TJ 44109, 21 juill. 2026, RG 22/01370

SG

LE 21 JUILLET 2026

Minute n°

N° RG 22/01370 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LQD6

S.C.I. AURELIA

C/

S.A.S. BATIWEB.COM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL BRG - 206
la SELARL CDK AVOCATS - 136
la SELARL PATRICE HUGEL - [Localité 1]

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du VINGT ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 28 AVRIL 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 21 JUILLET 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.C.I. AURELIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL, avocats au barreau D’ANGERS

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BATIWEB.COM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2017, la S.A.R.L. MAR’IMMO a consenti à la S.A.S. ACTIVE PROSPECTS un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 21 septembre 2017 jusqu’au 20 septembre 2026, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 27.726,38 euros hors taxes et hors charges, pour l’exploitation d’une activité de “conseil en développement, mise en relation professionnelle à la prospection pour compte de tiers à la création, gestion et exploitation de sites internet”.

Le 24 juillet 2020, la S.C.I. AURELIA, venant aux droits de la S.A.R.L. MAR’IMMO, a fait délivrer à la S.A.S. BATIWEB.COM, venant aux droits de la S.A.S. ACTIVE PROSPECTS, un commandement de payer un arriéré de loyers visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Par acte extra-judiciaire du 20 août 2020, la S.A.S. BATIWEB.COM a délivré congé à la S.C.I. AURELIA pour le 20 septembre 2020, à l’expiration de la première période triennale.

Le 18 septembre 2020, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi par huissier de justice et la S.A.S. BATIWEB.COM a restitué les clés des locaux, objets du bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mars 2022, la S.C.I. AURELIA a fait assigner la S.A.S. BATIWEB.COM devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement de paiement des loyers échus à la date du 20 septembre 2023.

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Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 18 novembre 2024, la S.C.I. AURELIA sollicite du tribunal de :

- Constater que la société AURELIA est recevable et fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter la société BATIWEB.COM de toutes ses demandes, prétentions, fins et conclusions;
En conséquence,
- Condamner la société BATIWEB.COM à payer à la requérante la somme de 132 663,83 euros TTC, du au titre de l’exécution du contrat outre intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022, date de la signification l’assignation, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;
- Condamner la société BATIWEB.COM restituer à la requérante la somme de 6.544,62 euros au titre du dépôt de garantie irrégulièrement compensé sur les sommes dues outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation délivrée avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;
- Condamner la société BATIWEB.COM aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’extrait Kbis et le coût du commandement de payer du 27 juillet 2021, ainsi qu’à payer à la concluante la somme de 13.000 € en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 11 mars 2025, la S.A.S. BATIWEB.COM sollicite du tribunal de :

Vu les articles L. 145-4 et -41 du Code de commerce,
Vu l 'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020,
A titre principal,
- Juger que le congé délivré par la société BATIWEB.COM le 20 août 2020 a effet du 20 septembre 2020 est valide ;
- Juger qu’aucun loyer n’est dû pour la période postérieure au 21 septembre 2020 ;
- Juger que le dépôt de garantie devait être restitué à la société BATIWEB.COM ;
- Juger que la société BATIWEB.COM pouvait procéder à la compensation du dépôt de garantie avec l’arriéré locatif ;
En conséquence,
- Débouter la société AURÉLIA de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
- Constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial est acquise depuis le 24 août 2020, et qu’il n’est dû aucune somme au titre de l’occupation des locaux après la libération des locaux et la restitution des clés, soit depuis le 18 septembre 2022 ;
A titre infiniment subsidiaire,
- Constater que le congé délivré par la société BATIWEB.COM a pris effet au 20 février 2021;
En tout état de cause et à titre reconventionnel,
- Condamner la société AURÉLIA à rembourser à la société BATIWEB.COM la somme de 13.500,00 euros en remboursement des provisions pour charges indûment versées ;
- Condamner la société AURÉLIA au paiement de la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société AURÉLIA en tous les dépens.

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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la S.C.I. AURELIA

1. Sur la résiliation du bail

Conformément aux termes de l’article L145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance.

A défaut de respecter ce délai de préavis de six mois, le congé n'est pas nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période triennale suivante.

Il est toutefois admis que le bailleur peut renoncer à se prévaloir de cette irrégularité et accepter les effets du congé, cette renonciation ne pouvant résulter que d’une volonté expresse et non équivoque de résilier amiablement le bail commercial.

En l’espèce, la S.A.S. BATIWEB.COM, par acte extra-judiciaire du 20 août 2020, a entendu délivrer congé à la S.C.I. AURELIA pour le 20 septembre 2020, soit à l’expiration de la première période triennale du bail commercial liant les parties et ayant pris effet le 21 septembre 2017.

Force est de constater que ce faisant, elle n’a pas respecté le délai de préavis prévu par les dispositions légales susvisées et rappelées par le bail litigieux.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, elle apparaît mal fondée à se prévaloir des articles 2 et 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, dès lors notamment, qu’il s’agissait pour le preneur, non d’un délai pour accomplir un acte au sens de ces dispositions légales arrivé à échéance pendant la période dite protégée du 12 mars au 23 juin 2020, mais d’un délai préavis et de prévenance n’ayant pas vocation à être modifié par les dites dispositions.

Cependant et en tout état de cause, il apparaît que la S.C.I. AURELIA, en dépit de ses dénégations, a manifestement renoncé à se prévaloir de cette irrégularité et de la tardiveté du congé délivré par la S.A.S. BATIWEB.COM, tel que cela ressort des pièces versées aux débats, étant plus particulièrement relevé :

- que préalablement au congé litigieux, le 24 juillet 2020, elle a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer un arriéré de loyers, indiquant expressément qu’elle entendait se prévaloir des effets de la clause résolutoire du bail;

- qu’à la suite du congé donné par la S.A.S. BATIWEB.COM près d’un mois plus tard, le 20 août 2020, les parties ont convenu d’un commun accord, au vu des courriels produits par la défenderesse, de fixer l’état des lieux de sortie à la date du 18 septembre 2020 ;

- qu’à cette date, la S.A.S. BATIWEB.COM, tel qu’elle s’y était engagée et comme l’avait sollicité la S.C.I. AURELIA, a libéré les lieux et restitué les clés des locaux, objets du bail, après la réalisation de l’état des lieux par huissier de justice ;

- que par la suite et aux termes notamment, du décompte actualisé qu’elle a alors adressé à la S.A.S. BATIWEB.COM, la S.C.I. AURELIA n’a sollicité que le paiement des loyers échus au 3ème trimestre 2020 ;

- qu’elle ne justifie ainsi ni avoir réclamé, ni avoir mis en demeure la S.A.S. BATIWEB.COM de régler les loyers arrivés à échéance après son départ des lieux.

Dans ces conditions et au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que les parties ont manifestement convenu de résilier le bail à la date prévue par le congé litigieux et à la date d’échéance de la première période triennale, le 20 septembre 2020.

Dès lors, la S.C.I. AURELIA ne peut aujourd’hui valablement faire valoir que les effets de ce congé ont été reportés à la date d’échéance de la 2ème période triennale, le 20 septembre 2023, et que la S.A.S. BATIWEB.COM est restée débitrice des loyers jusqu’à cette date.

En conséquence, la S.C.I. AURELIA doit être déboutée de ses demandes de ce chef.

2. Sur l’arriéré de loyers et charges

Conformément à l’article 1353 du code de procédure civile :
“Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, si la créance de la S.C.I. AURELIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail, elle est fondée à solliciter le paiement des seuls loyers et charges échus au 20 septembre 2020.

En l’occurrence, au vu des pièces versées aux débats et des explications incomplètes données sur ce point par les parties, la S.A.S. BATIWEB.COM apparaît débitrice de la somme de 2.673,43 euros selon le détail suivant :

- loyers du 1er janvier au 20 septembre 2020 40.080,68 €
13.850,30 € pour le 1er trimestre
13.850,00 euros pour le 2ème trimestre
12.380,08 euros pour le 3ème trimestre jusqu’au 20/09/2020
- versements à déduire 30.862,63 €
- dépôt de garantie à déduire 6.544,62 €
Total 2.673,43 €

Il convient plus particulièrement de souligner :

- que la somme de 94,82 euros évoquée aux termes des écritures de la demanderesse, correspond à la revalorisation du dépôt de garantie dont le paiement ne peut désormais être sollicité, le bail ayant été résilié ;

- que les parties s’accordent sur le montant des versements susvisés effectués par la S.A.S. BATIWEB.COM ;

- que conformément à ce qui a été précédemment indiqué et dès lors que le bail est considéré comme ayant été amiablement résilié, le dépôt de garantie ne peut rester acquis à la bailleresse à titre de dommages et intérêts et doit nécessairement venir en déduction des sommes restant dues par le preneur.

La S.A.S. BATIWEB.COM n’apporte pas la preuve de versements complémentaires qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, la S.A.S. BATIWEB.COM sera condamnée à payer à la S.C.I. AURELIA cette somme de 2.673,43 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 mars 2022 conformément à l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de la S.A.S. BATIWEB.COM

Le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles (civ. 3ème 29/01/2026).

En l’espèce, la S.A.S. BATIWEB.COM soutient que la S.C.I. AURELIA ne lui a jamais fourni de régularisation des charges locatives réglées tous les trimestres et que la bailleresse doit ainsi être tenue de lui rembourser la somme dont elle s’est acquittée à ce titre de 13.500,00 euros.

Cependant, force est de constater que contrairement à ce qu’elle affirme, la S.C.I. AURELIA produit aujourd’hui l’état récapitulatif annuel des charges litigieuses de 2018 (étant devenue propriétaire des lieux le 26 octobre 2018) à 2020, ainsi que les factures et justificatifs des dites charges, étant relevé que si ces documents font apparaître un solde de charges locatives dû par le preneur, aucune demande en paiement n’a été formée à ce titre par la bailleresse.

Cette régularisation même tardive et postérieure à la date fixée par l'article R145-36 du code de commerce n'affecte pas l'exigibilité des charges, dans la mesure elles sont justifiées par les pièces versées aux débats et que ni leur principe, ni leur montant, ne sont discutés.

En conséquence, la S.A.S. BATIWEB.COM sera déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges réglées par ses soins.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.C.I. AURELIA qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose en revanche à sa condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.A.S. BATIWEB.COM au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS