TJ 75056, 20 juill. 2026, RG 26/01910

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me David GOLDSTEIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01910 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRVC

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le lundi 20 juillet 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La société JH Immobilier - [Adresse 2]
représentée par Me David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0402

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01910 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRVC

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [Z] [S] est propriétaire des lots n°37, 99 et 122 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société JH IMMOBILIER a fait assigner Mme [Z] [S] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 4 703,01euros au titre des charges arrêtées au 01 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 et avec capitalisation des intérêts ;
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à étude, Mme [Z] [S] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance qu’il invoque en versant notamment aux débats :
le relevé de propriété dont il ressort que les lots n°37, 99 et 122 sont la propriété de Mme [Z] [S] ;un relevé de compte individuel du 01 janvier 2024 au 01 novembre 2025 ;les appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de 2021 à 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours ;le contrat de syndic ;les mises en demeure des 19 novembre 2024 et 17 janvier 2025.
Il ressort du décompte produit visant la période du 01 janvier 2024 au 01 novembre 2025 que le compte de copropriétaire de Mme [Z] [S] était débiteur à cette dernière date de la somme de 4 703,01euros, charges et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus outre les frais de dossier EDF, dont il convient de déduire la somme de 312 euros au titre des frais d’impayés qui seront étudiés infra, soit la somme de 4 391,01 euros.

Bien que régulièrement informée des enjeux de la présente procédure, Mme [Z] [S], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que de son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de la somme de 4 391,01 euros, arrêtée au 01 novembre 2025, charges et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus outre les frais de dossier EDF, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2025, l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception de la mise en demeure du 19 novembre 2024 n’étant pas produit, de même que celui de la mise en demeure du 17 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur réclame la somme de 312 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi susvisée au titre des frais de mise en demeure du syndic de 48 euros, de frais de contentieux de 132 euros et transmission à l’auxiliaire de justice de 132 euros. Les frais de mise en demeure seront écartés, l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception n’étant pas établi et la mise en demeure étant de ce fait de nul effet. A défaut de mise en demeure préalable, la demande afférente aux autres frais sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. », sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande du 27 novembre 2025 sur les intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que Mme [Z] [S] procède à des règlements irréguliers et insuffisants de ses charges. Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Elle sera de ce chef condamnée à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [Z] [S] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS