TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 25/00836

MINUTE N°
N° RG 25/00836 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIWB

Association [Localité 1]

C/

Monsieur [D] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Association [Localité 1], association régie par la Loi de 1901 (Déclaration n° 964711 - Publication au JO du 15/1/97), immatriculée sous le n° de SIRET 411 198 302 00373, ayant son siège social, [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Présidente domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SELARL Renaud ZEITOUN, société d’avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Guillaume METZ, avocat

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SELARL Renaud ZEITOUN

1 copie certifiée conforme à Monsieur [D] [L]

RAPPEL DES FAITS

L’association [Localité 1] a donné en location à Monsieur [D] [L] un logement (N°304) au sein de la résidence [Etablissement 1], [Adresse 5] par contrat du 29 juin 2023. Le montant de la redevance mensuelle a été fixé à la somme de 518,30 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [L] par acte de commissaire de Justice en date du 3 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4438,89 euros, en vain.

Elle l'a ensuite fait assigner, par acte de commissaire de Justice en date du 17 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour :

A titre principal,
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsdiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat,
- être autorisée à faire procéder à son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique, la séquestration des meubles au frais de Monsieur [L],
- le condamner au paiement de :
- l’arriéré locatif d’un montant de 4833,01euros, arrêté au 7 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse),
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double de la redevance mensuelle, soit en l’état, la somme de 1102,08 euros jusqu’à libération des lieux,
- outre une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 21 mai 2026, l'association [Localité 1] - représentée par son conseil - maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à préciser que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7 391 euros.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de Justice , Monsieur [D] [L] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que "II - le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (...)
III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. (...)".

L'article II du contrat d’occupation signé entre les parties au présent litige prévoit que la redevance forfaitaire librement fixée entre les parties sera payable mensuellement à terme à échoir avant le 5 de chaque mois (...).

Aux termes des articles VI et VIII dudit contrat, le résident est tenu de payer la redevance forfaitaire aux termes convenus. Le contrat sera résilié immédiatement de plein droit, un mois après un courrier recommandé demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de la redevance forfaitaire. Une fois acquis à [Localité 1] le bénéfice de la clause résolutoire, le résident devra libérer immédiatement les lieux; s’il s’y refuse, [Localité 1] devra préalablement, à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par la juridiction compétente.

Si le résident déchu de son droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois la redevance quotidienne, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager l’association [Localité 1] du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice du droit du bailleur.

En l’espèce, l'association [Localité 1] justifie qu'elle a fait signifier par commissaire de Justice le 3 juin 2025, au domicile de Monsieur[D] [L], un commandement d’avoir à payer un arriéré des redevances échues pour un montant total de 4438,89 euros, correspondant à un montant de plus de trois mois de redevances.
Les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées, pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 5 juillet 2025.

L’expulsion de monsieur [D] [L], occupant sans droit ni titre depuis le 5 juillet 2025, sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions ont vocation à s’appliquer sans qu’il soit nécessaire de l’ordonner.
Le demandeur sera débouté de sa demande.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIERE :

L'association [Localité 1] produit un décompte actualisé en date du 15 mai 2026 démontrant que Monsieur [D] [L] reste lui devoir la somme de 7 391,86 euros à la date du 15 mai 2026, redevance du mois de mai 2026 incluse.

Monsieur [D] [L], non-comparant, ne conteste par principe pas le montant de sa dette, de sorte qu'il sera condamné au paiement de cette somme de 7 391,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

III- SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du contrat et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure

En l'espèce, le contrat d’occupation se trouve résilié depuis le 5 juillet 2025.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

La demande de l’association [Localité 1] visant à obtenir la majoration de 100 % de l’indemité d’occupation par rapport au montant de la redevance habituelle doit être considérée comme une clause pénale.

L’application d’une telle clause aurait en effet pour effet de condamner Monsieur [D] [L] à une somme supérieure à 13 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 5 juillet 2025 au mois de juillet 2026. Cette majoration, manifestement excessive, sera par conséquent d’office modérée.

Une majoration de 20 % du montant de l’indemnité d’occupation sera appliquée en lieu et place d’une majoration de 100 %.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant de 661,24 euros (551,04 X 20 %) à compter du 5 juillet 2025 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 15 mai 2026.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association [Localité 1], Monsieur [D] [L] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,