TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 25/09989

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Rahma GRIMICH

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09989 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRT

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Rahma GRIMICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0978

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09989 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 1975, l'OFFICE PUBLIC D'HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]), désormais dénommé [Localité 1] HABITAT-OPH, a donné à bail à Monsieur [H] [Z] et à Madame [I] [Z] un appartement à usage d'habitation, incluant une cave, situé [Adresse 3] (escalier 17, 3ème étage, porte [Adresse 4]) à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 480,68 francs hors charges.

Selon avenant du 16 juin 2007, le bail a été transféré à Monsieur [U] [Z] et à Monsieur [V] [Z], lequel a donné congé par courrier du 4 décembre 2018. Par avenant du 11 février 2019, Monsieur [U] [Z] a été désigné seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait signifier à Monsieur [U] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5 125,94 euros, en visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par procès-verbal du 21 août 2025, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait pratiquer une saisie conservatoire de créances à l'encontre de Monsieur [U] [Z], laquelle s'est révélée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 7 avril 2025,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [Z] à payer la somme de 5 499,18 euros, selon décompte arrêté au 3 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Monsieur [U] [Z] à payer la somme de 390 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 6 février 2025.

À l'audience du 4 juin 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 7 161,22 euros, selon décompte arrêté au 22 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Le bailleur a par ailleurs indiqué ne pas s'opposer à l'octroi d'un délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il soutient que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies faute de règlement de la dette dans le délai imparti par le commandement de payer et conclut à la condamnation provisionnelle du défendeur au paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation.

Monsieur [U] [Z], assisté de son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
- à titre principal, prononcer une exonération totale, à défaut partielle, de la dette locative, en vérifiant les éléments constitutifs de la créance, et rejeter les demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer son expulsion,
- à titre subsidiaire, lui accorder un délai de paiement de 36 mois afin d'apurer sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire,
- à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux,
- En tout état de cause, débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de ses autres demandes, notamment au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [U] [Z] a indiqué avoir effectué un règlement le 7 avril 2026, ne figurant pas sur le décompte produit par le bailleur. Il argue de sa bonne foi en expliquant les impayés par la perte de son emploi pendant la crise sanitaire, à la suite de laquelle il ne perçoit plus que le revenu de solidarité active. Il déclare avoir entrepris de nombreuses démarches afin d'apurer sa dette, notamment par la souscription de crédits, auprès des services sociaux et par plusieurs versements significatifs, tout en s'acquittant désormais du loyer courant. Il ajoute que son expulsion aurait des conséquences d'une particulière gravité au regard de sa situation sociale et familiale, dès lors qu'il occupe le logement avec son père, âgé et malade, et invoque les dispositions relatives à la prévention des expulsions applicables aux logements sociaux pour solliciter son maintien dans les lieux ou, à tout le moins, l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions en défense pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2026.

Par note en délibéré autorisée du 26 juin 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH a produit un décompte actualisé de sa créance, ne faisant apparaître aucun règlement intervenu depuis l'établissement du précédent décompte.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Dès lors que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, le juge ne peut refuser d'en constater les effets. En revanche, lorsqu'il accorde des délais de paiement dans les conditions prévues par ce texte, il peut suspendre les effets de cette clause pendant l'exécution de l'échéancier.

Par ailleurs, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au juge des contentieux de la protection de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative. En revanche, aucune disposition légale ne lui confère le pouvoir, dans le cadre de cette procédure, d'exonérer le locataire de tout ou partie de sa dette.

En l'espèce, le bail conclu le 7 juillet 1975 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2025 pour la somme en principal de 5 125,94 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (seule une somme de 3 000 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 avril 2025.

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09989 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGRT

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [U] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue, en application de l'article 1240 du code civil, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [U] [Z] est redevable de la somme de 7 161,22 euros à la date du 26 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (7 637,65 euros - 185,12 euros - 108,76 euros - 182,55 euros).

Monsieur [U] [Z] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera au surplus observé que ce n'est que dans le cadre d'une procédure de traitement d'une situation de surendettement qu'un effacement de tout ou partie de la dette peut être prononcé.

Il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 161,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 125,94 euros en application de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement, à titre provisionnel, à compter de l'échéance de juin 2026, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [U] [Z] a repris le règlement du loyer courant et le bailleur a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.Il convient donc d'autoriser Monsieur [U] [Z] à se libérer de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [U] [Z] avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de [Localité 1] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS