TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 25/01035

MINUTE N°
N° RG 25/01035 - N° Portalis DB22-W-B7J-TNL3

Société DOMNIS - Entreprise Sociale pour l’Habitat

C/

Madame [G] [A]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Société DOMNIS - Entreprise Sociale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la société anonyme LE FOYER POUR TOUS - Entreprise Sociale pour l’Habitat, société anonyme à Conseil d’Administration inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est au [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [A], née le 29 juillet 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean-Pierre ANTOINE

1 copie certifiée conforme à Madame [G] [A]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 octobre 2012, la SA DOMNIS a donné à bail à Madame [G] [A] un logement sis [Adresse 5].

Le 24 février 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2298,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 28 avril 2025, la SA DOMNIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 29 septembre 2025, la SA DOMNIS a assigné Madame [G] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu dans un garde-meubles, aux frais de Madame [G] [A] ;
- condamner Madame [G] [A] au paiement des sommes suivantes :
* 2345,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
*  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 septembre 2025.

A l'audience du 21 mai 2026, la SA DOMNIS, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 13 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1847,03 euros, échéance d' avril 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [G] [A] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle indique néanmoins ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [G] [A], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique percevoir un salaire de 2000 euros environ en tant qu'éducatrice spécialisée.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 30 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 octobre 2012, du commandement de payer délivré le 24 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2026 que la créance de la SA DOMNIS à l'égard de Madame [G] [A] est établie dans son principe. Il convient de préciser que si l'avocat de la demanderesse a indiqué lors de l'audience que la dette se chiffrait à la somme de 1847,03 euros tenant compte des frais de recouvrement d'un montant de 140,91 euros, il ressort du décompte en date du 13 mai 2026 que le solde locatif est de 1987,94 euros et qu'il convient de déduire de ce montant la somme totale de 521,74 euros correspondant à des frais de poursuites et de recouvrement.

Par conséquent, Madame [G] [A] sera condamnée à lui payer la somme de 1466,20 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2026, échéance d' avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [G] [A] le 24 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2012 à compter du 25 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, Madame [G] [A] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, la bailleresse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [G] [A] selon les modalités précisées au dispositif.
En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [G] [A] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. De plus, l’expulsion de Madame [G] [A] et de tout occupant de son chef sera autorisée. et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [G] [A]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 avril 2025.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [G] [A] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [A] au paiement de cette indemnité à compter du 25 avril 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 mai 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [A] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA DOMNIS formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS