TJ 13055, 10 juill. 2026, RG 23/05693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2026
Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 22 Mai 2026

N° RG 23/05693 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FPJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.P. AJILINK - [G] – BONETTO
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de M. [W] [G], Administrateur judiciaire ès qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1]

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. AJ COPRO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Beverly CAMBIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Et encore en la cause :

N° RG 24/04235 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OPE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Grosse délivrée le 10.07.26
À
- Me Guillaume BORDET
- Me Beverly CAMBIER
- Me Guillaume FABRICE
- Me Yves GROSSO
S.C.P. AJILINK - [G] – BONETTO
dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de M° [W] [G], Administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Maître Philippe MARIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [C] [U]
ès qualité d’ancien administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et exerçant cette mission sis [Adresse 5]

représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

Et encore en la cause :

N° RG 26/00864 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7OP7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [U]
ès qualité d’ancien administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et exerçant cette mission sis [Adresse 5]

représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z]
ès qualités d’ancien administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] et exerçant au sis [Adresse 7]

représenté par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [C] [U] a succédé à M. [T] [Z] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Marseille en vertu d’une ordonnance du tribunal judicaire de Marseille datée du 31 décembre 2020, prise sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

La société AJ COPRO, succédant à Mme [C] [U], a exercé le mandat de syndic de cette copropriété du 20 décembre 2021 au 19 décembre 2022.

En raison des difficultés persistantes rencontrées par le syndicat des copropriétaires, la SCP AJILINK [G]-BONETTO en a été désigné l’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille datée du 19 décembre 2022.

Ne parvenant pas à obtenir de la société AJ COPRO, l’ensemble des documents de gestion de la copropriété, la SCP AJILINK [G]-BONETTO l’a fait assigner en référé, suivant acte du 29 novembre 2023 (instance RG 23.5693) aux fins d’obtenir, au principal, sa condamnation à lui payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à lui remettre les pièces suivantes :

- la reddition des comptes individuelles des copropriétaires,
- les factures antérieures à 2017,
- les dossiers de mutation de lots,
- les états des dépenses et annexes comptables antérieures à 2022,
- les grands livres et balances antérieurs à 2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales ou les décisions des administrateurs provisoires [Z] et [U] approuvant les budgets et les comptes, hormis ceux de 2021 de Mme [C] [U],
- les convocations aux assemblées générales et les annexes (sauf 29 juin 2021 et 20 décembre 2021),
- les ordonnances judiciaires de désignation de la société AJ COPRO, Mme [C] [U] et M. [T] [Z],
- les ordonnances de taxe des administrateurs provisoires [Z] et [U],

Par acte du 12 décembre 2024, la SCP AJILINK [G]-BONETTO a fait également assigner Mme [C] [U] en référé (instance RG 24.4235) aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à lui remettre sous astreinte les documents suivants :

-les factures antérieures à 2017,
- les dossiers de mutation des lots,
- les états des dépenses et annexes comptables antérieures à 2022,
- les grands livres et balances antérieurs à 2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales ou les décisions des administrateurs provisoires approuvant les budgets et les comptes,
- les convocations aux assemblées générales et les annexes (sauf 29.06.2021 et 20.12.2021),
- les ordonnances judiciaires de désignation des administrateurs provisoires,
- les ordonnances de taxe de Mme [C] [U] et M. [T] [Z].

Suivant assignation du 16 janvier 2026, Mme [C] [U] a appelé en cause M. [T] [Z], son prédécesseur, afin qu’il la relève et garantisse de toute condamnation et en vue d’obtenir le paiement par tout succombant de 1 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2026, la SCP AJILINK [G]-BONETTO a, par son conseil, soutenu les demandes suivantes :

-Ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23/05696 et 24/04235 et RG 26/00864,

Vu l’ordonnance en date du 28 octobre 2022,
Vu les mises en demeure,
Vu les articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 61-1-5 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 4 à 15 de l’arrêté du 8 octobre 2015,
Vu les articles 18-2 de Ia loi du 10juillet 1965 et 835 du code de procédure civile,

-Juger que toutes les pièces sollicitées n’ont pas été transmises spontanément par la société AJ COPRO, Mme [C] [U] et M. [T] [Z],
-Condamner la société AJ COPRO, Mme [C] [U] et M. [T] [Z], sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir, à remettre à la SCP AJILINK [G]-BONETTO les archives de la copropriété [Adresse 8] et notamment les pièces suivantes :

* tous les procès-verbaux d'assemblée générale, hormis ceux de 2021 de Mme [C] [U] qui ne valident pas de comptes
* toutes les convocations aux assemblées générales, avec les pièces annexes, hormis les deux convoquées par Mme [C] [U] (29/06/21 et 2011212021)
* tous les Etats des dépenses et annexes, hormis celui de 2022 de la société AJ COPRO
* tous les grands livres avant 2021
* toutes les redditions des comptes individuelles
* toutes les factures avant 2017

-Débouter la société AJ COPRO de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-Débouter Mme [C] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-Débouter M. [T] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-Condamner « in solidum » la société AJ COPRO, Mme [C] [U] et M. [T] [Z] au paiement d'une somme de 1.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de la présente

La société AJ COPRO a conclu par son conseil :
-A titre principal au débouté de la SCP AJILINK [G]-BONETTO,
-A titre subsidiaire à la condamnation de Mme [C] [U] à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient mises à sa charge,
-Au paiement par tout succombant de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [U] a conclu par son conseil :
-A titre principal, au débouté de la SCP AJILINK [G]-BONETTO,
-A titre subsidiaire, à la condamnation de M. [T] [Z] à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient mises à sa charge,
-Au paiement par tout succombant de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [Z] a demandé par son conseil de :

-Déclarer l’action engagée par Mme [C] [U] par assignation en date du 16 janvier 2026 et les demandes formulées par les conclusions ultérieures des autres parties à la procédure prescrites en application des articles 2224 du code civil et 42 de la loi du 10 Juillet 1965,
-Rejeter toute demande sur le fond,
-Rejeter toutes les demandes formulées par les diverses parties à son encontre,
-Condamner Mme [C] [U] ou tout autre succombant au paiement de la somme de
2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 10 juillet 2027, date du prononcé de cette décision.

SUR QUOI

Il conviendra dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de prononcer la jonction des instances RG 23.5693, RG 24.4235 et RG 26.864 sous le premier de ces numéros.

M. [T] [Z] oppose, à titre liminaire, une fin de non-recevoir tirée de la prescription prévue par les articles 2224 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, du fait que sa mission d’administrateur de la copropriété sise [Adresse 8] à [Localité 1] a cessé le 31 décembre 2020, soit il y a plus de 5 ans. Mais l’échéance de cette prescription n’apparaît pas devoir être retenue dès lors que son point de départ ne saurait être antérieur à la désignation de la SCP AJILINK [G]-BONETTO, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété suivant ordonnance du 19 décembre 2022 et avant laquelle la demanderesse ne pouvait avoir connaissance des faits et que l’instance a été engagée moins de 5 ans après cette ordonnance.

Si selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic peut être contraint sous astreinte par le juge des référés à remettre au nouveau syndic les documents de gestion de la copropriété qui n’ont pas été remis dans les délais qui lui étaient impartis, c’est cependant à la condition, sous-entendue, que ceux-ci existent bel et bien, sont en la possession du syndic sortant et que celui-ci a effectivement accompli les actes d’administration sur lesquels ils portent.
Or, en l’espèce, les défendeurs contestent posséder les pièces de gestion réclamées par la SCP AJILINK [G]-BONETTO et aucun élément ne permet de s’assurer que ces documents, en grande partie anciens, existent, ont bien été transmis aux syndics successifs et correspondent à des actes d’administration qui ont été effectivement accomplis par les syndics et administrateurs sortants, ce dont les difficultés de gestion récuurentes de la copropriété au cours des dernières années autorisent à douter, M.[T] [Z] ayant notamment été relevé de son mandat, selon les éléments d’appréciation produits, en raison de ses carences gestionnaires.
La demande de communication sera en conséquence rejetée en référé, à charge pour la SCP AJILINK [G]-BONETTO et le syndicat des copropriétaires d’engager, le cas échéant, la responsabilité des syndics et administrateurs mandatés pour leurs éventuels fautes et manquements dans la gestion documentaire de la copropriété.
L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de l’instance seront laissés à la charge de la SCP AJILINK [G]-BONETTO.
L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS