TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/04645

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 10 juillet 2026
à Me BAINVEL Clarisse
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 juillet 2026
à Me Sandra COHEN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04645 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6YGH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [C]
né le 22 Mars 1979, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sandra COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 3 juin 2024, la société anonyme d’Habitation à Loyers Modérés UNICIL a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453,64 euros et d’une provision pour charges de 97,30 euros et un emplacement de stationnement N°6415.8056 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 74,17 euros et d’une provision pour charges de 4,42 euros

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 196,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [C] le 29 janvier 2025.

Par assignation du 12 août 2025, la société UNICIL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [C], à séquestrer les effets mobiliers pour sureté des loyers échus et charges locatives, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 468,42 euros, par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en susu, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 1er juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux,4 613,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à la première audience du 23 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 28 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 28 mai 2026, la société UNICIL, selon conclusions en réplique déposées par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d'instance.

M. [Z] [C], selon conclusions en réplique déposées par son conseil, sollicite de :
A titre principal :
dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est entaché d’irrégularité ; dire et juger que la créance invoquée est sérieusement contestable ;
En conséquence :
rejeter la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; rejeter la demande d'expulsion ;
A titre subsidiaire :
accorder à Monsieur [C] un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette;Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution de cet échéancier ;dire qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; rejeter la demande d'expulsion ; En tout état de cause :
débouter le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires ; condamner le demandeur aux dépens.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société UNICIL justifie de l’accusé réception de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2025.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie de son titre de propriété par la production de l’avis de taxe foncière pour l’année 2023.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le I-3° du même article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité : (…) 3° Le décompte de la dette (…).

Les sommes réclamées doivent être réellement dues et suffisamment détaillées.
S’agissant du caractère erroné des sommes réclamées par le bailleur, il est acquis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

M. [Z] [C] conteste la régularité du commandement de payer aux motifs qu’en fin de commandement, le « reste dû en euros au 27/01/25 » est mentionné la somme de « 2 2360.28 » matériellement incohérente et objectivement ambigüe et ne permettant pas au débiteur d’avoir une parfaite connaissance de la dette réclamée afin de régulariser sa situation. Il considère que ce commandement ambigu ne saurait valablement faire courir les délais d’acquisition de la clause résolutoire.
La société UNICIL soutient en défense que les sommes dues étaient clairement identifiées par la ligne « loyers et charges impayées suivant décompte ci-après » mentionnant une somme conforme au décompte joint au commandement de payer, soit 2 196,61 euros. Que cette mention ne cause aucun grief au locataire qui ne pouvait avoir de doute sur les sommes dues.

En l’espèce, le commandement de payer contient une erreur matérielle manifeste en ce que le reste dû mentionne une somme de 2 2360.28 euros au lieu de 2360.28 euros. Cette erreur matérielle constitue une irrégularité de forme impliquant la démonstration d’un grief qui fait défaut, M. [Z] [C] ne pouvant ignorer les sommes dues au titre de loyers et charges impayées telles que mentionnées en première ligne du détail des sommes réclamées et conformément au décompte joint par le bailleur, à hauteur de 2 196,61 euros. Cette erreur matérielle ne saurait suffire à caractériser une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer du 29 janvier 2025 mentionne un délai de 2 mois pour régulariser les impayés. Rien n’empêche la bailleresse d’accorder, dans un sens plus favorable au locataire, un délai supérieur à celui mentionné dans le bail pour régulariser la dette.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Y est joint un décompte de la dette ventilant les loyers et appels de provisions sur charges.

Il est donc régulier.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 196,61 euros n’a pas été réglée par M. [Z] [C] ni dans un délai de six semaines comme stipulé dans la clause résolutoire ni dans celui de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2025.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 565,72 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges de l’appartement, la bailleresse n’ayant pas sollicité d’indemnité d’occupation pour la place de parking.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société UNICIL ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

En l’espèce, la société UNICIL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, M. [Z] [C] lui devait la somme de 10 972,62 euros, comprenant 163,67 euros de frais de procédure.

M. [Z] [C] conteste le montant de la créance :

- sur l’imputation des allocations logement de la CAF :

Il produit un décompte émis par la CAF le 23 décembre 2025, mentionnant l’ensemble des sommes versées au bailleur depuis juin 2024. Il en déduit une différence de 128 euros sur les sommes déclarées par la CAF comme versées au bailleur et les sommes décomptées par le bailleur.
La société UNICIL soutient que l’ensemble des versements par la CAF sont portées au décompte.

Il ressort de la comparaison du décompte du bailleur et de l’attestation de paiement par la CAF que les aides versées en juin, juillet et aout 2024, ainsi que le rappel de septembre 2024 ne sont pas reprises au décompte du bailleur, de sorte que la somme de 352 euros (88 x 4) sera aisément déduite de la dette.

sur l’absence de justification des charges récupérables :
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. (…) »
Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.
Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l'attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement.

En l’espèce, le bailleur ne se prévaut d’aucune régularisation de charges, imputant au débit du compte les provisions appelées. M. [Z] [C] ne saurait contester l’appel des provisions faute de régularisation qu’il affirme avoir réclamé à plusieurs reprises sans en justifier.

Sur les incohérences de l’assignation du demandeur :
M. [Z] [C] n’explicite pas les incohérences qu’il soutient, étant rappelé en tout état de cause qu’en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur l’absence de transmission du diagnostic de performance énergétique :
Sans incidence sur l’obligation de paiement du loyer, cette prétention est informée par les pièces produites par la société UNICIL.

Dès lors, déduction faite des frais de procédure et des sommes versées par la CAF non reprises au décompte, M. [Z] [C] sera condamné à payer à la bailleresse la somme provisionnelle de 10 456,95 euros (10 972,62 - 163,67 – 352) , au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2026.

4. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, que M. [Z] [C] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accueillie.

En l’absence de reprise du paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience les délais de paiement, sont nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [Z] [C] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel, qu’il n’a jamais payé intégralement, ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette qui dépasse la somme de 10 000 euros à ce jour.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société UNICIL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ou pour autoriser le bailleur à séquestrer les meubles en contrepartie de réparations – qui ne sont à ce stade que purement hypothétique. La demande à ce titre sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d'exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,