TJ 13055, 18 mai 2026, RG 25/05537

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Juillet 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier :
Débats en audience publique le : 18 Mai 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me . Philippe CORNET................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/05537 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67YY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LE BEAUMONT, domiciliée : chez EURL Cabinet Durand Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [W] [O] [H]
né le 01 Novembre 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [H] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5].

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CABINET DURAND IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [G] [H] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 mai 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [G] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L'affaire est mise en délibéré au 20 juillet 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la note en délibéré
Vu l’article 445 du code de procédure civile, selon lequel « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, aucune note à l’appui des prétentions des parties n’a été sollicitée ni admise par le président de l’audience.

En conséquence, le courrier adressé en cours de délibéré par Monsieur [G] [H] est irrecevable.

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 6] du 24 avril 1915 et [Adresse 5] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [G] [H] est propriétaire du lot 6 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5], le contrat de syndic,des décomptes de charges,le grand livre du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024,des appels de fonds,un jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 18 septembre 2020 ayant notamment condamné Monsieur [G] [H] au paiement de la somme de 3 741,05 euros au titre des charges de copropriété impayées,un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille du 9 octobre 2023 ayant déclaré recevable la contestation formée par Monsieur [G] [H] à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône et suspendu l’exigibilité des créances pendant 24 mois à compter du 9 octobre 2023 aux fins pour Monsieur [G] [H] de procéder à la vente amiable de biens immobiliers,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 23 avril 2021, 2 juin 2022, 23 novembre 2023 et 26 mars 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 10 septembre 2025,une mise en demeure en date du 23 juillet 2025, portant sur la somme de 3 710,30 euros, AR signé.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [G] [H] n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 581,77 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [G] [H] au paiement de la somme de 5 581,77 euros, au titre des charges dues à la date du 10 septembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [G] [H], la somme de 40 euros correspondant aux frais de la mise en demeure du 23 juillet 2025, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [G] [H] sera condamné à payer la somme de 40 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [G] [H] ne s’acquitte pas régulièrement des charges qui lui sont imputables, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de Monsieur [G] [H] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, ces derniers sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 7] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la note en délibéré de Monsieur [G] [H] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CABINET DURAND IMMOBILIER, la somme de 5 581,77 euros, au titre des charges dues à la date du 10 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CABINET DURAND IMMOBILIER, la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société CABINET DURAND IMMOBILIER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société CABINET DURAND IMMOBILIER, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,

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