TJ 06088, 3 juill. 2026, RG 25/00901

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
ORIENTATION EN AUDIENCE DE REGLEMENT AMIABLE

N° RG 25/00901 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QOTG
du 03 Juillet 2026

affaire : Syndic. de copro. LES JARDINS DU ROI, sis [Adresse 1], [G] [T], [K] [U] [N], [X] [N], [U] [N], [Y] [U] [N]
c/ S.A.R.L. [S] [Q], S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE)

Copie exécutoire délivrée à

Me Alice CATALA
Me Frédéric CHAMBONNAUD
Me Jérôme LACROUTS

l’an deux mil vingt six et le trois Juillet à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LES JARDINS DU ROI, sis [Adresse 1]
Repésenté par son syndic en exercice CABINET ST & ASSOCIEES
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Madame [G] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
ITALIE
Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [K] [U] [N]
[Adresse 4]
[Localité 5]
ITALIE
Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Madame [X] [N]
[Adresse 4]
[Localité 5]
ITALIE
Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [U] [N]
[Adresse 4]
[Localité 5]
ITALIE
Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Y] [U] [N]
[Adresse 4]
[Localité 5]
ITALIE
Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.R.L. [S] [Q]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Alice CATALA, avocat au barreau de NICE

S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE)
[Adresse 6]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2026, délibéré prorogé au 03 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice des 16 et 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], Madame [G] [T], Monsieur [K] [N], Madame [X] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] ont assigné la SARL [A] [Q] et la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES en référé aux fins notamment d'interdiction d'exploitation d'une activité de restauration au sein du lot n°3 de la copropriété à défaut de mise en œuvre des travaux visant à faire cesser les nuisances olfactives, ainsi une remise en état des lieux consistant en la suppression des aménagements au sein du lot n°48, propriété des consorts [N] et au sein des parties communes sans autorisation.

L'affaire a été retenue à l'audience du 19 mars 2026.

Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], Madame [G] [T], Monsieur [K] [N], Madame [X] [N], Monsieur [U] [N] et Monsieur [Y] [N] sollicitent de :
- juger que l'exploitation d'une activité de restauration dans le lot n°3 contrevient à la destination de l'immeuble,
- juger que l'activité de restauration exploitée par la SARL [A] [Q] n'est pas entreprise avec une extraction conforme, comme l'ont relevé les agents du service municipal de l'hygiène dans l'arrêté municipal du 25 novembre 2022,
- juger que l'ouverture dans le magasin débouchant en toiture est une simple conduite de ventilation naturelle qui n'est pas destinée à recevoir une extraction de cuisine,
- juger que la SAS OFIE a manqué à son obligation de délivrance conforme, le magasin loué au travers d'un bail commercial n'étant pas destiné à accueillir une activité de restauration,
- juger que l'exploitation d'une activité de restauration par la SARL [A] [Q] génère pour l'immense majorité des occupants de l'immeuble des nuisances olfactives désagréables, ce qui contrevient à la jouissance paisible de leurs lots de copropriété respectifs,
- juger qu'il s'agit de manquements répétés à des obligations non sérieusement contestables relevant du règlement de copropriété de l'immeuble,
- juger qu'il soit fait interdiction à la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE), et à la SARL [A] [Q] d'exploiter pour une activité de restauration le lot n°3 à usage de magasin situé au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 2], et d'utiliser la cuisine et la hotte y afférente, à défaut de mise en œuvre des travaux de nature à faire cesser provisoirement les nuisances olfactives et à prévenir provisoirement tout risque d'incendie qui pourrait éclore au niveau de la hotte utilisée par la SARL [A] [Q],
- assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 2 000 euros par infraction constatée qui sera prononcée tant à l'encontre de la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) que de la SARL [A] [Q], et pendant une durée maximale de 90 jours, sans qu'il soit nécessaire que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte,
- juger que la dalle de séparation entre le rez-de-chaussée de l'immeuble et le sous-sol a été percée pour permettre l'installation d'un réseau [Localité 7] en PVC reliant le lot n°3, magasin exploité par la SARL [A] [Q] pour une activité de restauration au lot n°41 qui est une cave dont la propriétaire est la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE),
- juger que ce réseau PVC a été aménagé en aérien sans aucune autorisation dans le lot n°48, à savoir la cave détenue par les consorts [N],
- juger que ce réseau PVC, ainsi que les réseaux d'électricité et de gaz ont été tirés sans aucune autorisation de quiconque dans les parties communes de l'immeuble et aboutissent tous les trois dans le lot n°41,
- juger que ces travaux illicites ont donné lieu à des percements de murs et de cloisons, parties communes, sans autorisation de quiconque et que ces réseaux constituent des emprises aériennes irrégulières dans les circulations communes,
- juger qu'il s'agit de manquements répétés à des obligations non sérieusement contestables relevant du règlement de copropriété de l'immeuble
- condamner la SAS OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) et à la SARL [A] [Q] à remettre les lieux en leur état d'origine en supprimant la canalisation PVC et les réseaux d'électricité et de gaz qui ont été aménagés dans le lot n°48 qui est la propriété des consorts [N], ainsi que dans les parties communes de l'immeuble sans autorisation de quiconque,
- assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de 10 jours à partir de la signification de l'ordonnance à venir, et pendant une durée maximale de 90 jours, sans qu'il soit nécessaire que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte,
- le rejet des demandes des sociétés OFIE et [A] [Q],
- la condamnation in solidum des sociétés OFIE et [A] [Q] aux dépens ainsi qu'à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l'audience, la SARL [A] [Q] sollicite de :
À titre reconventionnel,
- débouter le Syndicat des copropriétaires, les Consorts [N] et [T] de leurs demandes,
À titre principal,
- constater que le refus d'accéder aux parties communes opposé par le syndicat des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite,
- d'être autorisée à procéder à la réalisation des travaux de chemisage et d'installation du système d'extraction, au sein du lot n°3 conformément au devis n° CC2502-092 du 18 février 2025 de la Société ALP CHEMINEE,
- condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à laisser libre accès à la toiture et aux parties communes nécessaires à la réalisation des travaux de chemisage et d'installation du système d'extraction, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
À titre subsidiaire,
- de l'autoriser à procéder à l'installation en façade arrière de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 2] d'un conduit d'extraction lequel préservera les droits des copropriétaires et occupants de l'immeuble s'agissant de la possibilité d'ouvrir les volets ;
- juger qu'elle devra, préalablement auxdits travaux, obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaire de l'immeuble du [Adresse 8] à [Localité 2] mais également l'ensemble des autorisations administrative requises pour l'installation d'un dispositif pérenne et sécure ;
En tout état de cause,
- débouter la SAS OFIE de sa demande de mise hors de cause ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les consorts [N] et [T] à verser à la société [A] [Q] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile, ainsi que les dépens de l'instance.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l'audience, la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES demande :
- débouter le Syndicat des copropriétaires et les consorts [T] [N] de leur demande d'entendre “juger que l'exploitation d'une activité de restauration dans le lot n°3 contrevient à la destination de l'immeuble” dans la mesure où :
- l'exploitation d'une telle activité est autorisée ;
- l'appréciation du caractère conforme ou non conforme d'une activité à la destination de l'immeuble relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond et ne relève pas de la compétence du juge des référés ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires et les consorts [T] [N] de leur demande d'entendre “juger que l'ouverture présente dans le magasin débouchant en toiture est une simple ventilation naturelle qui n'est pas destinée à recevoir une extraction de cuisine” dans la mesure où :
- le conduit présent dans le local est une cheminée
- l'appréciation de la nature du conduit relève éventuellement du pouvoir du juge du fond mais ne relève pas de la compétence du juge des référés ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires et les consorts [T] [N] de leur demande de “remise en état de parties communes et parties privatives qu'ils estiment affectées par des aménagements de plomberie et d'électricité” devra être rejetée dans la mesure où :
- la prescription est acquise ;
- la preuve de l'imputabilité des installations n'est pas rapportée ;
- la preuve d'un dommage imminent, d'aucun trouble manifestement illicite, d'aucun danger imputable n'est pas rapportée ;
- le syndicat des copropriétaires n'a jamais informé la SAS OFIE d'une quelconque difficulté et refuse l'organisation d'une visite contradictoire,
- constater que l'ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires et des consorts [T] [N] se heurtent à des contestations sérieuses,
- débouter le Syndicat des copropriétaires et les consorts [T] [N] de leurs demandes,
A titre reconventionnel,
- constater que le syndicat des copropriétaires refuse de laisser accès à la SAS OFIE au parties communes et toit de l'immeuble afin de procéder aux travaux de chemisage et d'installation du système d'extraction dans son conduit privatif,
- constater que ce refus opposé par le syndicat constitue un trouble manifestement illicite,
- condamner le syndicat des copropriétaires à laisser libre accès à la SAS OFIE à la toiture et aux parties communes nécessaires à la réalisation des travaux de chemisage et d'installation du système d'extraction, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et les consorts [T] [N] à payer à la SAS OFIE la somme de 3.000 eruos sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile,
- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et les consorts [T] [N] aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l'article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026, prorogé au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de “donner acte” ou “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur la demande d'interdiction d'exploiter par les sociétés OFIE et [A] [Q] une activité de restauration au sein du lot n°3 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et d'utiliser la cuisine et la hotte y afférente, à défaut de mise en œuvre des travaux de nature à faire cesser provisoirement les nuisances olfactives et à prévenir provisoirement tout risque d'incendie

En l'espèce, et par jugement du 28 avril 2026 du tribunal judiciaire de Nice, il est expressément mais interdiction à la SAS OFIE d'exploiter une activité de restauration comportant une activité de cuisson, dans l'attente d'une mise en conformité de son système d'extraction par la réalisation des travaux suivant devis n° CC2207-225, établi par la société ALP CHEMINEE, en date du 12 juillet 2022 et ce, sous astreinte de 1000 EUROS par infraction constatée.

Il est établi que la SARL [A] [Q] est titulaire d'un bail commercial depuis le 15 mai 2017, consenti par la SAS OFIE aux fins d'exercer une activité de “pizzeria - snack - sandwicherie - saladerie”.

Ainsi et dès lors que la société bailleresse OFIE s'est vue interdire l'activité de restauration comportant notamment une activité de cuisson dans l'attente d'une mise en conformité du système d'extraction, il y a lieu d'étendre cette interdiction à son preneur directement concerné et selon les mêmes modalités, étant toutefois et par ailleurs précisé que l'activité de restauration a été considérée comme n'étant pas interdite par le règlement de copropriété ou à raison de la destination de l'immeuble, selon les termes du jugement en date du 28 avril 2026 rappelant qu'une telle activité avait eu cours au sein de l'immeuble depuis 2010.

En conséquence, il sera fait interdiction à la SARL [A] [Q] d'exploiter une activité de restauration comportant une activité de cuisson, dans l'attente d'une mise en conformité de son système d'extraction par la réalisation des travaux suivant devis n° CC2207-225, établi par la société ALP CHEMINEE, en date du 12 juillet 2022 et ce, sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée.

Sur l'installation d'un réseau [Localité 7] en PVC reliant le lot n°3, magasin exploité par la société [A] [Q] pour une activité de restauration au lot n°41

En l'espèce, si le procès-verbal de constat établi le 24 février 2025 fait état de l'existence d'un tuyau d'évacuation des eaux usées en PVC dont une partie traverserait la cave de Monsieur [N] (lot numéro 48), et installé au sein des parties communes de l'immeuble, ainsi que d'une installation de gaines électriques ou de gaz sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, force est de constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l'inexistence de ces installations préalablement à l'occupation par [A] [Q] des locaux commerciaux, pas plus qu'ils ne rapportent la preuve d'une installation par la SARL [A] [Q].

De plus, et alors même que Monsieur [N] indique que le tube en PVC passant au-dessus de sa porte se poursuit à l'intérieur et à l'arrière de celle-ci dans le vide sanitaire, les conditions d'installation de cette évacuation interrogent, Monsieur [N] ne faisant nullement état de dégradations de la porte ou de l'ouverture de sa cave.

En conséquence et en l'absence d'éléments corroborant les allégations des demandeurs, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles et le renvoi en audience de règlement amiable :

Aux termes de l'article 774-1 du code de procédure civile, le juge saisi d'un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge.

Aux termes de l'article 774-2 du même code, l'audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

Le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu'il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles l'audience se tient. Il peut décider d'entendre les parties séparément.

Aux termes de l'article 774-3 du même code, les parties sont convoquées à l'audience de règlement amiable, à la diligence du greffe, par tout moyen.

La convocation précise que les parties doivent comparaître en personne.

Lorsqu'elles ne sont pas dispensées de représentation obligatoire, les parties comparaissent assistées de leur avocat.
Dans les autres cas, elles peuvent être assistées dans les conditions prévues par l'article 762.

L'audience se tient en chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l'audience de règlement amiable.

Sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l'audience de règlement amiable, par le juge et par les parties, est confidentiel.

Il est fait exception à l'alinéa précédent dans les deux cas suivants :

a) En présence de raisons impérieuses d'ordre public ou de motifs liés à la protection de l'intérêt supérieur de l'enfant ou à l'intégrité physique ou psychologique de la personne

b) Lorsque la révélation de l'existence ou la divulgation du contenu de l'accord qui en est issu est nécessaire pour sa mise en œuvre ou son exécution.

À tout moment, le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

Aux termes de l'article 774-4 du même code, à l'issue de l'audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l'audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions de l'article 130 et du premier alinéa de l'article 131. Le juge informe le juge saisi du litige qu'il est mis fin à l'audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d'accord.

En l'espèce, il résulte du jugement du 28 avril 2026 rendu par le tribunal judiciaire de Nice que la délibération n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires en date du 12 janvier 2023, et la SAS OFIE, autorisée à procéder à la réalisation des travaux d'installation d'un conduit en façade arrière de l'immeuble avec isolation acoustique et leur groupe d'extractions associées, suivant devis n° CC2207-225, établi par la société ALP CHEMINEE, en date du 12 juillet 2022.

Toutefois au terme du procès-verbal d'assemblée générale du 25 mars 2024, et suivant résolution n° 17, l'autorisation de réaliser des travaux de mise en place d'un conduit d'évacuation des fumées en toiture a été refusée à la SAS OFIE.

Aussi, et en l'état des difficultés rencontrées par le propriétaire des locaux commerciaux, de son locataire face à la résistance des autres copropriétaires quant à la réalisation de travaux de nature pourtant à amoindrir les nuisances olfactives dont ils font état, de la multiplication des procédures, il y a lieu de renvoyer cette affaire à une audience de règlement amiable.

A l'audience du 19 mars 2026 le président a interrogé les parties quant à l'opportunité de recourir à une audience de règlement amiable.

Les demandeurs s'y sont opposés tandis que les défenderesses ont acquiescé à cette proposition.
Dès lors, il est de l'intérêt des parties de tenter de régler le différend qui les oppose en exprimant leurs besoins et intérêts respectifs et en confrontant leurs points de vue de manière apaisée, sous la médiation d'un magistrat.

En conséquence cette affaire est renvoyée à une audience de règlement amiable dans les termes du dispositif.

Dans l'attente, il sera sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS