TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 25/01049

MINUTE N°
N° RG 25/01049 - N° Portalis DB22-W-B7J-TNXM

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [Z] [P] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [P] [D], né le 13 mars 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [Z] [P] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2020, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [D] un logement sis [Adresse 5].

Le 7 avril 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3631,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 3 avril 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er octobre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [Z] [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux, dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix , aux frais et risques de Monsieur [Q] [D] ;
- condamner Monsieur [Z] [P] [D] au paiement des sommes suivantes :
* 4944,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 23 juin 2025,
- Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de la résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, le cité devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
- condamner Monsieur [Q] [D] au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 octobre 2025.

A l'audience du 21 mai 2026, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 13 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 18186,54 euros, échéance d’avril 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [Z] [P] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [Z] [P] [D] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

La demanderesse fait valoir que l'arriéré locatif inclut des surloyers, le défendeur n'ayant jamais répondu à l'enquête relative à ses ressources.

Monsieur [Z] [P] [D], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et reconnaît ne pas avoir répondu à l'enquête. Il explique être en reconversion professionnelle et souhaiterait pouvoir justifier de ses ressources auprès de la bailleresse.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 2 octobre 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Z] [P] [D] le 7 avril 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 juin 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 juin 2020 à compter du 8 juin 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d'astreinte 

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [P] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 juin 2020, du commandement de payer délivré le 7 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2026 que la créance de la SA 1001 VIES HABITAT à l'égard de Monsieur [Z] [P] [D] est établie dans son principe.

Il convient de rappeler que la demanderesse sollicite au titre de l’arriéré locatif la somme totale de 18186,54 euros.

Il est constant que cette somme, qui figure au décompte du 13 mai 2026, fourni par la demanderesse inclut à la fois les loyers et charges dus durant le contrat de bail mais également des indemnités d’occupation puisqu’il vient d’être constaté dans la présente décision que le bail a été résolu par l’effet de la clause résolutoire le 8 juin 2025.

Il convient également de constater que le surloyer n’est intervenu que postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le surloyer étant une pénalité attachée exclusivement au contrat de bail, il y a donc lieu d’exclure du décompte l’ensemble des surloyers échus postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 juin 2025.

Dès lors, il convient de déduire du décompte retenu par la demanderesse la somme totale de 8938,71 euros, se décomposant ainsi :

(2179,68 euros (montant du surloyer) X 4 mois) + (7,62 euros X 4 mois) + 189,51 euros de frais de recouvrement.

Par conséquent, Monsieur [Z] [P] [D] sera condamné à lui payer la somme de 9247,83 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [D]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juin 2025. Monsieur [Z] [P] [D] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Ainsi qu’il a été précisé ci-dessus, aucun surloyer ne saurait être ajouté au montant de l’indemnité d’occupation qui devra se cantonner au montant du loyer éventuellement révisé et et des charges.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [P] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 8 juin 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 mai 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [P] [D] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS