TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/03192

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [R] [B] ; PREFET DE [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : [Q] [L] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03192 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB56O

N° MINUTE : 12/2026

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDEURS
Madame [M] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922
Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922
S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03192 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB56O

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2024, Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [R] [B] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1 190 euros, charges incluses. Il est stipulé au bail que celui-ci est lié à l'exercice d'une fonction ou à l'occupation d'un emploi.

Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] ont souscrit, par l'intermédiaire de la société [X], un contrat de garantie des loyers impayés auprès de la société SEYNA.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] ont fait signifier à Monsieur [R] [B] un commandement de payer, dans un délai d'un mois, la somme de 2 431,70 euros, en visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2026, Monsieur [F] [H], Madame [M] [O] épouse [H] et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de
2 425,25 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, dont 0,19 euro au profit de Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] et 2 425,06 euros au profit de la société SEYNA, subrogée dans les droits des bailleurs, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, outre 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025.

À l'audience du 4 juin 2026, Monsieur [F] [H], Madame [M] [O] épouse [H] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et ont actualisé leur créance à la somme de
4 871,69 euros arrêtée au 1er mai 2026, dont 2 446,63 euros revenant aux bailleurs et 2 425,06 euros à la société SEYNA.

Assigné à étude, Monsieur [R] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

En cours de délibéré, par note du 15 juin 2026, le tribunal a invité les demandeurs à faire valoir leurs observations sur la qualification du contrat de bail expressément exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Aucune réponse n'a été apportée dans le temps du délibéré.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le régime juridique applicable au bail

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du titre Ier de cette loi sont d'ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale, sous réserve d'exclusions limitativement prévues.

En l'espèce, le contrat de bail précise qu'il s'agit d'une location meublée liée à l'exercice d'une fonction ou à l'occupation d'un emploi et qu'il est, pour ce motif, exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, aucun élément produit aux débats ne permet de retenir que le logement litigieux est effectivement lié à l'exercice d'une fonction ou à l'occupation d'un emploi. Les demandeurs ne produisent notamment aucun contrat de travail, aucune attestation de l'employeur du locataire, ni aucun document établissant les conditions dans lesquelles celui-ci aurait bénéficié de ce logement. Au contraire, les pièces versées aux débats comprennent un titre de séjour mentionnant la qualité d'étudiant ainsi qu'un certificat de garantie faisant état d'une location étudiante.

Invités en cours de délibéré à présenter leurs observations sur ce point, les demandeurs n'ont apporté aucune réponse.

Dans ces conditions, cette seule stipulation du contrat de bail est insuffisante à établir que la location litigieuse relève d'un régime dérogatoire excluant l'application de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu'il y a lieu de faire application de cette loi au présent litige.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail et en expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, une copie de l'assignation est notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, il est justifié de la notification de l'assignation à la préfecture de [Localité 1] le 11 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 juin 2026.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est dès lors recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, soit d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie. Dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 5 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 13). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [R] [B] le 2 juillet 2025 pour la somme de 2 431,70 euros.

Il correspond par ailleurs à une dette locative justifiée à hauteur des loyers demeurés impayés (voir ci-après, au titre du montant de l'arriéré locatif) et est, à ce titre, valable.

Si le commandement de payer mentionne un délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu du régime juridique applicable au bail, d'apprécier les conditions d'acquisition de la clause résolutoire regard du délai de six semaines prévues par les dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer tant demeurer infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n'a été payée dans le délai), les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 août 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus par le juge pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements versé aux débats que si Monsieur [R] [B] a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, il n'a pas comparu et les bailleurs et la société SEYNA ne sollicitent pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [R] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 14 août 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera enfin rappelé que le sort des meubles garnissant les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met également à la charge du locataire l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'occupation sans droit ni titre des lieux après la résiliation du bail ouvre droit à réparation au profit du bailleur. L'occupant est, dès lors, redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle est, en l'absence de circonstances particulières, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Enfin, il résulte des articles 1346-1 et suivants du code civil que la subrogation conventionnelle transmet au subrogé, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et les accessoires qui y sont attachés.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 1er mai 2026 que Monsieur [R] [B] demeure redevable d'un arriéré locatif de 4 871,69 euros.

Les pièces produites établissent que la société SEYNA a indemnisé Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à hauteur de 2 425,06 euros et se trouve subrogée dans leurs droits à concurrence de cette somme.

Monsieur [R] [B] demeure ainsi redevable envers Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] de la somme de 2 446,63 euros, et envers la société SEYNA de la somme de 2 425,06 euros.

Non comparant, Monsieur [R] [B] n'apporte aucun élément de nature à contester ces sommes dans leur principe ou leur montant
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] la somme de 2 446,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 0,19 euro, et à la société SEYNA la somme de 2 425,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 425,06 euros.

Monsieur [R] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter de l'échéance de juin 2026 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement 1 211,61 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS