TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/04443

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 10 juillet 2026
à Me Paul MIMRAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 juillet 2026
à Me Antoine D’AMALRIC
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04443 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6WUW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [Y]
né le 22 Septembre 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [B] et pour signification [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]
(AJ totale)
représentée par Me Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2013, M. [H] [Y] a donné à bail à Mme [Q] [B] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 480 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Le 22 juillet 2024, la mairie de [Localité 2] a pris un arrêté de mise en sécurité (N° 2024-02572-VDM) ordonnant l’évacuation et l’interdiction d’occuper le logement du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Invoquant des loyers impayés, M. [H] [Y] a fait signifier à Mme [Q] [B], par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 13 500 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, M. [H] [Y] a fait assigner Mme [Q] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater que la clause résolutoire du bail conclu le 30 mars 2013 portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] situé au 1er étage (lot n° 10) E entre Monsieur [H] [Y] d'une part et Madame [B] [Q] d'autre part, visée dans le commandement du payer signifié le 08 avril 2025, est acquise par application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- prononcer la résiliation du bail conclu le 30 mars 2013 portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] situé au 1er étage (lot n° 10) E entre Monsieur [H] [Y] d'une part et Madame [B] [Q] d'autre part, visée dans le commandement du payer signifié le 08 avril 2025 ;
- constater que Madame [B] [Q] n'occupe plus les lieux depuis le mois de juillet 2024 ;
- prononcer l'expulsion de Madame [B] [Q] des lieux loués situés [Adresse 5] situé au 1er étage (lot n° 10) E ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;
- condamner Madame [B] [Q] à quitter les lieux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [B] [Q] ;
- condamner à titre provisionnel Madame [B] [Q] au paiement de l'arriéré dû, soit la somme de 13 750,20 euros augmenté des intérêts de droit à compter des présentes ;
- condamner Madame [B] [Q] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner Madame [B] [Q] aux dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 08 avril 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juillet 2025, et un bordereau de carence a été adressé au tribunal au titre du diagnostic social et financier.

Appelée à l'audience du 16 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet de trois renvois, pour être finalement retenue à l'audience du 28 mai 2026.

A cette audience, M. [H] [Y], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Au soutien de ses prétentions, il expose que la mise en sécurité du logement ne fait pas obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour des causes antérieures à la mise en sécurité. Ainsi, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la clause résolutoire doit être acquise et l’expulsion ordonnée.

Mme [Q] [B], représentée par son conseil, sollicite de :
Juger que les demandes de Monsieur [Y] se heurtent à des contestations sérieuses, En conséquence :
Juge que le juge des référés n’est pas compétent, Renvoyer Monsieur [Y] à mieux se pourvoir devant le juge du fond, En tout état de cause :
Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes, Condamner Monsieur [Y] au paiement de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion se heurtent à des contestations sérieuses, opposant l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, nécessairement acquis du fait de l’arrêté de mise en sécurité du 22 juillet 2024, compromettant avec évidence la décence du logement avant cette date. Elle souligne qu’une expertise judiciaire est en cours concernant les désordres de l’appartement qu’elle a quitté depuis juillet, ordonnée par le juge du contentieux et de la protection de [Localité 2] le 5 décembre 2025. Elle ajoute que l’exception d‘inexécution soulevée contredit également la demande en paiement des loyers, par ailleurs pour une période couverte par la prescription triennale.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

sur l’exception d’inexécution :
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient. L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
Il est de principe que le locataire est bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer uniquement dans l’hypothèse où le logement est inhabitable.

Il sera rappelé que si l'article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d'un état d'insalubrité n'est pas nécessaire à la caractérisation d'une indécence du logement. En effet, les notions d'insalubrité et d'indécence ne sont pas identiques. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, alors que l'indécence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n'est pas nécessairement insalubre.

En l'espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 30 mars 2013 portant sur un appartement d’une pièce et d’une surface habitable de 30 m2 qui a fait l’objet d’un arrêté de de mise en sécurité du 22 juillet 2024. Une expertise est en cours, ordonnée le 5 décembre 2025 pour déterminer la réalité et l’origine des désordres.
Il est acquis aux débats que la locataire a quitté les lieux en juillet 2024, l’occupation du logement étant interdite.

Le commandement de payer du 8 avril 2025 porte sur les loyers d’avril 2022 à juillet 2024, « soit 500 euros x 27 mois ». Aucun décompte n’est joint au commandement de payer.

Il résulte des pièces versées aux débats que le moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution pour inhabitabilité du logement opposé par Mme [Q] [B] excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.
De surcroit, l’appréciation de la régularité du commandement de payer qui ne continent aucun décompte détaillé de la dette excède les pouvoirs du juge des référés.

Il sera rappelé à cet égard et en tant que de besoin que l'invocation de moyens de contestation sérieuse à l'encontre de la demande ne remet pas en cause la compétence du juge des référés mais en réalité les pouvoirs de ce dernier.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, fixer une indemnité d’occupation, ordonner l’expulsion du locataire sous astreinte, de séquestre des meubles, ces demandes étant par ailleurs sans objet du fait de l’accord des parties sur le départ du logement de la locataire en juillet 2024.

2. Sur la demande en paiement  

En l’état des contestations sérieuses retenues, de la prescription opposée en défense sur la demande en paiement, de l’exception d’inexécution invoquée, de l’expertise en cours sur les désordres affectant le logement, il importe qu’il soit statué sur l’ensemble des demandes des parties dans une même instance de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

3. Sur les demandes accessoires

M. [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera condamné à payer à Mme [Q] [B] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS