TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/06820

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 10 juillet 2026
à Mme [Y] [T]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 juillet 2026
à Me BINON-DAVIN Stéphanie
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06820 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7HFC

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 2] [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [T] [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Q] [O], demeurant [Adresse 2]
(AJ en cours)
représentée par Me Stéphanie BINON-DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 août 1997 L'office public Habitat [Localité 2] Provence Logement a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], bâtiment E, entré 4, logement 56, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 565,54 francs et d’une provision pour charges de 39,14 francs.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 973,83 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Q] [O] le 10 juin 2025.

Par assignation du 3 décembre 2025, L'office public Habitat Marseille Provence devenu Provence Métropole Logement a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [Q] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 170,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025,140 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d’exécution de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 28 mai 2026, L'office public Habitat [Localité 2] Provence devenu Provence Métropole Logement maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mai 2026, s'élève désormais à 1 658,91 euros. L’office public Habitat [Localité 2] Provence devenu Provence Métropole Logement considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Q] [O], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement de 36 ou 24 mois, le débouté des demandes de Provence Métropole Logement et subsidiairement des délais pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'office public Habitat [Localité 2] Provence devenu Provence Métropole Logement justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il produit en outre produit au débat son titre de propriété, un extrait k-bis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML) ainsi que la délégation de pouvoir au bénéfice de sa chargée de gestion.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 septembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 973,83 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2025.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 659,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office public Habitat [Localité 2] Provence devenu Provence Métropole Logement ou à son mandataire.

Par ailleurs, l’office public Habitat [Localité 2] Provence devenu Provence Métropole Logement verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2026, Mme [Q] [O] lui devait la somme de 1 658,91 euros, soustraction faite des frais de procédure et d’un versement de 500 euros qui n’avait pas été comptabilisé, en date du 30 septembre 2025 ;

Mme [Q] [O] ne remet pas en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [Q] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 46 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [Q] [O] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d'exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,