TJ 13055, 15 juill. 2026, RG 25/04730

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 15 Juillet 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mai 2026

Grosse délivrée le 15/07/2026
À
-Me Emily LINOL-MANZO
-Maître Jean-mathieu LASALARIE
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N° RG 25/04730 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7A3R

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal le cabinet INTESA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal

représenté par Me Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [H] [A], née le 07 Septembre 1938 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [A] est copropriétaire du lot 4 au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s'est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet INTESA a fait citer Madame [H] [A] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 28 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 25 mars 2026 à la demande du demandeur, puis à celle du 8 mars 2026, à la demande du demandeur, puis à celle du 6 mai 2026, en raison d’un mouvement de grève du barreau, puis à celle du 27 mai 2026, le demandeur étant absent à l’audience.

A l'audience du 27 mai 2026, par l'intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [H] [A] au paiement :
- De la somme de 10352,51 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec capitalisation des intérêts ;
- De la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Des dépens ;

Il sollicite que Madame [H] [A] soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En défense, Madame [H] [A], par l'intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :
- déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la dispenser de participer à la dépense commune occasionnée par la procédure ;

A titre infiniment subsidiaire,
- ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile;
- désigner tel expert qu’il plaira au tribunal ;
- dire que les frais d’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance ;
- déduire la somme de 6276,90 euros (5276 + 1000) de la créance demandée ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon cette procédure.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d'une provision de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d'une provision de l'article 14-1 entraîne donc non seulement l'exigibilité des provisions de l'année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n'est qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l'article 14-1.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet INTESA produit un courrier du 20 novembre 2024, aux termes duquel il met en demeure Madame [H] [A] de payer la somme de 9884,06 euros.

Toutefois, il résulte du décompte versé aux débats que la somme comprend les provisions dues au titre de l'exercice en cours mais également un arriéré de charges à compter du1er avril 2020.
Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l'article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 20 novembre 2024 pour le courrier du même jour.

Dès lors, la mise en demeure n'est pas conforme à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet INTESA supportera la charge des dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet INTESA qui succombe sera condamné à payer à Madame [H] [A] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMÉMENT A LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,