TJ 13055, 15 juill. 2026, RG 25/03831

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 15 Juillet 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mai 2026

N° RG 25/03831 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ZAJ
Grosse délivrée le 15/07/2026
À
-Maître Rémy STELLA
-Me Beverly CAMBIER
-
-

PARTIES :

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par le SCP AJILINK- [B]-[M], dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de Maître [W] [M] an sa qualité d’dministrateur judiciaire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1]

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER)
dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Beverly CAMBIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

ET ENCORE EN LA CAUSE : RG N°26/594

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER)
dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Beverly CAMBIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

SYNDICO GESTION (DEFIMMO)
dont le siège social est sis [Adresse 6]
et actuellement en son établissement secondaire sis [Adresse 7]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] s'est plaint du refus de la SARL [Adresse 4], ancien syndic, de lui communiquer les documents nécessaires à la gestion de la copropriété.

Par assignation du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] a fait attraire la SARL [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir prononcer sa condamnation sous astreinte à lui communiquer les documents de gestion relatifs à la copropriété, à lui payer la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 27 octobre 2025, en l’absence du défendeur, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

Par message RPVA en date du 25 novembre 2025, le défendeur a sollicité la réouverture des débats auquel le demandeur ne s’est pas opposé.

La réouverture des débats a été décidée par mention au dossier.

A l’audience du 4 février 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 18 mars 2026 pour jonction puis à celle du 29 avril 2026 à la demande du défendeur puis à celle du 27 mai 2026 pour la signification des pièces à la SASU SYNDICO GESTION.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25/3831.

Par assignation du 27 février 2026, la SARL [Adresse 4] a fait attraire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille la SASU SYNDICO GESTION aux fins de jonction avec la procdéure RG25/3831, de débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de condamnation de la SASU SYNDICO GESTION à la relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge, de tout succombant à lui payer la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 18 mars 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 avril 2026, à la demande du demandeur puis à celle du 27 mai 2026 pour signification de pièces à la SAS SYNDICO GESTION.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 26/594.

A l’audience du 27 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M], par l'intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter. Il demande au tribunal de :
A titre principal,
- condamner la SARL [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER) à remettre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] 13400 [Adresse 10], représenté par la SCP AJILINK [B] [M], es qualites, les archives et documents comptables et administratifs de la copropriete, comprenant :
. les convocations d’assemblées generales avant le 3 janvier 2023,
. les procès verbaux d’assemblées pour les années antérieures à 2021 et pour l’année 2022,
. les grands livres antérieurs à l’exercice 2021/2022,
. les états des dépenses et annexes antérieurs à l’exercice 2021/2022,
. les factures antérieures à 2023,
. les factures 2023 ;
. les factures 2024 ;
. les redditions des comptes individuels avant 2021/2022,
. les dossiers sinistres,
. les dossiers mutations,
. les diagnostics usuels (DTA, CREP),
. les relevés de banque antérieurs au 31 mai 2024 ;
- dire que cette remise interviendra sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 120 jours à compter de 2 mois apres la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge de l’exécution restant compétent pour en liquider le montant ;

Subsidiairement,
- condamner in solidum la SARL [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER) et la société SYNDICO GESTION à remettre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par la SCP AJILINK [B] [M], es qualites :
. les convocations d’assemblées générales avant le 3 janvier 2023,
. les procès verbaux d’assemblées pour les années antérieures à 2021 et pour l’année 2022,
. les grands livres antérieurs à l’exercice 2021/2022,
. les états des dépenses et annexes antérieurs à l’exercice 2021/2022,
. les factures antérieures à 2023,
. les redditions des comptes individuels avant 2021/2022,
. les dossiers sinistres,
. les dossiers mutations,
. les diagnostics usuels (DTA, CREP),
. les relevés de banque antérieurs au 1er janvier 2023 ;
- dire que cette remise interviendra sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 120 jours à compter de 2 mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge de l’exécution restant compétent pour en liquider le montant ;
- condamner la SARL [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER) à remettre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par la SCP AJILINK [B].[M], es qualites :
. les factures pour l’année 2023 ;
. les factures du 1er janvier 2024 au 31 mai 2024 ;
. les relevés de banque entre le 1er janvier 2023 et le 31 mai 2024 ;
- dire que cette remise interviendra sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 120 jours a compter de 2 mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge de l’éxecution restant compétent pour en liquider le montant ;

En tout etat de cause,
- débouter la SARL [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande de debouté du syndicat et de
sa demande formee au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;
- condamner in solidum la SARL [Adresse 4] (LISA IMMOBILIER) et la SASU SYNDICO GESTION (DEFIMMO) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ;
- condamner in solidum la SARL [Adresse 4] et la SASU SYNDICO GESTION aux entiers dépens de l’instance;
- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

En défense, la SARL [Adresse 4], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :
- ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le n°26/00594 ;
- débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] à AUBAGNE (13400), représenté par la SCP AJILINK – [B] - [M], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,
- condamner la société SYNDICO GESTION à relever et garantir la société LA MAISONE BLEUE IMMOBILIER de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge ;
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à verser à la société [Adresse 4] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

La SASU SYNDICO GESTION, bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande de jonction

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soir de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, la SARL [Adresse 4] a attrait dans la cause la SASU SYNDICO GESTION.

Il est donc dans l'intérêt d'une bonne justice que ces deux instances RG 25/3831 et RG 26/594 soient jointes sous le RG 25/3831.

Sur l'obligation de faire sous astreinte

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.

Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967 énumèrent les pièces détenues par le syndic en précisant que la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. L'ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

En vertu de l’article 6 du décret du 14 mars 2005, les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.

Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

Suivant l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical (…).

- sur la demande de communication de convocation aux assemblées générales

En l’espèce, la SARL [Adresse 4] a été élu syndic de la copropriété par l’assemblée générale du 3 janvier 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] sollicite la communication des convocations d’assemblées générales avant le 3 janvier 2023. Or, la SARL [Adresse 4] explique que le précédent syndic soit la SASU SYNDICO GESTION ne lui a jamais commuiqué ces pièces.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] devra envisager, à l’égard de la SARL [Adresse 4] un éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

La SASU SYNDICO GESTION ne comparaissant pas, elle ne fait valoir aucun moyen qui permettrait de justifier l’absence de communication de ces pièces. Par conséquent, il sera condamné à les communiquer sous astreinte.

- sur la communication des procès verbaux d’assemblées générales

le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] 13400 [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] sollicite la communication des les procès verbaux d’assemblées pour les années antérieures à 2021 et pour l’année 2022.

Là encore, la SARL [Adresse 4] explique ne pas les avoir obtenu de la part de l’ancien syndic la SASU SYNDICO GESTION.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] devra envisager, à l’égard de la SARL [Adresse 4] un éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

La SASU SYNDICO GESTION ne comparaissant pas, elle ne fait valoir aucun moyen qui permettrait de justifier l’absence de communication de ces pièces. Par conséquent, il sera condamné à les communiquer sous astreinte.

- sur la communication des grands livres

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] 13400 AUBAGNE, représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] sollicite la communication des grands livres antérieurs à l’exercice 2021-2022

La SARL [Adresse 4] explique ne pas les avoir obtenu de la part de l’ancien syndic la SASU SYNDICO GESTION.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] 13400 [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] devra envisager, à l’égard de la SARL [Adresse 4] un éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

La SASU SYNDICO GESTION ne comparaissant pas, elle ne fait valoir aucun moyen qui permettrait de justifier l’absence de communication de ces pièces. Par conséquent, il sera condamné à les communiquer sous astreinte.

- sur la communication des états des dépenses et annexes

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] 13400 [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] sollicite la communication des états des dépenses et annexes antérieurs à l’exercice 2021/2022.

La SARL [Adresse 4] explique ne pas les avoir obtenu de la part de l’ancien syndic la SASU SYNDICO GESTION.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] devra envisager, à l’égard de la SARL [Adresse 4] un éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

La SASU SYNDICO GESTION ne comparaissant pas, elle ne fait valoir aucun moyen qui permettrait de justifier l’absence de communication de ces pièces. Par conséquent, il sera condamné à les communiquer sous astreinte.

- sur la communication des factures antérieures à 2023, 2023 et 2024

Pour ce qui concerne les factures antérieures à 2023, la SARL [Adresse 4] explique ne pas les avoir obtenu de la part de l’ancien syndic la SASU SYNDICO GESTION.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] devra envisager, à l’égard de la SARL [Adresse 4] un éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

La SASU SYNDICO GESTION ne comparaissant pas, elle ne fait valoir aucun moyen qui permettrait de justifier l’absence de communication de ces pièces. Par conséquent, il sera condamné à les communiquer sous astreinte.

Pour les autres factures sollicitées, la SARL [Adresse 4] verse aux débats un document intitulé “remises de pièces” en date du 5 aout 2024 lequel fait état de pièces qui ont été remises par la SARL LA MAISON BLEUE IMMOBILIER à DD.

Or, ne figurent pas dans ce document les factures de 2023 et 2024.

Il convient donc de condamner la SARL [Adresse 4] à communiquer ces pièces sous astreinte.

- sur la communication de la reddition des comptes individuels avant 2021/2022

La SARL LA MAISON BLEUE IMMOBILIER explique ne pas les avoir obtenu de la part de l’ancien syndic la SASU SYNDICO GESTION.

Faute de pouvoir démontrer le contraire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] devra envisager, à l’égard de la SARL [Adresse 4] un éventuelle action en responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

La SASU SYNDICO GESTION ne comparaissant pas, elle ne fait valoir aucun moyen qui permettrait de justifier l’absence de communication de ces pièces. Par conséquent, il sera condamné à les communiquer sous astreinte.

- sur la communication des dossiers sinistres et mutations et des diagnostics usuels

La SARL [Adresse 4] verse aux débats un document intitulé “remises de pièces” en date du 5 aout 2024 lequel fait état de pièces qui ont été remises par la SARL LA MAISON BLEUE IMMOBILIER au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M].

Figure dans cette liste la mention “pièces administratives”, laquelle est très vague. La SARL [Adresse 4] ne précise pas les choses dans ses écritures et surtout n’explique pas les raisons de l’absence de communication des pièces sollicitées.

Il convient donc de condamner la SARL LA MAISON BLEUE IMMOBILIER à communiquer ces pièces sous astreinte.

- sur la communication des relevés de banque antérieurs au 31 mai 2024

La SARL [Adresse 4] verse aux débats un document intitulé “remises de pièces” en date du 5 aout 2024 lequel fait état de pièces qui ont été remises par la SARL LA MAISON BLEUE IMMOBILIER au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M]. Figurent parmi ces pièces les comptes 2021-2023-2023-2024.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 9] 13400 [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL [Adresse 4] et la SASU SYNDICO GESTION seront condamnées in solidum aux dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de condamner la SARL [Adresse 4] et la SASU SYNDICO GESTION à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SCP AJILINK [B] [M] la somme de 1000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,