TJ 78646, 21 juill. 2026, RG 25/00136

MINUTE N°
N° RG 25/00136 - N° Portalis DB22-W-B7J-TKZ7

Société ELOGIE - SIEMP

C/

Madame [X] [I] [Q]
Monsieur [G] [I] [Q]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Société ELOGIE - SIEMP, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est [Adresse 3], venant aux droits de la SIEMP, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés, représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Guillaume WOHRER, avocat

d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [X] [I] [Q], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

Monsieur [G] [I] [Q], né le 2 juillet 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] [Localité 3], comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maîre Héla KACEM

1 copie certifiée conforme à Madame [X] [I] [Q] et à Monsieur [G] [I] [Q]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 janvier 2012, la SA ELOGIE - SIEMP a donné à bail à Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] un logement sis [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 5].

Le 11 avril 2025, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4618,87 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 14 avril 2025, la SA ELOGIE - SIEMP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte decommissaire de Justice en date du 25 août 2025, la SA ELOGIE - SIEMP a assigné en référé Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera regi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] solidairement, au paiement, à titre provisionnel de la somme de 3799,50 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ainsi qu'aux loyers échus, le cas échéant, entre l'arrêté de compte et le point de départ de l'indemnité d'occupation ;
- condamner Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] solidairement au paiement d' une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
*  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 août 2025.

A l'audience du 21 mai 2026, la SA ELOGIE - SIEMP, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2950,13 euros, échéance d' avril 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée à l'étude du commissaire de Justice, Madame [X] [I] [Q] n'a pas pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Monsieur [G] [I] [Q] a comparu. Il ne conteste pas le principe de la dette et sollicite de pouvoir rester dans le logement et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique travailler dans la restauration et percevoir un salaire mensuel d'environ 1900 euros tandis que son épouse qui est aide-soignante gagne environ 1700 euros par mois. Ils ont trois enfants majeurs en études supérieures.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 28 août 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA ELOGIE - SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 janvier 2012, du commandement de payer délivré le 11 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 19 mai 2026 que la SA ELOGIE - SIEMP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] seront condamnés à lui payer, solidairement, à titre provisionnel, en application des stipulations du bail, la somme de 2950,13 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, échéance de avril 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] le 11 avril 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 juin 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 4 janvier 2012 à compter du 12 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, Monsieur [G] [I] [Q] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle ainsi que que de celle de son épouse et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] selon les modalités précisées au dispositif.
En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] et de tout occupant de leur chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 juin 2025.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] au paiement de cette indemnité à compter du 12 juin 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 19 mai 2026.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l'indemnité d'occupation est due solidairement par Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [I] [Q] et Madame [X] [I] [Q] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA ELOGIE - SIEMP formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS