TJ 76540, 13 mars 2026, RG 25/01491

DOSSIER N° RG 25/01491 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NI3B

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
19-21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître AURIAU avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [U] [H]
58 rue Maurice Blot
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 août 2024, Monsieur [P] [A] a donné à bail à Madame [U] [H] une maison située 58 rue Maurice Blot à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 682 euros, outre une avance sur charges de 10 euros.

Par acte du 5 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des engagements de Madame [U] [H].

Le bailleur a fait jour l'engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [U] [H] le 5 mai 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.065 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d'impayés de loyers.

Par assignation en date du 1er août 2025, notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge des contentieux de la protection afin qu'il :
- à titre principal, constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;
- ordonne l'expulsion de Madame [U] [H] et de tous occupants de son chef ;
- condamne Madame [U] [H] à lui payer la somme de 4.137 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.065 euros et de l’assignation pour le surplus ;
- condamne Madame [U] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamne Madame [U] [H] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;
- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.722,36 euros arrêtée à la date du 13 janvier 2026.

Elle précise être opposée à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire et qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant auprès du bailleur.

Bien que régulièrement citée par procès-verbal déposé à étude de commissaire de justice, Madame [U] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Madame [U] [H] ne s'est pas présentée au diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d'éviter l'accroissement de la dette.

Au demeurant, l'article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur [P] [A] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion et l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu'en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 août 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 5 mai 2025, la caution a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.065 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 6 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [U] [H] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu'elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de novembre 2024 à novembre 2025, à l'exception du mois de février 2025 réglé par la locataire et du mois d'octobe 2025, à hauteur 6.172,36 euros.

Ainsi, compte tenu des versements effectués par la locataire, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 13 janvier 2026, Madame [U] [H] demeure redevable de la somme de 5.722,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 5.722,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 2.065 euros, et de l'assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [U] [H], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 mai 2025, de l'assignation du 1er août 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 6 mai 2025 et 4 août 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,