la contraignant à saisir la juridiction, et qu’elle persiste à ne procéder à aucun versement, à l’exception d’un paiement de faible montant en mars 2026.

De son côté, la SCI FRANCE CAPITALE représentée par son conseil s’oppose au rejet de ses écritures et pièces. Elle précise qu’elle n’a pas été en mesure d’établir ses conclusions auparavant, restant dans l’attente de l’évolution de sa situation financière. Par ailleurs, elle indique qu’elle reconnaît devoir la somme réclamée au titre des charges de copropriété mais sollicite des délais afin d’apurer sa dette, souhaitant la régler en juillet 2026. Elle soutient que M. [O] [B], porteur de parts de la SCI, est un investisseur immobilier, qu’il a fait réaliser des travaux d’aménagement dans les deux logements acquis en 2024 et qu’ils sont gérés par une société de gestion et de prestations via la plateforme AirBnB, les revenus ne couvrant qu’à peine les mensualités du remboursement de l’emprunt contracté. Elle expose qu’il est par ailleurs victime de locataires qui ne paient pas leur loyer et qu’il a été contraint de saisir la justice. Par ailleurs, elle explique qu’il a mis en vente des biens immobiliers et notamment un appartement en mars 2026 mais que les hypothèques ne sont pas encore levées et qu’une autre vente devrait intervenir en juillet prochain. Elle demande que le syndicat soit débouté de sa demande de dommages et intérêts et d’astreinte, qui ne feraient qu’empirer la situation de la débitrice, et subsidiairement, de ramener la condamnation à titre de dommages et intérêts à la somme de 1 euro. Elle demande enfin de réduire à de plus justes proportions la somme réclamée au titre des frais irrépétibles.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui recèlent en réalité les moyens des parties. Par suite, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties.

Sur la demande de rejet des conclusions et pièces communiquées par la SCI FRANCE CAPITALE

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En application des articles 132 et 135 du code de procédure civile, la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée et le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, le demandeur expose que les conclusions et pièces de la SCI FRANCE CAPITALE
ne lui ont été communiquées que la veille de l'audience, à 21 heures, alors que le calendrier de procédure prévoyait une communication au plus tard le 13 mars 2026 afin que chacune des parties puissent se mettre en état, dans le respect du contradictoire. Il sollicite qu'en conséquence ces conclusions et pièces soient écartées des débats.

La défenderesse s’oppose à cette demande. Elle soutient qu'elle n'a pas été en mesure de prendre position quant aux demandes formées à son encontre avant le 19 mai 2026 et de produire ses pièces dans un délai plus satisfaisant, au regard de l’évolution attendue de sa situation financière. Elle demande en conséquence que ses conclusions et pièces soient retenues.

Il convient de relever que l’assignation a été délivrée à la SCI FRANCE CAPITALE dès le 29 août 2025 et que les parties s’accordent pour dire que nonobstant le procès-verbal de signification selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, elle a pu prendre connaissance de l’acte introductif d’instance, étant domiciliée sur place. Lors de l’audience du 12 février 2026, elle a sollicité un renvoi auquel le syndicat demandeur ne s’est pas opposé, et il lui appartenait de conclure pour le 13 mars 2026 selon le calendrier de procédure convenu.

Force est de constater que la SCI FRANCE CAPITALE a bénéficié d’un délai raisonnable de près de trois mois, même si elle n’a saisi son conseil que tardivement, étant avisé des demandes depuis le mois d’août 2025. Par ailleurs, si elle fait valoir l’évolution de sa situation financière qui devait lui permettre de faire face à ses obligations, les pièces produites, à savoir :
- son acte d’acquisition de 2024
- ses statuts de 2023
- le contrat de prestation de service « gestion hybride immeuble & conciergerie » concernant des locaux mis en location en bail mobilité ou en location de courte durée, conclu par l’associée majoritaire de la SCI FRANCE CAPITALE avec la société CLECOEUR du 01 octobre 2025,
- l’ordonnance de référé du 05 novembre 2025 intéressant l’associé minoritaire
- l’attestation notariale mentionnant la vente par l’associé minoritaire d’un studio sis à [Localité 3] le du 19 mars 2026
étaient déjà en possession de la défenderesse, pour la dernière pièce le 19 mars 2026, alors que ses conclusions en réplique attendue pour le 24 avril 2026 lui permettait encore d’en faire état et de la produire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le contradictoire n’étant pas respecté, les conclusions de la SCI FRANCE CAPITALE visées par le greffe le 19 mai 2026 seront écartées des débats de même que les pièces communiquées, étant rappelé que la procédure est en tout état de cause orale devant la présente juridiction.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
le relevé de propriété du 22 janvier 2026 et l’avis notarial de mutation reçu par le syndic dont il ressort que les lots n°122, 123 et 220 de l’immeuble visé sont la propriété de la SCI FRANCE CAPITALE (94/10 000, 58/10 000 et 1/10000 èmes) depuis le 14 août 2024 ;un relevé de compte individuel du 01 octobre 2024 au 02 avril 2026, appel du 2ème trimestre 2026 inclus ;les appels de charges, provisions et travaux ;le contrat de syndic ;la mise en demeure du syndic du 03 mai 2024 et les relances ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de 2023 à 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non recours.
Il ressort du décompte produit que le compte de copropriétaire de la SCI FRANCE CAPITALE est débiteur de la somme de 7 259,68 euros au 02 avril 2026, appels de charges et travaux au 2ème trimestre 2026 inclus dont il convient de déduire la somme de 25 euros au titre de frais de mise en demeure étudiés infra, soit 7 234,68 euros.

La SCI FRANCE CAPITALE reconnaît devoir cette somme.
En conséquence, la SCI FRANCE CAPITALE sera condamnée à payer au syndicat demandeur la somme de 7 234,68 euros arrêtée au 02 avril 2026, appels de charges et travaux au 2ème trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de la mise en demeure sur la somme de 4 385,20 euros, à compter du 29 août 2025 sur la somme de 4 916,89 euros, à compter du 22 janvier 2026, sur la somme de 6 239,63 euros et à compter de la demande du 20 mai 2026 sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 25 euros au titre de la mise en demeure du 17 avril 2025 constituant un rappel formel à la débitrice et faisant partir le cours des intérêts au taux légal.
Cette demande étant bien fondée, la SCI FRANCE CAPITALE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025.

Sur la demande d’astreinte

Il appartient au syndicat demandeur de procéder à l’exécution forcée de la décision de condamnation prononcée par le présent jugement, par tout commissaire de justice de son choix, dès le prononcé de la décision, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié au regard de la situation de la débitrice et des moyens de recouvrement dont le syndicat dispose d’ores et déjà au regard des dispositions légales.

En conséquence, le syndicat demandeur sera débouté de sa demande d’astreinte.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI FRANCE CAPITALE expose qu’elle sollicite des délais de paiement jusqu’en juillet 2026 afin de pouvoir apurer sa dette dans des conditions satisfaisantes pour les deux parties. Elle rappelle que la location de ces deux appartements couvre à peine l’emprunt souscrit et donc, pas les charges de copropriété.

Pour autant, elle indique qu’un bien immobilier a été cédé en mars mais que le transfert du prix de vente est ralenti par la levée d’une hypothèque et que la cession d’un autre bien immobilier devrait être conclue en juillet prochain, permettant le paiement de la totalité de la créance. Elle précise avoir d’ores et déjà réglé la somme de 235,76 euros au syndic, dès qu’elle a été en mesure de le faire, le 19 mars 2026

Le syndicat demandeur s’y oppose. Il rappelle que la défenderesse n’a réglé aucun appel de charges depuis l’acquisition en août 2024, à l’exception d’un règlement dérisoire. Son compte présente un solde débiteur de plus en plus important, sans que la priorité de la SCI FRANCE CAPITALE ne soit de régler sa dette. La vente attendue en juillet 2026 n’est qu’hypothétique et ne saurait permettre à elle seule l’octroi de délais.

Il ressort des débats que la SCI FRANCE CAPITALE entend prioriser le remboursement de l’emprunt souscrit auprès de l’établissement bancaire pour l’acquisition de deux lots destinés à la location de courte durée ou loués selon un bail mobilité, plutôt que régler les charges de copropriété dues. Il n’est sollicité aucun échéancier mais un report pur et simple de paiement alors que les perspectives de revenus de M. [O] [B], associé de la SCI FRANCE CAPITALE, en juillet 2026, qui sont évoquées ne présentent aucune certitude et qu’il n’est aucunement justifié que sa situation financière ne lui permet pas de régler la dette dès à présent.

En considération des besoins du créancier et de la situation actuelle du débiteur, la demande de la SCI FRANCE CAPITALE qu’il s’agisse de délai de paiement ou de report de paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que le compte de la SCI FRANCE CAPITALE fonctionne en position débitrice depuis l’acquisition des trois lots en août 2024 et elle n’a effectué qu’un seul règlement depuis cette date, le 19 mars 2026, d’une montant de 235,76 euros représentant 3% de la somme due.

Ces manquements répétés et persistants depuis bientôt deux années perturbent gravement la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et la mauvaise foi de la débitrice qui manifeste son choix de régler prioritairement le banquier prêteur de fonds qui impute des frais supplémentaires en cas de retard de paiement, caractérise sa mauvaise foi.

Dès lors, la SCI FRANCE CAPITALE sera déboutée de sa demande principale de rejet de la demande de dommages et intérêts et à titre subsidiaire de sa demande de fixer les dommages et intérêts à la somme de 1 euro symbolique.

Au vu des circonstances susvisées, elle sera condamnée à verser la somme de 1000 euros au syndicat à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI FRANCE CAPITALE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice en application de l’article A.444-32 du code de commerce n’a pas vocation à être supporté par le débiteur.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI FRANCE CAPITALE sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS