TJ 76540, 13 mars 2026, RG 25/01157

DOSSIER N° RG 25/01157 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NF7M

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [K] [Q] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [R] [U]
5 avenue de Versailles
76380 CANTELEU
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2016, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [R] [U] un appartement situé 5 avenue de Versailles - Escalier 2 - Etage 00 - Appartement 2 à CANTELEU (76380), pour un loyer mensuel de 194,09 euros outre des provisions sur charges.

Par notification électronique du 12 janvier 2023, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [R] [U].

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 juin 2024, Monsieur [R] [U] a délivré congé à l'OPH HABITAT 76.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, l'OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [R] [U] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 3.425,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater le congé délivré à Monsieur [R] [U] au 18 juin 2024 et constater la résiliation de l'engagement de location consenti, à compter de l'expiration du délai de préavis, soit le 18 septembre 2024 ;
- à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail de plein droit de Monsieur [R] [U] par le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail, en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- dire que Monsieur [R] [U] est occupant sans droit ni titre à compter du 18 septembre 2024 ;
- autoriser la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sans délai ;
- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [U], ainsi que par celle de tous biens et occupants de son chef, et dire qu'il y sera procédé par tout moyens de droit, et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner Monsieur [R] [U] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 5.187,06 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 mai 2025 ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;
- les frais liés à l'enquête OPS ;
- la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 19 juin 2025.
À l'audience du 23 janvier 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 7.665,58  euros, selon décompte arrêté au 13 janvier 2026.

A titre principal, l'OPH HABITAT 76 indique que par l'effet du congé délivré par Monsieur [U] le 18 juin 2024, dont il a été pris acte le 25 juin 2024, l'engagement de location a expiré à compter du 18 septembre 2024 et que Monsieur [U] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A titre subsidiaire, l'OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024 et que la clause résolutoire est donc acquise.

Il précise qu'il a diligenté une procédure pour abandon de logement suite au procès-verbal de constat d'abandon dressé par commissaire de justice le 10 mars 2025, après ouverture forcée du logement, mais que la requête a été rejetée par ordonnance du 7 avril 2025 en raison de la présence de mobiliers nécessaires à la vie quotidienne au sein du logement.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [U], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [R] [U] ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [R] [U], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de validation du congé

En vertu de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s'il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n'importe quel moment du bail et n'a pas à être motivé. Il doit simplement en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ».

Le délai de préavis applicable au congé est alors de trois mois.

Le délai de préavis peut être réduit à un mois en raison de la localisation du bien loué en zone de tension locative, de l'état de santé du locataire constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile, des ressources du locataire (locataire bénéficiant du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ou locataire s'étant vu attribuer un logement défini à l'article L.831-1 du code de la construction et de l'habitation ) ou la situation du locataire vis-à-vis de l'emploi (obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi).

Toutefois, le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [R] [U] a donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, réceptionnée par le bailleur le 18 juin 2024.

Ainsi, le congé délivré par Monsieur [R] [U] respectant le formalisme imposé par la loi doit être déclaré valide.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [U] à compter du 18 septembre 2024, date d'expiration du délai de préavis de trois mois.

Compte tenu de la validité du congé du locataire, la demande à titre subsidiaire d'acquisition de la clause résolutoire devient sans objet.

Sur la demande d'expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L4.42-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il résulte des deux procès-verbaux de constat du garde particulier assermenté de l'OPH HABITAT 76 en date du 20 février 2024 et 20 novembre 2024 qu'entre ces deux dates, Monsieur [R] [U] n'a presque pas occupé le logement puisque la boîte aux lettres est pleine, que le voisin informe ne jamais avoir vu Monsieur [U] et que le relevé du compteur d'eau froide est presque similaire malgré les 7 mois écoulés.

De plus, il a été dressé par commissaire de justice en date du 10 mars 2025 un procès-verbal de constat d'abandon des lieux.

Par conséquent, il semblerait que Monsieur [R] [U] se soit relogé, bien qu’il ait laissé son mobilier en place.

Ainsi, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 18 septembre 2024, Monsieur [R] [U] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [U] à son paiement à compter de 18 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 28 janvier 2016 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 13 janvier 2026, faisant état d'une dette locative de 7.891,88 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 226,30 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 106,68 euros (7,62 euros x4 entre septembre 2022 et décembre 2022 + 7,62 x10 entre mars 2024 et décembre 2024).

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [U] les 8 octobre 2021 et 27 décembre 2021 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt 2021 sur les revenus 2020 et un courrier en date du 16 novembre 2023, lui demandant de produire son avis d'impôt 2023 sur les revenus 2022.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative, soit la somme de 106,68 euros.

Il ressort enfin de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 53,20 euros (3,26 euros x 12 entre juillet 2024 et juin 2025 + 3,52 euros x 4 entre septembre 2025 et décembre 2025).

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d'assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 22 mai 2024, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d'assurance souscrit à compter de juillet 2024.

Cependant, il ne justifie pas avoir délivré une nouvelle sommation pour les frais d'assurance à compter de septembre 2025, de telle sorte que la somme de 14,08 euros sera déduite.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [U] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 7.544,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 janvier 2026, mois de décembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juin 2025 sur la somme de 5.187,06 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [U] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [U] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS