TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 24/02164

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

S.D.C. [Adresse 1], Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ S.A.R.L. FRANCE AZUR SYNDIC, Société SCP BTSG 2

MINUTE N°
DU 16 Juillet 2026

N° RG 24/02164 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWV6

Grosse délivrée
à Me Julien SALOMON

Expédition délivrée
à Me Eric VEZZANI
Me Denis DEL RIO

le

DEMANDEURS:

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DU PORT dont le siège social est [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Me Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. FRANCE AZUR SYNDIC
dont le siège social est [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

La SCP BTSG 2 représentée par Me [Y] [J], Mandataire Judiciaire de la Société France Azur Syndic, en redressement judiciaire
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

La SARL BG&ASSOCIES Administrateur Judiciaire de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC, prise en la personne de Me [S] [E]
[Adresse 6]

représentée par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 19 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SARL FRANCE AZUR SYNDIC a assuré les fonctions de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] du 28 février 2018 au 29 juin 2021.

Au cours de son assemblée générale du 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a décidé de ne pas renouveler le contrat de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC et a choisi pour assurer les fonctions de syndic la SNC AGENCE DU PORT.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] reproche diverses fautes à la SARL FRANCE AZUR SYNDIC dans l'exercice de sa mission de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, assigné la SARL FRANCE AZUR SYNDIC à comparaitre devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 19 septembre 2024 à 15 heures, aux fins notamment de la condamner au paiement de diverses sommes.

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 24/02164.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC et la SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [Y] [J] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire par jugement Tribunal de commerce de NICE du 9 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice, en date du 11 mars 2025 assigné la SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [Y] [J] en qualité de mandataire judiciaire de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC à comparaitre devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 4 septembre 2025 à 15 heures, aux fins notamment de fixer au passif de la procédure collective de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC diverses sommes.

Cette affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 25/01200.

Par jugement du Tribunal de commerce de NICE du 5 mars 2025, la poursuite d'activité de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC a été ordonnée et la SELARL BG & ASSOCIES prise en la personne de Maître [S] [E] a été nommée en qualité d'administrateur judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a , par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025 assigné la SELARL BG & ASSOCIES prise en la personne de Maître [S] [E] es-qualité d'administrateur judiciaire de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC à comparaitre devant le pôle de proximité du Tribunal judicaire de NICE à l'audience du 17 décembre 2025 à 9 heures, aux fins notamment de fixer au passif de la procédure collective de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC diverses sommes.

Cette affaire été enregistrée au répertoire général sous le numéro 25/04609.

Ces affaires ont fait l'objet de divers renvois dont un ultime renvoi avant radiation à l'audience du 19 mai 2026 pour jonction des procédures.

A l'audience du 19 mai 2026,

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique et récapitulatives n°2 déposées à l'audience aux termes desquelles il, maintient ses demandes en fixation au passif de la procédure collective de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC diverses sommes et demande de :

- Joindre les instances enregistrées sous les numéros 24/02164, 25/01200 et 25/04609,
- Rejeter toute fin de non-recevoir et déclarer recevable son action,
- Constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] détient sur la SARL France AZUR SYNDIC une créance de 9 834,65 euros, à parfaire, se décomposant comme suit :
o 4 833,60 euros à titre de remboursement des honoraires injustifiés,
o 5 001,05 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :
" 4 000,00 euros au titre du défaut de transmission des archives,
" 501,05 euros au titre du préjudice matériel,
" 500,00 euros au titre du préjudice moral,
- Condamner la SARL FRANCE AZUR SYNDIC, la SCP BTSG2 ès qualités et Maître [S] [E] ès qualités au paiement de la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Fixer au passif de la procédure collective de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC la somme totale de 13 834,65 euros à parfaire, se décomposant comme suit :
o 4 833,60 euros à titre de remboursement des honoraires injustifiés,
o 5 001,05 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :
" 4 000,00 euros au titre du défaut de transmission des archives,
" 501,05 euros au titre du préjudice matériel,
" 500,00 euros au titre du préjudice moral,
o 4 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejeter toute demande formée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]
- Condamner la SARL FRANCE AZUR SYNDIC, la SCP BTSG2 ès qualités et Maître [S] [E] ès qualités au paiement des entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Julien SALOMON.

La SARL FRANCE AZUR SYNDIC et la SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [Y] [J], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles ils demandent de :
- Déclarer prescrites et en tout état de cause injustifiées et infondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance,

La SELARL BG & ASSOCIES n'a pas comparu, ni se s'est fait représenter, bien que régulièrement avisée du renvoi de l'affaire à l'audience du 19 mai 2026,
Vu les articles 446-1, 446-2, 455 et 768 du code de procédure civile,
Le délibéré de l'affaire a été fixé au 16 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu'il ne suffit pas d'affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer.

Sur la jonction des instances

En vertu de l'article 367 du Code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

Les affaires inscrites au répertoire général sous les numéros 24/02164, 25/01200 et 25/04609 présentent un lien de connexité tel qu'il convient de prononcer leur jonction et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro le plus ancien : 24/02164.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La SARL FRANCE AZUR SYNDIC et la SCP BTSG2 représentée par Maître [Y] [J] soulèvent une fin de non-recevoir tirée de la prescription de la réclamation des honoraires perçus par le syndic entre le 28 février 2018 et le 23 mai 2019, énonçant que le syndicat des copropriétaires ne pourrait réclamer que le paiement des honoraires pour la période postérieure au 23 mai 2019, l'assignation datant du syndicat datant du 23 mai 2024.

En réplique, le syndicat argue que les défenderesses ne sont pas fondées à soulever la prescription quinquennale dès lors qu'elle ne court qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Or, ce dernier énonce n'avoir eu connaissance des anomalies reprochées au syndic dans la facturation qu'à l'occasion des investigations menées par le nouveau syndic.

Il convient de préciser aux parties que l'assignation du syndicat date du 3 mai 2024 et non du 23 mai 2024.

En l'espèce, la SARL FRANCE AZUR SYNDIC a assuré les fonctions de syndic de la copropriété [Adresse 1] du 28 février 2018 au 29 juin 2021 et a été remplacée par la SNC AGENCE DU PORT à compter du 29 juin 2021.

Il ressort en effet du dossier que le syndicat des copropriétaires s'est aperçu des irrégularités reprochées à la SARL FRANCE AZUR SYNDIC qu'à compter de son remplacement par le nouveau syndic le 29 juin 2021, ce dernier ayant sollicité par lettre du 6 juillet 2021 adressée à la SARL FRANCE AZUR SYNDIC la transmission de divers documents, lesquels documents une fois transmis se sont révélés être insuffisants selon la SNC AGENCE DU PORT.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SARL FRANCE AZUR SYNDIC et la SCP BTSG2 représentée par Maître [Y] [J] sera rejetée.

Sur le constat de l'existence d'une créance au titre du remboursement des honoraires

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires avance que la SARL FRANCE AZUR SYNDIC aurait perçu des honoraires injustifiés dans le cadre de ses fonctions pour un montant total de 4 833,60 euros.

Il produit à ce titre un extrait du grand livre reprenant les exercices 2018 à 2021 duquel il ressort en effet que le syndic a mis à sa charge pour cette période la somme totale de 4 833,60 euros au titre de diverses prestations. Il sollicite ainsi de la présente juridiction de constater qu'il détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance de 4 833,60 euros au titre du remboursement de ces honoraires injustifiés.

La SARL FRANCE AZUR SYNDIC s'oppose à la demande du syndicat des copropriétaires, arguant notamment que ce dernier a approuvé les comptes pour les exercices 2018 à 2021 et n'est désormais plus fondé à les contester.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ne conteste pas avoir approuvé les comptes pour ces exercices mais énonce néanmoins que cette approbation ne peut valoir renonciation à toute action en responsabilité contre le syndic, notamment en cas de découverte ultérieure d'irrégularités.

A ce titre le demandeur argue qu'il n'avait pas au jour des assemblées générales connaissance du complet détail des comptes du syndic.

Il est constant que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires.

Cette approbation emporte ratification des actes accomplis par le syndic et dont les résultats se trouvent traduits dans les comptes, même au regard des dépenses excédant les pouvoirs du syndic. En effet l'approbation entérine les dépenses engagées par le syndic au cours de l'exercice écoulé, à la condition que les comptes aient été portés à la connaissance des copropriétaires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ayant approuvé les comptes ne peut rechercher la responsabilité du syndic sur les éléments comptables qui ont été portés à la connaissance des copropriétaires lors de la vérification des comptes.

Or en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement ne pas avoir eu sa possession l'ensemble des éléments comptables nécessaires à la vérification des comptes du syndic au moment des assemblées générales au cours desquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2018 à 2021. En effet, le simple fait que le syndicat ait découvert des irrégularités ultérieures est insuffisant pour obtenir le remboursement des sommes contestées.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera donc débouté de sa demande en constat de l'existence d'une créance d'un montant de 4 833,60 euros à titre de remboursement d'honoraires injustifiées détenue sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC.

Sur le constat de l'existence de créances à titre de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En application de l'article 1231-1 de ce code le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Au titre du défaut de transmission des archives

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 I. indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

II. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.
En application de l'article 18-2 de cette loi, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l'espèce, le syndic nouvellement désigné par le syndicat des copropriétaires le 29 juin 2021, la SNC AGENCE DU PORT a sollicité auprès de l'ancien syndic, la SARL FRANCE AZUR SYNDIC par courrier du 6 juillet 2021 versé aux débats la transmission de divers documents dans les délais légaux, à savoir :
- dans le délai de quinze jours à compter de la cessation des fonctions de l'ancien syndic, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque,
- dans le délai d'un mois à compter de cette même date, les archives du syndicat et tout document dématérialisé relatif à la gestion de l'immeuble,
- dans le délai de trois mois, l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Il est produit aux débats un document intitulé " liste transmission dossier comptabilité " co-signé le 26 août 2021 par la SARL FRANCE AZUR SYNDIC et la SNC AGENCE DU PORT. Aux termes de ce document, la SNC AGENCE DU PORT reconnait avoir reçu les pièces suivantes :
- comptes 2019-2020,
- comptes 2020-2021,
- balances 2018-2019/2019-2020/2020-2021,
- grands livres 2018-2019/2019-2020/2020-2021,
- feuille de présence,
- dossier mutations,
- dossiers compteurs eau.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] énonce toutefois que les documents remis étaient insuffisants et que demeuraient manquants :
- les éléments relatifs à un dossier de sinistre ayant affecté les parties communes au dernier étage de l'immeuble,
- l'attestation de remise des clefs,
- le grand livre comptable de l'exercice 2017-2018 et le grand livre comptable établi lors de la reprise de la comptabilisé du syndic antérieur CABINET ROSSINI, ainsi que les pièces comptables,
- le dossier comptable et les factures de l'exercice 2018-2019,
- les archives sur dix ans, les archives relatives aux mutations antérieures et aux banques.

Il justifie avoir mis en demeure la SARL FRANCE AZUR SYNDIC de produire ces pièces à diverses reprises, sans succès.

Dans ses écritures, la SARL FRANCE AZUR SYNDIC ne conteste pas ne pas avoir fourni les documents manquants. Cependant, elle énonce que cela ne peut lui être reproché dès lors que qu'une partie de ces documents, notamment certaines pièces remontant à 2017 et les archives comptables sur 10 ans étaient en la possession du syndic la précédant, le Cabinet ROSSINI et qu'il appartenait à ce dernier de transmettre au syndic lui succédant ces documents.

