TJ 01053, 16 juill. 2026, RG 24/02870

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/02870 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G264

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 16 Juillet 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [W] [L]
née le 13 Septembre 1993 à [Localité 1] (92)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charlotte BENOIST, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 48

Monsieur [H] [Z]
né le 26 Octobre 1993 à [Localité 2] (87)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charlotte BENOIST, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 48

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL [C] IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 968000027,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 366

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Mme MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame CORMORECHE,

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Mai 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

Exposé du litige

[W] [L] et [H] [Z] sont propriétaires en indivision au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 4] d’un appartement constituant le lot 128.

La copropriété, édifiée en 1973, a été construite sur un terrain en pente, si bien que 4 étages sont situés au-dessus du terrain permettant l’accès à l’immeuble et les autres niveaux sont en dessous et sont semi enterrés.
Une toiture terrasse faisant office de parking surplombe certains logements.

La copropriété, qui a maintenant près de 50 ans, se dégrade fortement et de nombreux copropriétaires relayent aux syndics successifs les infiltrations qu’ils subissent en provenance de la toiture terrasse à usage de parking et en provenance des balcons, ayant conduit à des interventions d’urgence de bâchage des balcons.

En définitive ont été votés différents travaux propres à résoudre les infiltrations et les problèmes de ventilation au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022, à savoir:
- le vote des travaux de traitement de l’enveloppe avec étanchéité des balcons, ravalement de façade et reprise de la ventilation, avec mission de maîtrise d’œuvre pour un budget global de 1 090 912 euros TTC; (résolution 4)
-souscription d’une assurance dommages ouvrage dans le cadre des travaux votés, (résolution 5)
-validation des honoraires de maîtrise d’œuvre pour le suivi des travaux votés et pour un montant de 22 814,86 euros TTC. (Résolution 6)

Le procès-verbal d’assemblée général a été notifié le 17 mars 2022, mais des copropriétaires opposants ont assigné le syndicat des copropriétaires en date du 16 mai 2022, afin d’obtenir l’annulation pour violation des conditions de majorité les résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par jugement du 8 juin 2023, le Tribunal judiciaire a prononcé la nullité des résolutions 4, 5 et 6 adoptées. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.

Par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2023, les travaux ont été à nouveau soumis au vote des copropriétaires et les résolutions portant sur l’exécution des travaux déjà votés en 2022, ont été adoptées à la majorité requise.

Les copropriétaires opposants ont alors décidé d’engager une nouvelle procédure judiciaire en délivrant au syndicat des copropriétaires une assignation en justice le 25 janvier 2024 afin de remettre en cause la validité des votes intervenus pour la réalisation des travaux de réfection.

Depuis l’engagement de cette nouvelle procédure de demande de nullité du nouveau procès-verbal validant la réalisation des travaux, les copropriétaires opposants aux travaux n’ont toujours pas réglé leur quote-part de charges afférentes aux travaux en cours sur l’immeuble et le chantier a été arrêté.

La copropriété se trouve dans une situation de blocage et aucune assemblée générale n’a été convoquée depuis 2023.

En définitive, un administrateur provisoire de la copropriété a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse le 9 décembre 2025.

C’est dans ce contexte que par exploit du 19 septembre 2024, [W] [L] et [H] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir engager sa responsabilité, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières écritures, régularisées le 19 septembre 2025, [W] [L] et [H] [Z] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1241 du Code civil et suivants, vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre conservatoire, condamner le syndicat des copropriétaires à faire poser une bâche sur le toit terrasse de l’immeuble afin de faire cesser les infiltrations d’eau, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, à réaliser les travaux d’étanchéité du toit terrasse du parking au-dessus de la leur appartement, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, à réaliser les travaux de VMC en prévoyant un échafaudage sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, au paiement des sommes suivantes,

- la somme de 30.000 € en principal pour la réfection de l‘appartement compte tenu des dégâts occasionnés depuis des années dans l’appartement (à parfaire)
- la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral pour chacun des demandeurs
- la somme de 31.274 € au titre du trouble de jouissance
- la somme de 5.000 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les demandeurs en vertu de l’article 700 du code de procédure civile
-les frais et dépens du procès

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent :

-que peu de temps après leur entrée dans les lieux, ils ont constaté un dégât des eaux dans leur pièce à vivre le 26 août 2021, ont procédé à une déclaration de sinistre et que l’expertise amiable a démontré que l’infiltration provient de l’étanchéité du parking des parties communes qui se trouve au-dessus de leur appartement;

-que lors de l’assemblée générale du 16 mars 2022, les travaux ont été votés pour un budget
global de 1.090.912 € TTC et les appels de fonds ont été adressés à l’ensemble des copropriétaires, leur quote part s’élevant à la somme de 31.780 €, qu’ils ont réglée mais que certains copropriétaires, non impactés par les problèmes d’étanchéité de l’immeuble et/ou ne voulant pas régler les appels de fonds importants pour les travaux ont saisi le Tribunal pour solliciter l’annulation des résolutions sur lesdits travaux;

-qu’ils ont dû faire une seconde déclaration de sinistre compte tenu de l’état de leur appartement, que les experts d’assurance sont unanimes pour dire que les causes sont dues à l’infiltration d’eau pluviale à travers la toiture terrasse faisant parking et qu’il appartient à la copropriété de réparer les causes ou a minima de bâcher le parking, mais que rien n’est fait, raison pour laquelle ils entendent engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Il considèrent en effet :

-que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 les dommages trouvant leur origine dans les parties communes;

-que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de cette responsabilité de plein droit que s’il démontre, un cas de force majeure ou l’existence d’une faute des victimes, ce qu’il ne fait pas.

Ils demandent en conséquence à être indemnisés, outre les travaux de reprise, du préjudice de jouissance qu’ils subissent depuis 2021, et de leur préjudice moral puisque jeunes parents d’un bébé, ils s’inquiètent légitimement des effets de l’humidité et de l’ absence de ventilation de leur appartement sur leur santé et sur celle de leur bébé.

Ils ajoutent :

-que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer le manque de trésorerie et la décision de justice du 8 juin 2023 alors que la gestion de ces travaux a été très mauvaise, tout comme les appels de fonds qui n’ont pas été échelonnés dans le temps pour permettre aux copropriétaires de s’organiser pour que des provisions soient réclamées par trimestre;

-qu’il n’est pas plus fondé à se prévaloir d’une faute de leur part, dont il ne rapporte d’ailleurs par la preuve alors qu’il est constant que la cause du désordre vient des parties communes;

-que dans la mesure où l’origine de leur dégât des eaux est l’infiltration par les garages et les parties communes, comme cela a été indiqué par les experts d’assurance, que les travaux n’ont pas été réalisés du fait que les travaux ont été mal votés, les infiltrations ne peuvent que perdurer et endommager l’intérieur et les parties privatives des copropriétaires.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter [H] [Z] et [W] [L] de leurs demandes, fins et prétentions, et de leur demande de condamnation sous astreinte,

Les condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il considère en premier lieu devoir être exonéré de toute responsabilité en raison d’une cause étrangère, en ce que :

-il n’a pas été négligent dans l’entretien de ses parties communes dans la mesure où il mène depuis 2019 une opération d’envergure de rénovation des parties communes permettant notamment de mettre un terme aux infiltrations en parties privatives;

-l’immobilisation du chantier est le fait de la décision de justice rendue le 8 juin 2023, fait extérieur au syndicat des copropriétaires, alors que la multiplication des recours contre les résolutions favorables aux travaux est également un fait extérieur au syndicat, qui doit lutter depuis plusieurs années contre une poignée de copropriétaires opposants contestant les résolutions votées pour la réalisation de travaux en parties communes;

-en outre, le syndic [C] en place depuis 2023 n’a jamais fait le nécessaire pour que le chantier redémarre, ce qui fait que le syndicat a dû prendre l’initiative de faire désigner un syndic provisoire pour que la copropriété soit à nouveau gérée convenablement.

Il dénonce en second lieu une négligence fautive des consorts [Q], en ce que:

-ils ne se sont pas assurés que les travaux de réfection étaient bien terminés pour réaliser les travaux de reprise chez eux;

-ils ne démontrent pas qu’à ce jour les infiltrations persistent de sorte qu’ils sont mal fondés à réclamer une indemnité au titre d’un préjudice de jouissance.

Il ajoute qu’il appartient aux demandeurs de démontrer le lien de causalité entre leurs réclamations et les parties communes de la copropriété et l’origine exacte des réclamations pour fonder leur demande ce qu’ils ne font pas.

Concernant leurs demandes indemnitaires, le syndicat des copropriétaires relève :

-qu’ils ne justifient aucunement leurs demandes, notamment concernant la somme sollicitée pour la réfection de leur appartement, qu’ils fixent arbitrairement à 30.000 € et qu’il en est de même pour l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’ils sollicitent et également pour leur préjudice moral, puisqu’ils ne rapportent pas la preuve d’un lien entre les prétendus désordres et une affection quelconque d’ordre moral ou psychologique.

Il indique enfin se réserver la possibilité de faire intervenir de manière forcée le syndic pour qu’il réponde éventuellement de la faute de gestion qu’il aurait commis en ne répondant pas aux sollicitations des consorts [Q].

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs de la décision

Il ressort des pièces versées aux débats :

-que le syndic initial de la copropriété, la société Orkan Management, a été désigné pour un mandat de deux ans au cours de l’assemblée générale de la copropriété du 25 novembre 2019 et que son mandat a été renouvelé pour deux années à l’occasion de l’assemblée générale de la copropriété du 11 octobre 2021 soit jusqu’au 11 octobre 2023;

-qu’à l’occasion de l’assemblée générale de la copropriété du 28 septembre 2023, la société Orkan Management a indiqué présenter sa démission et qu’à cette même date, c’est la société [C] Immobilier qui a été désignée en qualité de syndic de la copropriété, ce à compter du 29 septembre 2023 et pour une durée d’une année, jusqu’au 30 septembre 2024;

-que depuis sa nomination, la société [C] Immobilier n’a convoqué aucune assemblée générale, le conseil syndical de la copropriété indiquant par ailleurs qu’elle ne répondait pas à ses demandes d’information concernant les comptes de la copropriété et ceux en lien avec les opérations de travaux litigieux;

-qu’à compter du 30 septembre 2024 alors que le mandat de la société [C] Immobilier était expiré, la copropriété a été dépourvue de syndic, raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], par requête du 27 Août 2025, a saisi le président du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse d’une demande de désignation d’administrateur provisoire, au visa de l’article 18 de la loi du 10 Juillet 1965, expliquant notamment dans sa requête que plusieurs procédures judiciaires étaient en cours et que le syndicat des copropriétaires n’avait pas de syndic pour assurer sa représentation auprès des juridictions et assurer sa défense;

-que par ordonnance du 9 décembre 2025, le président du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a fait droit à cette demande et a désigné pour une durée de 12 mois la Selarl AJ Meynet et associés comme administrateur provisoire de la copropriété, avec pour mission, notamment, d’assurer la gestion administrative et comptable de la copropriété, prendre les mesures urgentes ou conservatoires, représenter le syndicat des copropriétaires en justice et, convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un nouveau syndic.

Or, le tribunal relève :

-que si les consorts [Q] ont délivré leur assignation initiale le 19 septembre 2024 à destination du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic la société [C] Immobilier, ce syndic n’était plus en fonction à compter du 30 septembre 2024, soit un peu plus de dix jours après la délivrance de l’assignation,

-qu’à compter du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a été dépourvu de syndic et n’était pas en mesure d’être représentée, notamment dans le cadre de la présente audience, étant observé que curieusement, dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires précise bien être représenté par son syndic en exercice la société [C] Immobilier;

-que l’intervention de l’administrateur provisoire désigné par le président de la juridiction n’a jamais été sollicitée par les demandeurs alors qu’il avait pour fonction notamment de représenter la copropriété dans les poursuites judiciaries en cours.

Dans ses conditions, le tribunal ordonne la réouverture des débats afin de permettre à [H] [Z] et [W] [L] de mettre en cause l’administrateur provisoire de la copropriété voir le nouveau syndic s’il en a été désigné un et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de conclure en étant régulièrement représenté.

PAR CES MOTIFS :