TJ 13055, 21 mai 2026, RG 25/06473

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 21 Mai 2026

GROSSE :
Le 17 juillet 2026
à M. [G] [L]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 17 juillet 2026
à Me LECCIA Robin
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06473 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7FG2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [G]
né le 26 Février 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [Z] [Q] [Y]
née le 05 Mars 1998, demeurant [Adresse 2]

assistée par Me Robin LECCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [O]
né le 01 Juillet 1987 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 31 janvier 2023 ayant pris effet le 1er février 2023 , Monsieur [G] [L] a donné à bail à Madame [Y] [Z] [Q] un appartement situé [Adresse 3], 1er étage, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 428 euros , outre 65 euros de provisions sur charges ;

Par acte séparé signé le 7 février 2023, Monsieur [O] [H] s’est porté caution des engagements pris par la locataire ;

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [L] a fait signifier à Madame [Y] [Z] [Q] par acte de commissaire de justice, en date du 30 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 5163,03 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 1er août 2025;

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025 dénoncé le 10 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [G] [L] a fait assigner Madame [Y] [Z] [Q] et Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:
- constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] [Q], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
- condamner Madame [Y] [Z] [Q] et Monsieur [O] [H] à titre provisionnel au paiement de la somme de 5381,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges, somme arrêtée au 10 octobre 2025,
- condamner Madame [Y] [Z] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour du départ effectif, sur la base du loyer mensuel jusqu’à la libération des lieux;
- condamner Madame [Y] [Z] [Q] et Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [G] [L] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [Y] [Z] [Q] et Monsieur [O] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2025 et après un renvoi a été retenue à celle du 19 février 2026 date à laquelle Monsieur [G] [L] a comparu en personne et a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme 9000 euros et en expliquant que le contrat était initialement au nom de Monsieur [O] beau-frère de Madame [Y], que celle-ci avait conclu un nouveau bail et que Monsieur [O] était devenu caution ; il a expliqué être à la retraite ;

Madame [Y] [Z] [Q] a été représentée par son avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens a demandé au juge des référés de :
-suspendre les effets de la clause résolutoire
- lui accorder les plus larges délais de paiement
-débouter Monsieur [G] [L] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

A l’audience, Madame [Y] [Z] [Q] a fait valoir que la demande en paiement au titre de la régularisation des charges de consommation d’eau se heurtait à l’existence d’une contestation sérieuse ; elle a indiqué percevoir 538 euros de RSA et être en recherche d’emploi, que les APL avaient été suspendues et qu’un rappel devait être versé

Monsieur [O] [H] cité par procès-verbal de recherches infructueuses n'a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

Suivant décision avant dire droit, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 mai 2026 afin de permettre à Monsieur [G] [L] de se rapprocher du commissaire de justice et de produire la lettre recommandée adressée à Monsieur [O] [H] et son accusé de réception, en application de l'article 659 du Code de procédure civile, de produire le cas échéant la dénonce du commandement de payer à la caution ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance et un justificatif de la régularisation des charges d’eau ;

A l’audience du 21 mai 2026, Monsieur [G] [L] a comparu en personne ; il a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9742,15 euros au 6 mai 2026 ; il a précisé que le commandement de payer n’avait pas été dénoncé à la caution ; la lettre recommandée adressée à Monsieur [O] [H] et son accusé de réception, en application de l'article 659 du Code de procédure civile, n’est pas produite ;

Madame [Y] [Z] [Q] représentée par son conseil a réitéré ses conclusions du 16 février 2026 ;

Monsieur [O] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I-Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [O] [H]

Il ressort des pièces produites que Monsieur [O] [H] a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses et le requérant ne produit pas la lettre recommandée avec accusé de réception contenant la copie du procès-verbal de recherches infructueuses à laquelle est jointe une copie de l'assignation;

Cette lettre est exigée en application de l'article 659 du Code de procédure civile sous peine de nullité;

Monsieur [G] [L] produit un courriel du 20 mai 2026 adressé par le commissaire de justice dans lequel ce dernier indique ne pas être en possession de la lettre recommandée susvisée;

Il s’ensuit que les demandes à l’encontre de Monsieur [O] [H] se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes;

II - Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l'espèce, il est établi que l'assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 10 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 11 décembre 2025.

Monsieur [G] [L] justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 1er août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 10 octobre 2025.

Monsieur [G] [L] justifie enfin par l’attestation établie le 27 août 2010 par Maître [S] [T] notaire à [Localité 3] être propriétaire indivis avec son épouse du bien immobilier objet de la présente procédure , et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [G] [L] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend".
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2023 ayant pris effet le 1er février 2023 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 30 juillet 2025 pour un montant de 5163,03 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 septembre 2025 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Madame [Y] [Z] [Q] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 508 euros au total;

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Monsieur [G] [L] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 9742,15 euros au 6 mai 2026.

Madame [Y] [Z] [Q] a fait valoir que la demande en paiement au titre de la régularisation des charges de consommation d’eau se heurtait à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Concernant les charges d’eau, il ressort des pièces produites par le requérant que la société Prox-Hydro est intervenue le 2 janvier 2025 et a constaté une forte consommation d’eau provenant de l’appartement occupé par Madame [Y] [Z] [Q] soit 463m3 sur les 12 derniers mois et le décompte de charges pour l’année 2024 établit des charges d’eau à hauteur de 1930,71 euros et il est justifié d’une consommation d’eau de 590 m³ pour l’année 2025 ;

Si la consommation d’eau est justifiée, la surconsommation n’est pas expliquée, M. [G] [L] dans son décompte mentionnant une fuite d’eau ;

La cause de la surconsommation d’eau n’est pas imputable à la locataire avec l’évidence requise en référé ;
Il s’ensuit que les sommes de 1884,84 euros et de 863,51 euros portées au débit du compte locatif seront déduites du montant de la provision sollicitée ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire en outre du montant de la provision sollicitée, la somme de 400 euros et de 173 euros correspondant à des frais de procédure.

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6420,80 euros au 6 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse Madame [Y] [Z] [Q] sera condamnée à payer à Monsieur [G] [L] , à titre provisionnel, la somme de 6420,80 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [Z] [Q] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; elle a indiqué percevoir 538 euros de RSA et être en recherche d’emploi, que les APL avaient été suspendues et qu’un rappel devait être versé ;

Le décompte produit établit que Madame [Y] [Z] [Q] a repris le paiement du du loyer au jour de l’audience ;

Toutefois, Madame [Y] [Z] [Q] qui perçoit le RSA n’établit pas être en capacité de régler sa dette en sus du paiement du loyer courant même dans le délai légal précité et même si un rappel d’APL dont le montant est ignoré est versé;

De surcroît M. [G] [L] est un bailleur personne physique et doit supporter les charges afférentes au bien immobilier loué ;

Il s’ensuit que les demandes de Madame [Y] [Z] [Q] seront rejetées ;

En conséquence, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [Z] [Q] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [Z] [Q] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié par application de l’article 696 du Code de procédure civile lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [G] [L] qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS