TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 25/06293

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [M] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Fabrice NICOLAI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06293 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQMX

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le lundi 20 juillet 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, La société N&H IMMOBILIER dont le siège social est sis - [Adresse 2]
représenté par Me Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1991

DÉFENDERESSE
Madame [M] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier
Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06293 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQMX

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] [E] est propriétaire des lots n°61 et 91 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET N & H IMMOBILIER a fait assigner Mme [M] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 3 625,26 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus au 4ème trimestre 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 juin 2025 ;
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à étude, Mme [M] [E] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance qu’il invoque en versant notamment aux débats :
le relevé de propriété du 24 octobre 2025 dont il ressort que les lots n°61 et 91 sont la propriété de Mme [M] [E] ;un relevé de compte individuel du 01 octobre 2023 au 01 octobre 2025 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de 2023 à 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours ;le contrat de syndic ;les mises en demeure des 02 août 2024 et 06 juin 2025.
Il ressort du décompte produit visant la période du 01 octobre 2023 au 01 octobre 2025 que le compte de copropriétaire de Mme [M] [E] était débiteur de la somme de 3 625,26 euros, charges et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 121,73 euros au titre des frais d’honoraires qui seront étudiés infra, soit la somme de 3 503,53 euros.

Bien que régulièrement informée des enjeux de la présente procédure, Mme [I] [K], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de la somme de 3 503,53 euros, arrêtée au 01 novembre 2025, charges et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2025, date de mise en demeure sur la somme de 2 531,40 euros et à compter de l’assignation du 06 novembre 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur réclame la somme de 121,73 euros au titre des frais de contentieux du 23 juin 2025 en application de l’article 10-1 de la loi susvisée. S’agissant de frais de mise de demeure facturés par l’avocat, cette somme sera écartée, l’envoi d’une mise en demeure dans ces circonstances d’impayés relevant de la gestion courante du syndic.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Mme [M] [E] n’a effectué aucun règlement depuis le 11 février 2025 (chèque de 39 euros laissant un solde débiteur de 1 910,87 euros). Son compte présente un solde débiteur depuis le 01 octobre 2023. Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Elle sera de ce chef condamnée à verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [K], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [M] [E] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS