TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/02666

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [A] épouse [E] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02666 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6VQ

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. ICF HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [A] épouse [E], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02666 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6VQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 29 octobre 1986, la SA DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI), aux droits de laquelle vient la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE, dénommée ICF HABITAT SOCIAL depuis le 31 mars 2026, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [D] [E] sur des locaux situés [Adresse 3] (4ème étage, porte 46) à [Localité 2], incluant une cave (n°33) et un emplacement de stationnement (n°209), pour un loyer mensuel de 1 766,58 francs et 646,90 francs de provision sur charges.

Monsieur [D] [E] est décédé le 31 octobre 2024 et le bail s'est poursuivi au seul profit de son épouse, Madame [Y] [A] épouse [E].

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE a fait délivrer à Madame [Y] [A] épouse [E] un commandement de payer les loyers afférents au logement dans un délai de deux mois pour la somme de 4 194,74 euros en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE a fait délivrer à Madame [Y] [A] épouse [E] une sommation de payer la somme de 30,16 euros au titre de l'emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, la SA d'HLM ICF LA SABLIÈRE a assigné Madame [Y] [A] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail relatif au logement, à la cave et à l'emplacement de stationnement,

- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif au logement, à la cave et à l'emplacement de stationnement,

- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [A] épouse [E] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- condamner Madame [Y] [A] épouse [E] à payer la somme de 7 135,31 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d'habitation et à l'emplacement de stationnement, selon décompte arrêté au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers actualisés du local d'habitation et de l'emplacement de stationnement jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou procès-verbal de reprise,

- condamner Madame [Y] [A] épouse [E] à payer la somme de 480 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l'audience du 4 juin 2026, ICF HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 8 057,81 euros selon décompte arrêté au 29 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus.

Assignée à étude, Madame [Y] [A] épouse [E] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail du 29 octobre 1986 que le logement, la cave n°33 et l'emplacement de stationnement n°209 ont été donnés à bail dans le cadre d'un contrat unique. L'emplacement de stationnement constitue ainsi l'accessoire du logement et ne fait pas l'objet d'une convention distincte.

Dans ces conditions, la circonstance qu'une sommation de payer ait été délivrée le 16 avril 2025 au titre de l'emplacement de stationnement est sans incidence sur la qualification juridique des relations contractuelles entre les parties. Il convient dès lors d'apprécier les demandes de la bailleresse au regard d'un contrat de location unique portant sur le logement, la cave et l'emplacement de stationnement.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 9 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ICF HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d'impayés de Madame [Y] [A] épouse [E] à la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'ancien article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'article 1224 du code civil dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass., 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 24 octobre 1986 contient une clause résolutoire (article 6 B) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2025 pour la somme en principal de 4 194,74 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 juin 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus par le juge pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que si Madame [Y] [A] épouse [E] a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, elle n'a pas comparu et la bailleresse ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, Madame [Y] [A] épouse [E] étant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef du logement, de la cave ainsi que de l'emplacement de stationnement, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [A] épouse [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, ICF HABITAT SOCIAL produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y] [A] épouse [E] reste lui devoir la somme de 8 057,81 euros à la date du 29 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à avril 2026 inclus.

Madame [Y] [A] épouse [E], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 8 057,81 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 194,74 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [Y] [A] épouse [E] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [A] épouse [E], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, mais pas de la sommation de payer du 16 avril 2025 qui était inutile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge d'ICF HABITAT SOCIAL les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle Madame [Y] [A] épouse [E] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS