TJ 13055, 10 juill. 2026, RG 26/01469

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2026
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Juin 2026

N° RG 26/01469 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7SVJ
Grosse délivrée le 10/07/2026
À
-Me Benoît CAVIGLIOLI
-Me Cyril DE CAZALET

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [I] [N]
né le 15 Avril 1989 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [R] [N]
né le 04 Avril 1959 à [Localité 2] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [J] [M] épouse [N]
née le 16 Septembre 1956 à [Localité 3] (MAROC),
demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [E] [N]
née le 29 Avril 1992 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par Me Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [O] [X]
né le 23 Février 1968 à [Localité 4] (FINISTERE),
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [Z] [Y] épouse [C]
née le 08 Avril 1968 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 15 mars 2004, M. [A] [B] a vendu à M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] une propriété bâtie située à [Localité 6] [Adresse 4], figurant au cadastre section L n°[Cadastre 1].

M. [H] [N] a déposé un permis de construire dossier PC 013055 18 00510P0 le 29 juin 2018.

Le 19 février 2019, la ville de [Localité 6] a rendu un arrêté de refus de permis de construire concernant le dossier PC 013055 18 00510P0 déposé le 29 juin 2018 concernant la construction de deux maison mitoyennes [Adresse 5] déposé par M. [H] [N].

Par acte notarié du 16 septembre 2019, les héritiers de M. [A] [B] ont vendu à M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N] une parcelle de terrain sis [Adresse 6], figurant au cadastre section L n°[Cadastre 2].

Par décision du 10 mars 2022, le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté du 19 février 2019 du maire de Marseille, valant retrait du permis de construire tacite obtenu par M. [N] le 1er décembre 2018, et a enjoint au maire de Marseille, dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, de délivrer à M. [N] le certificat d’obtention, le 1er décembre 2018 du permis de construire demandé par l’intéressé.

Le 26 février 2024, la commune de [Localité 6] a rendu un certificat de permis tacite concernant le dossier PC 013055 18 00510P0 déposé le 29 juin 2018, certifiant qu’il n’avait pas fait l’objet d’une décision expresse avant la date limite d’instruction du 1er décembre 2018.

Par courrier signifié le 23 février 2026, les consorts [N] ont mis en demeure les consorts [X] de :
Cesser toute forme d’opposition systématique à la réalisation des travaux de raccordement d la construction réalisée sur la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2], Communiquer, dans un délai de 15 jours, les plans d’exécution des travaux d’enfouissement des réseaux réalisés en septembre 2021 par l’entreprise Sacoccio dans le tréfonds des parcelles L n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 3], Remettre dans un délai de 15 jours, touts dispositif (clé, télécommande, code, etc) d’ouverture du portail implanté sur la parcelle L n°[Cadastre 1] au droit du domaine public, Permettre la réalisation matérielle des travaux de raccordement par l’entreprise choisie par M. [N] par l’enlèvement de tout obstacle éventuellement présent sur l’assiette de la servitude.
Par courrier du 11 mars 2016, les consorts [X] ont indiqué que les raccordements devaient être effectués via la parcelle L n°[Cadastre 4] conformément au permis de construire.

Par assignation du 3 avril 2026, M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N] ont fait attraire M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
condamner M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] d’avoir à :cesser tout forme d’opposition systématique à la réalisation des travaux de raccordement de la construction réalisée sur la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 2], communiquer, dans un délai de 8 jours à compter de l’intervention de l’ordonnance, les plans d’exécution des travaux d’enfouissement des réseaux réalisés en septembre 2021 par l’entreprise Sacoccio dans le tréfonds des parcelles L n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 3] ; remettre, dans ce même délai de 8 jours, tous dispositif (clé, télécommande, code, etc) d’ouverture du portail implanté sur la parcelle L n°[Cadastre 1] au droit du domaine public ; permettre la réalisation matérielle des travaux de raccordement par l’entreprise choisie par M. [N] par l’enlèvement de tout obstacle éventuellement présent sur l’assiette de la servitude ; sous une astreinte qui ne sera pas inférieure à 300 € par jour de retard et par manquement constaté,
condamner M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] d’avoir à : verser à M. [W] [N] et Mme [V] [N] une somme de 20 000 € chacun à titre de provision à valoir sur le préjudice financier subi du fait du retard dans la réalisation des travaux, verser à Mme [V] [N] la somme de 16 600 € à titre de provision à valoir sur le préjudice financier subi de la nécessité de souscrire un crédit relais ; verser à M. [T] [N] la somme de 12 000 € à titre de provision à valoir sur les troubles dans les conditions d’existence et le préjudice moral, verser à M. et Mme [H] [N] une somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur les troubles dans les conditions d’existence et le préjudice moral subi ; verser solidairement aux requérants une somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur le renchérissement de leur projet ; condamner M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] au paiement de la somme 3600 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;mettre les dépens à la charge de M. [X], ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
A l’audience du 26 juin 2026, M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N], par l’intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leur assignation à laquelle il convient de se reporter pour un exposé des motifs.

M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X], par des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des motifs, demandent de :
dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir ordonner à M et Mme [X] de laisser procéder aux travaux de raccordement sur leur parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 1], débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, condamner les consorts [N] à leur payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est admis que le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite (Civ.2e, 15 novembre 2007, n° 07-12.304).

L’article 691 du code civil dispose que « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. »

Selon les articles 697 et 698 du code civil, celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

Enfin, l’article 701 du code civil précise que Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

Ainsi, l’entrave fait à l’exercice d’un droit de passage résultant d’une servitude conventionnelle caractérise un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les consorts [N] produisent l’acte authentique du 15 mars 2004, aux termes duquel M. [A] [B] a vendu à M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] une propriété bâtie située à [Localité 7], [Adresse 7], figurant au cadastre section L n°[Cadastre 1].

L’acte de vente stipule la constitution d’une servitude en ces termes
« Afin de permettre au VENDEUR d’accéder au terrain restant lui appartenir cadastré section L numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 2], l’ACQUEREUR lui concède, ce qu’il accepte expressément, une servitude réelle et perpétuelle de passage qui s’exercera sur la bande de terrain figurant en quadrillé bleu sur le plan ci-annexé.
Le VENDEUR aura le droit d’utiliser cette servitude pour un passage à pied et avec tous véhicules à moteur de la manière la plus étendue et pour les besoins actuels et futurs des constructions existantes et à venir, et également le passage en tréfonds de toute canalisation.
Les frais d’entretien de ce passage et du portail d’accès sur l’[Adresse 8] seront supportés à raison de 1/3 par l’ACQUEREUR et e 2/3 par le VENDEUR.
Fond servant : parcelle cadastrée section L numéro [Cadastre 1] pour 522 m2
Fonds dominant : parcelles cadastrées section L numéro [Cadastre 2] pour 541 m2 et numéro [Cadastre 3] pour 545 m2. »

De la même manière, l’acte authentique du 16 septembre 2019 aux termes duquel les héritiers de M. [A] [B] ont vendu à M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N] une parcelle de terrain sis [Adresse 6], figurant au cadastre section L n°[Cadastre 2], mentionne une servitude de passage rédigée dans les mêmes termes.

L’existence de cette servitude n’est d’ailleurs pas contestée par les parties.

Or il résulte des écritures et pièces des parties que les consorts [X] s’opposent à toute intervention sur sa propriété, arguant notamment de l’absence d’autorisation d’urbanisme conforme.

Il est ainsi produit un courrier du 25 novembre 2025 de M. [U] [X] qui expose que « toute intervention sur [sa] propriété ne pourra être envisagée qu’à la condition d’être pleinement conforme au permis de construire et encadrée par un accord formel entre nous ». En outre, dans un courrier du 12 janvier 2026 de M. [X] affirme « qu’aucune autorisation d’urbanisme conforme ne prévoit le passage des réseaux par notre parcelle », ni « aucun accord écrit préalable n’a été établi entre nous » et conclut «qu’aucune intervention sur notre propriété ne peut être envisagée ». M. [X] réaffirme sa position par courrier du 7 février 2026, aux termes duquel il écrit à M. [N] « aucune intervention sur notre propriété ne peut être envisagée sans autorisation d’urbanisme conforme et sans un accord écrit préalable de notre part. »

Les consorts [X] ajoutent ainsi des conditions à l’exercice du droit de passage, non prévus par les actes notariés.

De ce fait, il est caractérisé un obstacle à l’exercice du droit de passage résultant d’une servitude conventionnelle.

Le propriétaire du fonds servant s’oppose à l’exercice de la servitude en exigeant une autorisation d’urbanisme conforme, affirmant que le permis de construire PC 013055 18 00510P0 déposé le 29 juin 2018 prévoit que le raccordement des réseaux par la parcelle L n°[Cadastre 4].

Toutefois le juge civil n’est pas compétent pour étudier la nécessité d’obtenir un permis de construire modificatif.

En outre, il y a lieu de rappeler que les autorisations d’urbanismes sont accordées sous réserve des droits des tiers et que le tribunal administratif de Marseille dans sa décision du 10 mars 2022, précise que « les dispositions précitées de l’article R. 413-9 du code de l’urbanisme n’ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d’imposer aux pétitionnaires de justifier, dans leurs demandes d’autorisations d’urbanisme, des autorisations éventuellement nécessaires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés » et conclut que « M. [N] habite sur la parcelle voisine du projet, et qu’il n’est ni prétendu ni même allégué que son habitation, qui est située à 15 mètre du projet, ne serait pas raccordée au réseau d’eau potable, moyen tiré de ce que le projet ne pourrait pas être raccordé à ce réseau ne peut qu’être rejeté comme entaché d’une erreur d’appréciation. »

En outre, il importe peu que le raccordement par la parcelle n°[Cadastre 4] puisse être réalisé, aucune atteinte au droit de propriété ne peut être caractérisé en présence d’une servitude conventionnelle non contestée.
Ainsi, l’entrave à l’exercice de la servitude conventionnelle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il convient donc de condamner M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] de cesser toute obstruction, de quelle que nature que ce soit, à l’accès par M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] à la servitude de passage située sur la parcelle cadastrée L n°[Cadastre 1] et à laisser libre cet accès, dès la signification de la décision à intervenir.

Il convient de préciser que cette obligation de laisser libre l’accès à la servitude concerne à la fois la servitude de passage à pied ou avec tout véhicule, ainsi que la servitude de passage en tréfonds de toute canalisation. Les modalités de passage du portail implanté sur la parcelle L n°[Cadastre 1] devra être déterminé par les parties.

Afin de contraindre les défendeurs à s’exécuter, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 300 euros par infraction constatée.

En outre, afin de permettre la réalisation des travaux de raccordement aux réseaux publics dans les meilleures conditions, il convient de condamner M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] à communiquer les plans d’exécution des travaux d’enfouissement des réseaux réalisés en septembre 2021 par l’entreprise Sacoccio dans le tréfonds des parcelles L n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 3] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision.

Afin de contraindre les défendeurs à s’exécuter, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de trois mois.

Sur les demandes indemnitaires :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de la provision devant être allouée au demandeur ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond notamment.

Il y a lieu de considérer que l’entrave à la servitude conventionnelle constitue une faute dont les consorts [X] sont redevables et qui a nécessairement causé un préjudice à M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N] et qui sera apprécié au stade des référés à la somme de 1000 euros chacun. Le surplus des demandes relèvent de l’appréciation des juges du fond.

M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] sont donc condamnés à payer à M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N] la somme provisionnelle de 1000 euros chacun.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens de la présente instance en référé.

M. [U] [X] et Mme [P] [Y] épouse [X] sont condamnés à payer à M. [H] [N], Mme [S] [N], Mme [V] [N] et M. [T] [N] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,