TJ 13055, 10 juill. 2026, RG 26/01991
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE
Référés Cabinet 1
ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 01 Juin 2026
N° RG 26/01991 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7WJE
Grosse délivrée le 10/07/2026
À
-Me Corinne TOMAS-BEZER
PARTIES :
DEMANDEURS
Madame [S] [F], née le 11 Octobre 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [T] [N], né le 19 Octobre 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSES
S.D.C. [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS BPY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 09 février 2021, [S] [F] et [T] [N] ont acquis un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2], 13 010.
Cette copropriété n’est composée que de deux couples de copropriétaires, [S] [F] et [T] [N] disposant de 300/1000èmes des parties communes et les époux [D], propriétaires du rez-de-chaussée et du 1er étage disposant de 700/1000èmes de parties communes.
[S] [F] et [T] [N] exposent que courant 2024, des infiltrations en provenance du toit affectaient leur appartement, à travers le plancher des combles, lors des épisodes pluvieux.
Par une réunion du 10 avril 2024, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ont désigné la société BPY IMMOBILIER en qualité de syndic.
Le 02/07/2024, le cabinet SAPITECH, mandaté par la société BPY IMMOBILIER, a adressé à ce dernier un rapport de recherche de fuite, concluant à divers défauts d’étanchéité affectant la toiture et nécessitant leur reprise.
Par courriel du 18 juin 2024, [S] [F] et [T] [N] ont sollicité l’inscription de certains points à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété, en particulier concernant les travaux en toiture à effectuer, avisant le syndic que des devis pour la réfection totale de la toiture avaient déjà été effectués par ANDRE RENOVATION et PACA ATTITUDE en fin d’année 2023.
La société BPY IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale de la copropriété pour le 11 juillet 2024, contenant à l’ordre du jour les points sollicités par les demandeurs. Par courriel du 10 juillet 2024, la société BPY IMMOBILIER a pris l’initiative d’annuler l’assemblée générale ainsi convoquée au motif que les époux [D] n’avaient pas été mis en mesure de faire inscrire leurs propres demandes.
Par divers mails entre juillet et novembre 2024, [S] [F] et [T] [N] ont écrit au syndic pour l’alerter sur la caractère urgent des réparations à faire en toiture compte tenu des écoulements d’eau dans leur appartement. Ils se sont inquiétés de connaître le point de blocage s’il y en avait un devant le silence de la société BPY IMMOBILIER en sa qualité de syndic à leurs diverses sollicitations.
Par courriel du 18 novembre 2024, [S] [F] et [T] [N] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour des mêmes point qu’en juin 2024 concernant notamment la réparation urgente du toit. Par courriel du même jour, le cabinet BPY IMMOBILIER leur a fait une réponse d’attente concernant leurs demandes.
Par courriel du 05/12/2024, la société BPY IMMOBILIER indiquait à [S] [F] et [T] [N] que « comme convenu par téléphone », ils ne mettraient pas au vote le devis TAM car il ne concernait qu’une réfection partielle de la toiture et l’entreprise ne pouvait pas être en mesure de faire une réparation totale.
Par divers courriels de juillet à décembre 2024, [S] [F] et [T] [N] sollicitaient du syndic la tenue de l’assemblée générale, alertant sur le caractère urgent des réparations. Par courriel du 18 décembre 2024, la société BPY IMMOBILIER a annoncé la tenue d’une assemblée générale le 16 janvier 2025 à 11h et indiquant rechercher une solution provisoire pour les fuites de toiture.
Par courriel du 2 janvier 2025, [S] [F] et [T] [N] s’enquerraient de la tenue de l’assemblée générale le 16 janvier 2025 en l’absence de convocation reçue en ce sens.
Le 13 janvier 2025, la société MC Travaux en Hauteur est intervenue à la demande de la société BPY IMMOBILIER pour poser des bâches de protection. Cette société a adressé un rapport d’intervention à la société BPY IMMOBILIER indiquant que la pose des bâches constituait une solution de très court terme sur une toiture très impactée par les infiltrations et qu’elle recommandait d’entreprendre sans délai la réfection de la toiture.
