TJ 13055, 21 mai 2026, RG 25/05388

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 21 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 juillet 2026
à Me Amandine BOSC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 juillet 2026
à M. [P] [F]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05388 - N° Portalis DBW3-W-B7J-66TE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [F]
né le 23 Octobre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [N] [G] divorcée [F]
née le 20 Avril 1994 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 30 mars 2022, la société d’HLM ERILIA a consenti à Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 399,27 euros outre 158,36 euros de provisions sur charges.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] le 7 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3519,48 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 12 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 1er octobre 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la société [Adresse 4], a fait assigner en référé Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux ;
- Condamner solidairement Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] à régler la somme provisionnelle de 4495,45 euros, selon décompte arrêté au 24 septembre 2025,
- Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
- Condamner solidairement Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à, indexée selon les clauses du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- Condamner solidaireemnt Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] à payer à la société d’HLM ERILIA la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.
L'affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 21 mai 2026, date à laquelle la société D’HLM ERILIA, a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 30 avril 2026, à la somme de 7418,12 euros.
M. [P] [F] a comparu en personne en déclarant avoir versé par virement la somme de 300 euros le 5 mars 2026 et la somme de 300 euros le 18 mai 2026 ; il a ajouté qu’il allait recevoir un rappel d’APL sur 17 mois, et qu’il percevait 560 euros de RSA ; il a proposé de verser 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette et qu’il souhaitait rester dans le logement et qu’il bénéficiait d’une aide familiale ;
Citée par acte remis à étude, Mme [N] [G] épouse [F] n'a pas comparu et n'a pas été représentée.
La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire .
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation du 29 septembre 2025 a été dénoncée le 1er octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 décembre 2025.
La société [Adresse 4] justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
De surcroît, la société [Adresse 4] justifie par l’acte authentique reçu par Maître [I] [J], notaire à [Localité 1], les 17 et 19 mars 1970 , être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.
Par conséquent la société D’HLM ERILIA, est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] le 7 mai 2025, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3519,48 euros en principal.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 juillet 2025 à minuit et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le bail liant les parties contient une clause de solidarité ;
Si M. [P] [F] déclare que les époux ont divorcé le 12 juin 2024, il ne justifie pas de la retranscription du divorce sur les actes d’état civil ni que Mme [N] [G] épouse [F] a quitté les lieux loués ;
Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] sont donc solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] sont solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyer et des charges, soit 614,40 euros au total à ce jour, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée.
La société D’HLM ERILIA, fait en outre la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail à usage d’habitation , le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte de sa créance actualisée à la somme de 7418,12 euros au 30 avril 2026.
Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 146,79 euros, 170,63 euros et de 186,93 euros correspondant aux frais de procédure.
De surcroît, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le question d’enquête ressources relatif à l’occupation du parc locatif aux locataires, les sommes de 7,62 euros portées au débit du compte des locataires pour un montant total de 213,36 euros (7,62€x28) correspondent aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale conformément à l'article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation , seront déduites du montant de la provision sollicitée ;
Enfin, M. [P] [F] justifie avoir versé la somme de 300 euros le 18 mai 2026, à déduire du montant de la provision sollcitée ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 6400,41euros au 30 avril2026, Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] sont solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 6400,41 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée à la date du 18 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, si le requis justifie avoir repris le paiement de son loyer résiduel, ce qui n’est pas contesté, et si M. [P] [F] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’il allait recevoir un rappel d’APL sur 17 mois, qu’il percevait 560 euros de RSA , a proposé de verser 100 euros par mois en plus du loyer et qu’il bénéficiait d’une aide familiale , il ressort du décompte produit que depuis l’entrée dans les lieux les loyers sont payés très irrégulièrement; en outre, même si un rappel d’allocations de logement peut être versé, M. [P] [F] qui perçoit 560 euros de ressources n’établit pas être en capacité de régler sa dette en sus du loyer et des charges courants dans le délai légal précité ;
Ses demandes seront en conséquence rejetées ;
En conséquence, le bail étant de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] et celle tous occupants de leur chef des lieux appartement sis [Adresse 3],, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion ;
Il sera dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
Sur les demandes accessoires
Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure au profit de la société [Adresse 4] qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:
DECLARONS la société D’HLM ERILIA, recevable en ses demandes,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 juillet 2025,
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties , au 7 juillet 2025,
ORDONNONS l’expulsion de Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux appartement sis [Adresse 3] ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,
DISONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
REJETONS la demande d’expulsion sans délai ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
FIXONS à la somme de 614,40 euros, l’indemnité d'occupation mensuelle solidairement due par Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée,
CONDAMNONS solidairement Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] à payer à la société D’HLM ERILIA, , la somme provisionnelle de 6400,41 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée à la date du 18 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse;
CONDAMNONS solidairement Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] à payer à titre provisionnel à la société D’HLM ERILIA, l’indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 614,40 euros, à compter du 31 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux,
DEBOUTONS la société D’HLM ERILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS in solidum Mme [N] [G] épouse [F] et M. [P] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE