TJ 13055, 18 mai 2026, RG 24/03804

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Juillet 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 18 Mai 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ....Philippe CORNET....................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03804 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DX6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1], domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ALBLANPHIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Yves LINARES, avocat au barreau de MARSEILLE

IV

M. [O] [K]
représentée par Me Yves LINARES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALBLANPHIL est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier le [Adresse 4] sis [Adresse 5].

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, a fait assigner la SCI ALBLANPHIL devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire, après des renvois contradictoires, a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 mai 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [K] [O], représenté par son Conseil, est intervenu volontairement à l’instance, en qualité d’associé majoritaire de la SCI ALBLANPHIL.

L'affaire est mise en délibéré au 20 juillet 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5] verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI ALBLANPHIL est propriétaire des lots 13, 62 et 124 au sein de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5], le contrat de syndic,des appels de fonds,des décomptes de charges,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 4 janvier 2023, 20 novembre 2023, 18 novembre 2024 et 17 novembre 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, des décomptes de la créance au 18 avril 2024, 2 juin 2025 et 27 avril 2026, une mise en demeure en date du 29 décembre 2023, portant sur la somme de 6 176,15 euros, AR pli avisé et non réclamé,une sommation de payer les charges de copropriété, en date du 10 janvier 2023, portant sur la somme de 3 625,03 euros.
Il ressort de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot ».

Au cas d’espèce, la livraison des premiers lots a eu lieu le 19 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI ALBLANPHIL n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 568,29 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI ALBLANPHIL au paiement de la somme de 2 568,29 euros, au titre des charges dues à la date du 14 avril 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI ALBLANPHIL, la somme de 520 euros correspondant aux frais de la sommation de payer les charges de copropriété, en date du 10 janvier 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI ALBLANPHIL sera condamnée à payer la somme de 520 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de la SCI ALBLANPHIL serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes des articles 4 et 70 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles que fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont ainsi recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, suite à l'action en paiement des charges de copropriété initiée par le syndicat des copropriétaires, Monsieur [K] [O] et la SCI ALBLANPHIL forment, à titre reconventionnel, une demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts, en réparation des préjudices consécutifs aux problèmes d’accessibilité de son lot.

Or, force est de constater que cette demande est fondée sur la responsabilité civile délictuelle du syndicat des copropriétaires, alors que la demande initiale du syndicat des copropriétaires est une action en paiement des charges de copropriété.

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI ALBLANPHIL en l’absence de lien suffisant avec la demande initiale du syndicat des copropriétaires, étant précisé, en toute hypothèse, que Monsieur [K] [O] et la SCI ALBLANPHIL échouent à apporter la preuve d’un préjudice subi découlant du prétendu dysfonctionnement de l’ascenseur et de la porte du garage (les seules attestations produites, insuffisantes, ne respectant pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile).

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ALBLANPHIL, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI ALBLANPHIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur [K] [O] ;

CONDAMNE la SCI ALBLANPHIL à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, la somme de 2 568,29 euros, au titre des charges dues à la date du 16 juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 ;

CONDAMNE la SCI ALBLANPHIL à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, la somme de 520 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, de sa demande de dommages et intérêts ;

DECLARE IRRECEVABLES les demandes reconventionnelles de Monsieur [K] [O] et la SCI ALBLANPHIL ;

CONDAMNE la SCI ALBLANPHIL à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le 413 - sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CITYA PARADIS, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ALBLANPHIL aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,

1