TJ 13055, 15 juill. 2026, RG 25/05569

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 15 Juillet 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mai 2026

N° RG 25/05569 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7HKD
Grosse délivrée le 15/07/2026
À
-Maître Laurent GAY
-Maître Jérome DE MONTBEL
-
-

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. FERRARI
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal

S.C.I. FRAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal

S.C.I. RAYMOND ROUX
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal

Madame [B] [Z] épouse [O], née le 12 Août 1949 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

représentées par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY-DEIRMENDJIAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

CABINET BOURGEAT
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [Z] a confié par mandat à la SAS CABINET BOURGEAT la gestion de ses biens et de celles de trois SCI.

Par courrier en date du 25 septembre 2024, Madame [B] [Z] a informé la SAS CABINET BOURGEAT de sa volonté de mettre fin au mandat précité à la date du 31 décembre 2024.

Par assignation du 11 décembre 2025, Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE ont fait attraire la SAS CABINET BOURGEAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer :
*sa condamnation à communiquer la régularisation des charges de 2024 sur tous les lots visés dans la lettre de résiliation du 25 septembre 2024 sous astreinte de 200 euros par jour de retard, astreinte qui commencera à courir passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
*sa condamnation à communiquer les atestations de non paiement des loyers des exercices 2022, 2023, 2024 sur tous les lots visés dans la lettre de résiliation du 25 septembre 2024 sous astreinte de 200 euros par jour de retard, astreinte qui commencera à courir passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;
* sa condamnation à restituer les clefs des biens suivants sous astreinte de de 200 euros par jour de retard, astreinte qui commencera à courir passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir : [Adresse 3] (Boucherie [Etablissement 1]), [Adresse 4] (clés studio + badge pour parkins sous sol), [Adresse 5] (- trousseaux de clefs soit un pour chaque lot), [Adresse 6] (trousseau complet appartement + badge porte entrée immeuble+ clef accès VO + clef portes accès cave + clef entrée cave), [Adresse 7] (clef du box), SCI FRAIRE (6 clefs porte du box + 6 télécommandes + 1 vigik spécifique), SCI RAYMOND ROUX (clefs appartement), SCI FERRARI ([Adresse 8]) ;
* sa condamnation à communiquer sous astreinte de de 200 euros par jour de retard, astreinte qui commencera à courir passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir copie des mandats suivants : angle du [Adresse 9] et du [Adresse 10] [Localité 3] (boucherie [Etablissement 1]) et [Adresse 11] [Localité 1] ( box 22, 25, 26, 77, 78 et 80 de la résidence La Madrague) ;
* sa condamnation à leur verser une provision de 4838,94 euros décomposée comme suit : 3750 euros en remboursement des “frais de clôture”, 864 euros en remboursement de “frais de gestion administrative”, 120 euros en remboursmeent de “frais d’état des lieux de sortie du locataire [S]”, 104,94 euros correspondant à la différence de loyer de 23,32 euros entre la sortie du précédent locataire et l’arrivée du locataire [C] pendant une période de 4 mois et demi sur le bien de [Localité 4] ;
* la réserve de compétence du juge pour liquider les astreintes ;
* sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Initialement fixé à l’audience du 8 avril 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 27 mai 2026, à la demande du défendeur.

A l'audience du 27 mai 2026, Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE, par l'intermédiaire de leur conseil, réitèrent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter.

La SAS CABINET BOURGEAT, en défense, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :
- lui donner acte de ce qu’il communique l’état des lieux de sortie établi à la suite du départ du locataire [S] ;
- dire n’y avoir lieu à référé ;
- débouter Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE aux frais et dépens de l’instance ainsi qu’à une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande principale

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.

La contestation est sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé au demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d'intervenir au fond.

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

- sur la régularisation des charges

La SAS CABINET BOURGEAT justifie avoir demandé à Madame [B] [Z] la transmission des avis de taxes foncières des biens correspondants par courriers en date du 30 septembre 2024, que ce Madame [B] [Z] ne conteste pas, avis nécessaires pour effectuer la régularisation des charges sollicitée.

Or, Madame [B] [Z] ne démontre pas avoir adressé lesdits avis à la SAS CABINET BOURGEAT.

Par conséquent, sa demande se heurte à une contestation sérieuse qui justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- sur la communication des attestations de non paiement

Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE font valoir qu’a la suite de la résiliation des mandats, la SAS CABINET BOURGEAT aurait du lui adresser des certificats de non paiement de loyers des exercices 2022, 2023 et 2024. Elle précise qu’il s’agit d’un document très important, exigé par les services fiscaux pour justifier des impayés de loyers.

Pour autant, elles ne justifient pas de ce que ces documents soient en la possession de la SAS CABINET BOURGEAT, de sorte qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- sur la restitution des clefs

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A ce titre, Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE ne démontrent pas que la SAS CABINET BOURGEAT soit effectivement en possession de l’ensemble des clefs et autres accessoires dont elle réclame la restitution.

Par conséquent, sa demande se heurte à une contestation sérieuse qui justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- sur la communication de mandats

Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE sollicitent la condamnation de la SAS CABINET BOURGEAT à lui communiquer des mandats que la SAS CABINET BOURGEAT indique ne pas avoir en sa possession.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE sollicitent la condamnation de la SAS CABINET BOURGEAT devront envisager, à l’égard de la SAS CABINET BOURGEAT une éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui aurait manqué à ses obligations légales.

A ce stade, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- sur la provision relative aux frais de clôture

Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE contestent des frais de clôture qui lui ont été facturés par la SAS CABINET BOURGEAT mais n’ont pas estimé utile de verser aux débats lesdits mandats, ne versant d’ailleurs aux débats que deux courriers écrits par Madame [B] [Z] et une sommation en date du 10 mars 2025.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre.

- sur la provision relative au frais de gestion

Les parties s’opposent sur l’opposabilité de barème de frais communiqués annuellement par le syndic et en tout cas pour l’année 2024.

Pour autant, aucune des parties et en particulier Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE qui sont en demande n’a estimé utile de verser aux débats les mandats litigieux.

Ainsi, faute de connaître la nature des relations contractuelles entre les parties, la demande de Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE se heurte à une contestation sérieuse qui justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- sur la provision relative aux frais d’état des lieux de sortie

Là encore, Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE expliquent que les mandats signés ne contiennent pas de mention relative à ces frais mais ne versent pas aux débats lesdits mandats.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- sur la provision relative à la différence de loyer

Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE font valoir que la SAS CABINET BOURGEAT a consenti une baisse de loyer de 23,32 euros auprès d’un locataire dénommé [C] sans autorisation.

La SAS CABINET BOURGEAT justifie avoir eu des échanges avec le mari de Madame [B] [O] entre le 7 juin 2023 et le 1er décembre 2023 par SMS puis par mail entre le 11 avril 2024 et le 21 octobre 2024.

Des relations existant bien entre la SAS CABINET BOURGEAT et le mari de Madame [B] [O], cela constitue une contestation sérieuse qui justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Il convient de relever que, bien que cette différence de loyer ne soit pas contestée, Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE n’ont pas estimé utile d’en justifier.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE, qui succombent à l'instance, supporteront les dépens de la présente instance en référé.

Madame [B] [O], la SCI FERRARI, la SCI RAYMOND ROUX et la SCI FRAIRE seront condamnées à payer à la SAS CABINET BOURGEAT la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,