TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/05565

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 juillet 2026
à Me Florence RICHARD
Le 10 juillet 2026
à Me Céline MARIETTE
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05565 - N° Portalis DBW3-W-B7J-677R

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Q]
né le 05 Octobre 1971 à [Localité 1], domicilié : chez [Adresse 1], [Adresse 2]

représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [X]
née le 23 Août 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
(AJ totale)
représentée par Me Céline MARIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 février 2021, M. [E] [Q], représenté par son mandataire l’agence la comtesse, a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 158,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 9 octobre 2025, M. [E] [Q] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 862,48 euros jusqu’à libération des lieux,2 942,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sans aucun délai de paiement, 1500 euros pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour être finalement retenue à l’audience du 28 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 29 mai 2026, M. [E] [Q], représenté par son conseil, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Mme [J] [X], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 mai 2026, s'élève désormais à 3 526,25 euros.

Mme [J] [X] selon conclusions déposées par son conseil, sollicite de voir:
A titre principal :
prononcer la nullité du commandement de payer du 22 mai 2025 ;rejeter en conséquence toutes les demandes de Monsieur [E] [Q]; A titre subsidiaire :
exclure du montant de la dette, la régularisation de charges injustifiée à hauteur de 1.370,09 € et les frais d'huissier indûment facturés à hauteur de 280,24 € ;octroyer à Madame [J] [X] les plus larges délais pour s'acquitter du reste de la dette locative ;suspendre en conséquence les effets de l'acquisition de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais ;octroyer à Madame [J] [X] et les occupants de son chef les plus larges délais pour quitter les lieux ;En tout état de cause :
rejeter la demande de Monsieur [E] [Q] tendant à la condamnation de Madame [X] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;rejeter la demande relative à l'article 700 du Code de procédure civile ;laisser les dépens à la charge de Monsieur [E] [Q].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant la première audience du 18 décembre 2025.

Il justifie de la propriété du bien par la production de l’avis de taxe foncière pour l’année 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la contestation du commandement de payer et de la régularisation de charges

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le I-3° du même article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité : (…) 3° Le décompte de la dette (…).

Le commandement de payer doit être délivré de bonne foi. Les sommes réclamées doivent être réellement dues et suffisamment détaillées. Le commandement doit notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives.
S’agissant du caractère erroné des sommes réclamées par le bailleur, il est acquis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »

Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. Le bailleur peut toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement.

S'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l'encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

Madame [J] [X] conteste la régularité du commandement de payer soutenant qu’en l’absence de ventilation des loyers et charges et de justification de la régularisation de charges, elle n’était pas en mesure d’identifier les sommes réclamées. Elle souligne qu’au 31 mars 2025, sa dette s’élevait à 797,92 euros correspondant à un mois de loyer, et qu’elle s’est accrue à la somme de 3030,49 euros au 1er avril 2025 en raison d’une régularisation de charges injustifiée.

M. [E] [Q] soutient que le commandement de payer est régulier, comprenant un décompte détaillé joint, ventilant les loyers et charges pour chaque échéance. Il expose que la régularisation de charges est justifiée par la production du décompte de charges de copropriété pour l’exercice 2023 mentionnant la somme de 2 810,09 euros au titre de la part locative récupérable, de laquelle ont été déduites les provisions versées pour 1 440 euros (120 x 12), soit la somme mentionnée de 1370,09 euros.

En l’espèce, le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 mai 2025. Ce commandement rappelle que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Y est joint un décompte de la dette ventilant les loyers et appels de provisions sur charge ainsi que la régularisation des charges imputée le 1er avril 2025 pour un montant de 1370,09 euros, outre des frais de procédure aisément déductibles.

Toutefois, si dans ses écritures M. [E] [Q] explicite le calcul réalisé pour parvenir au montant de 1370,09 euros de régularisation de charges, sur la base des provisions contractuellement prévues, il ressort du décompte de charges joint à la présente instance en justification de la régularisation qu’a été déduite au titre des appels de provision la somme de 2 382,55 euros et non de 1440 euros, ramenant le montant de la régularisation à la somme de 1031,35 euros.

Or cette divergence n’est pas sans incidence sur les conséquences du commandement dans la mesure où, déduction faite des frais de procédure et selon le montant retenu au titre de la régularisation des charges, la régularisation des causes du commandement de payer pourrait être considérée comme acquise par les versements de la locataire dans les deux mois du commandement de payer.

Dès lors, compte tenu des contestations sérieuses sur la régularité du commandement de payer et sur le montant des sommes dues, il n'y a lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, les demandes subséquentes d'expulsion, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d’un arriéré locatif, de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que sur les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, devenues sans objet.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,