TJ 13055, 18 mai 2026, RG 25/01006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Juillet 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 18 Mai 2026

GROSSE :
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à Me ..Me Philippe CORNET....
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/01006 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BT7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 1], domiciliée : chez SARL CITYA CARTIER, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ORMY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ORMY est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA CARTIER, a fait assigner la SCI ORMY devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 mai 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il s’oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

La SCI ORMY, représentée par son Conseil, reconnait l’existence d’une dette – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

L'affaire est mise en délibéré au 20 juillet 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI ORMY est propriétaire des lots 1 et 3 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], le contrat de syndic,des appels de fonds,des décomptes de charges,le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 22 juillet 2024, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 6 janvier 2025, une mise en demeure en date du 27 novembre 2024, portant sur la somme de 5 230,39 euros, AR pli avisé et non réclamé.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI ORMY n’a pas intégralement acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 715,24 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de recouvrement, des frais irrépétibles et des dépens.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI ORMY au paiement de la somme de 4 715,24 euros, au titre des charges dues à la date du 6 janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, le décompte de la créance ne détaille nullement le montant invoqué au titre de l’envoi de la mise en demeure communiquée.

Aucun autre frais n’est justifié et ne peut être considéré que superfétatoire, et donc non nécessaire au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l'espèce, il est établi que la SCI ORMY ne s’acquitte pas régulièrement des charges qui lui sont imputables, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de la SCI ORMY dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, cette dernière sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont le copropriétaire a, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de la SCI ORMY de délais pour s'acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ORMY, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI ORMY à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ORMY à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA CARTIER, la somme de 4 715,24 euros, au titre des charges dues à la date du 6 janvier 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA CARTIER, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI ORMY à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA CARTIER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI ORMY de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI ORMY à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA CARTIER, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ORMY aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,

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