Par courriel du 15 mars 2025, [S] [F] et [T] [N] alertaient de nouveau le syndic sur la caractère urgent des réparations du toit, documentant les infiltrations d’eau dans leur appartement et les combles par des photos et vidéos. Ils indiquaient s’inquiéter de la prolifération d’insectes et d’une détérioration de la structure du bâtiment au regard de la quantité d’eau infiltrée. Ils précisaient que la bâche posée en janvier avait été très rapidement retirée, qualifiant la situation de « épouvantable ».
Par LRAR du 04 avril 2025, [S] [F] et [T] [N] ont mis en demeure la société BPY IMMOBILIER de tenir une assemblée générale, alertant sur le fait que le contrat du syndic arrivait à échéance le 10 avril 2025 et que les réparations nécessaires à la réfection de la toiture n’avaient pas été réalisées.
La société BPY IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale pour le 05 mai 2025, ne reprenant pas les résolutions sollicitées par [S] [F] et [T] [N] concernant la réfection totale de la toiture.
[S] [F] et [T] [N] ont saisi un avocat. Par courrier du 25 avril 2025, le conseil de [S] [F] et [T] [N] a saisi la société BPY IMMOBILIER de la difficulté concernant les résolutions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale convoquée pour le 05 mai 2025, qui reprenait surtout des résolutions personnelles aux époux [D] et des résolutions incomplètes ou erronées concernant les réparations à effectuer sur la toiture. La société BPY IMMOBILIER n’a apporté aucune réponse.
L’assemblée générale s’est tenue le 5 mai 2025, en l’absence de [S] [F] et [T] [N]. Les résolutions concernant des demandes de travaux des époux [D] ont été adoptées tandis que les résolutions relatives à la réfection du toit ont été rejetées.
Suivant actes de commissaire de justice date du 21 avril 2026, [S] [F] et [T] [N] ont assigné la société BPY IMMOBILIER en son nom propre et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société BPY IMMOBILIER en référé aux fins de :
« Ordonner une expertise,
Condamner solidairement ou à défaut in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société BPY IMMOBILIER à leur payer
5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileUne provision ad litem de 10 000 €Une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance de 10 500 €, Condamner la société BPY IMMOBILIER à communiquer, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours, son attestation d’assurance RCP pour les années 2024, 2025 et 2026,
Condamner le Syndicat des copropriétaires et la société BPY IMMOBILIER aux entiers dépens du référé
ORDONNER que [S] [F] et [T] [N] seront dispensés de contribution à ces condamnations »
A l’audience du 01/06/2026, [S] [F] et [T] [N] ont maintenu leurs demandes.
Régulièrement assignés à personne morale, le Syndicat des copropriétaires et la société BPY IMMOBILIER n’ont pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 10/07/2026.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
Sur l’expertise :
L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L'existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.
***
En l’espèce, [S] [F] et [T] [N] font état d’infiltrations d’eau par la toiture de l’immeuble dans leur appartement, avec des dégâts certains qu’il convient d’évaluer. Il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.
Sur la demande provisionnelle :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
[S] [F] et [T] [N] forment deux demandes provisionnelles, formulée solidairement ou in solidum à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic pris en son nom personnel. Une première demande de provision ad litem à valoir sur les frais de l’expertise ordonnée et une demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance de leur appartement subi du fait des infiltrations d’eau qui perdurent depuis deux ans.
Les défendeurs, non comparants, n’exposent aucune contestation sérieuse aux demandes de provision.
[S] [F] et [T] [N] fondent leur demande d’une part sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties commune sans préjudice de toute action récursoire et d’autre part sur les articles 18 et 18-1 de la même loi qui imposent au gestionnaire de la copropriété de justifier chaque dépens par des devis, rapports ou décisions régulièrement prises et qui consacrent l’obligation de gestion transparente et conforme aux intérêts collectifs.
Au regard des pièces produites, il ressort sans contestation sérieuse que la société BPY IMMOBILIER a commis une faute dans sa gestion de nature à engager sa responsabilité, étant resté sourd aux multiples demandes et alertes de [S] [F] et [T] [N] et de l’entreprise venue poser la bâche de protection quant aux infiltrations d’eau importantes affectant la toiture de l’immeuble. Ainsi, la société BPY IMMOBILIER a annulé la première assemblée générale utile en juillet 2024 prévoyant la mise au vote des devis de réfection totale de la toiture de la société ANDRE RENOVATION d’un montant de 21 961,48 € et de la société PACA ALTITUDE d’un montant de 21 956,45 €. La société BPY IMMOBILIER n’a reconvoqué cette assemblée générale que près d’un an plus tard et en faisant abstraction des demandes relatives à la réfection de la toiture, les seuls devis de réparation de la toiture présentés étant le devis TAM d’un montant de 2 156 € pour des réparations insuffisantes et pour lequel il avait acté qu’il n’était pas utile de le présenté à l’assemblée générale et un devis RITZ TOITURE d’un montant de 3 350 € dont le sérieux ne peut qu’être questionné étant truffé de fautes d’orthographe et non finalisé sur la quantité de tuile à changer en l’état des points d’interrogation.
[S] [F] et [T] [N] produisent un constat d’huissier en date du 05 février 2026 duquel il ressort que leur appartement est inhabitable avec un taux d’humidité de 77%, des seaux remplis d’eau sale qui tombe du plafond entourés de serpillières qui sont présent un peu partout dans l’appartement. Les combles sont tout autant affectés par les infiltrations d’eau, affectant les poutres, les sols et les murs.
Il n’est par ailleurs pas contesté ni contestable que les dégâts subis par [S] [F] et [T] [N] dans leur appartement, partie privative, sont causés par les infiltrations d’eau depuis le toit, partie commune, et dont l’indemnisation relève dès lors de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Cependant, la faute de la société BPY IMMOBILIER qui, en sa qualité de syndic, n’a même pas pris la peine de faire représenter le syndicat des copropriétaires en justice alors que les demandes de provisions s’élèvent à plus de 20 000 € justifient qu’il supporte seul les provisions allouées.
En l’absence de contestations sérieuses, il y a lieu de faire droit aux demandes de provision.
Sur le montant, les frais d’expertise en matière de construction peuvent raisonnablement être évalués à 10 000 € et il sera fait droit à concurrence de ce montant, ce qui permettra aux demandeurs d’assumer la première consignation à valoir sur les honoraires de l’expert et les éventuelles consignations ultérieures outre les frais qu’ils auraient à engager pour le suivi de cette expertise.
Concernant le préjudice de jouissance, [S] [F] et [T] [N] se fondent sur la valeur locative de leur appartement, rendu impropre à l’habitation du fait des infiltration et il sera également fait droit à la demande.
Sur les demandes accessoires :
Il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.
La société BPY IMMOBILIER supportera les dépens de l’instance en référé.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Ordonnons une expertise ;
Commettons pour y procéder :
[G] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]
Avec pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
- décrire les désordres visés dans l’assignation précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d'apparition,
- déterminer l’origine, l'importance, la date d'apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d'investigations employés,
- indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
- indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
- donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d'entretien...) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
- donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [S] [F] et [T] [N] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;
Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,
Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,
Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,
Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [S] [F] et [T] [N], d’une avance de 3.500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les six semaines de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),
Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai, toute autre partie à la procédure pourra volontairement s’y substituer dans un délai de deux mois, à condition d’en aviser le service du contrôle des expertises, à peine de caducité de l’expertise en l’absence de consignation dans ce nouveau délai
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la société BPY IMMOBILIER à verser à [S] [F] et [T] [N] une provision de 10 500 € à valoir sur la réparation de leur préjudice ;
CONDAMNONS la société BPY IMMOBILIER à verser à [S] [F] et [T] [N] une provision ad litem de 10 000 € ;
CONDAMNONS la société BPY IMMOBILIER à payer à [S] [F] et [T] [N] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNONS la société BPY IMMOBILIER aux dépens du référé ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.