A ce titre, elle fait valoir que le juge des référés, antérieurement saisi par le syndicat des copropriétaires aux fins de la voir condamnée à remettre les pièces et archives manquantes et au paiement de dommages et intérêts provisionnels pour défaut de transmission des archives, avait, dans son ordonnance du 20 novembre 2023 débouté le syndicat de ses demandes. Elle énonce en effet qu'il avait débouté le syndicat aux motifs que " la défenderesse ne peut être condamnée à une obligation de faire qu'elle n'est pas en mesure d'exécuter, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce que le précédent syndic en l'occurrence le cabinet ROSSINI, aurait transmis les documents et archives précités à la défenderesse " et qu'" il ne démontre pas avoir subi un préjudice " tenant à la privation d'une comptabilité saine " ".

Il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée de sorte que le juge des contentieux de la protection statuant au fond n'est pas lié par l'ordonnance de référé du 20 novembre 2023.

Il est constant qu'eu égard à l'obligation pesant sur le syndic de détenir l'ensemble des documents et archives relatifs à la gestion de la copropriété, il appartient au nouveau syndic d'effectuer toutes les diligences nécessaires pour obtenir ces documents, en cas de défaillance de l'ancien syndic dans la transmission de ces documents et archives.

En effet, il sera fait observer à la SARL FRANCE AZUR SYNDIC que l'article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic nouvellement désigné peut après mise en demeure restée infructueuse, solliciter en justice la remise des pièces manquantes détenues par l'ancien syndic.

Or, la SARL FRANCE AZUR SYNDIC ne justifie pas avoir mis en demeure l'ancien syndic de lui communiquer les documents manquants en sa possession.

Cette absence de diligence pour obtenir les documents et archives en la possession de l'ancien syndic caractérise une faute de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC qui est dans l'obligation d'avoir en sa possession les archives relatives au syndicat des copropriétaires.

Cette faute a indéniablement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui se trouve, en raison de ces documents manquants, dans l'impossibilité de disposer d'une comptabilité saine et vérifiable et de faire valoir ses droits à l'égard de tiers ou copropriétaires défaillants, faute de pièces comptables et archives nécessaires, la perte des documents et archives étant définitivement acquise.

En conséquence, il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance d'un montant de 4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de transmission de documents et archives.

Au titre du préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] reproche à la SARL FRANCE AZUR SYNDIC de ne pas avoir remis les clés des parties communes de l'immeuble au nouveau syndic.

Il énonce que cette faute lui a causé un préjudice matériel dès lors qu'il a été dans l'obligation de refaire les serrures des clés manquantes et produit à ce titre un devis daté du 14 avril 2024 de l'entreprise PACA SERRURES pour la pose de divers verrous d'un montant total de 501,55 euros.

A ce titre, il demande à la juridiction de constater qu'il détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance d'un montant de 501,55 euros au titre du préjudice matériel subi.

Le syndic réplique avoir remis les clés à une copropriétaire, Mme [L] à l'issue de l'assemblée générale du 29 juin 2021 au cours de laquelle le contrat de syndic n'a pas été renouvelé. Il énonce que puisque le nouveau syndic n'était pas présent à l'assemblée générale, aucune faute ne peut lui être reprochée pour avoir remis les clés à Mme [L], laquelle était Présidente de cette assemblée du 29 juin 2021.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires énonce que Mme [L] a déclaré ne pas détenir les clés.

En l'espèce, il appartenait en effet au syndic, à l'occasion du non-renouvellement de son contrat de restituer les clés des parties communes de l'immeuble.

Or, si celui-ci énonce les avoir remis à la Présidente de l'assemblée générale du 29 juin 2021, il ne le démontre aucunement. Il lui incombait à l'occasion du non-renouvellement de son mandat d'assurer malgré tout, la continuité de l'administration de l'immeuble, dont la remise des clés fait partie. Cependant en l'absence de production d'élément de preuve, notamment d'une attestation de remise des clés signée par Mme [L], il échoue à démontrer avoir remis ces clés.
Cette absence de remise des clés est donc constitutive d'une faute, ayant causé un préjudice matériel au syndicat des copropriétaires lequel a dû engager des frais pour refaire certaines serrures.

Il sera donc constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance d'un montant de 501,05 euros au titre du préjudice matériel subi.

Au titre du préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires énonce souffrir d'un préjudice moral causé par les graves dysfonctionnements dans la gestion de la copropriété par la SARL FRANCE AZUR SYNDIC. Il avance que ce préjudice résulte des dysfonctionnements graves dans la gestion de la copropriété, des difficultés récurrentes dans son fonctionnement, notamment en ce qui concerne les démarches réalisées pour obtenir la transmission des archives et qu'il a été porté atteinte à son image vis-à-vis des copropriétaires et des tiers.

Il demande à ce titre de constater qu'il détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance d'un montant de 500,00 euros au titre du préjudice moral subi.

Il est en effet établi que le syndicat a rencontré des difficultés dans le fonctionnement de la copropriété en réalisant des démarches pour obtenir la transmission des documents archives, lesquelles se sont révélées infructueuses, leur perte étant définitivement acquise. Il est également démontré qu'il a été porté atteinte à l'image de la copropriété vis-à-vis des copropriétaires et des tiers, le syndicat ne disposant pas de l'intégralité des documents et archives nécessaires pour faite valoir ses droits à leur égard.

Cependant, le syndicat ne démontre pas les dysfonctionnement grave dont il se prévaut.

Il sera donc constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance d'un montant de 250,00 euros au titre du préjudice moral subi.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera débouté de sa demande en condamnation de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC au paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En effet, les instances en cours au moment de l'ouverture d'une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et dépens en application de l'article L621-40 du code de commerce énonçant que le jugement d'ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit jugement et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.

Ainsi, il sera constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] détient sur la SARL FRANCE AZUR SYNDIC une créance d'un montant de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera débouté de sa demande concernant la distraction des dépens au profit de son avocat.

En effet, il sera rappelé que l'article 699 du code de procédure civile régissant la distraction des dépens par les avocats prévoit que celle-ci ne peut avoir lieu que dans les matières où leur ministère est obligatoire. Or, la présente procédure étant orale, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] n'était pas tenu de constituer avocat de sorte que sa demande au titre de la distraction des dépens n'est pas fondée.

Sur la fixation de sommes au passif de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC

L'article L.622-24 du code de commerce dispose qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat.

L'article R742-11 de ce code prévoit que dans un délai de deux mois à compter de la publicité du jugement d'ouverture faite dans les conditions prévues à l'article R. 742-9, les créanciers déclarent leurs créances au mandataire ou, à défaut de mandataire, au greffe du tribunal judiciaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] justifie avoir déclaré le 5 mars 2025 auprès de la SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [Y] [J] en qualité de mandataire judiciaire par courrier recommandé reçu le 7 mars 2025 sa créance décomposée comme suit :
- 9 334,65 euros correspondant à :
o 4 833,60 euros à titre de remboursement des honoraires injustifiés,
o 5 001,05 euros à titre de dommages et intérêts (soit 4 000,00 euros au titre du défaut de transmission des archives, 501,05 euros au titre du préjudice matériel et 500,00 euros pour le préjudice moral),
- 4 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- 104,77 euros au titre des dépens.
Cette déclaration de créance a été réalisée, dans le délai légal, à savoir dans les deux mois à compter de la publication du jugement de redressement judiciaire ordonné à l'égard de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC le 9 janvier 2025.

Il y a donc lieu de fixer au passif de la SARL FRANCE AZUR SYNDIC la somme totale 5 701,05 euros se composant comme suit : 4 000,00 euros au titre du défaut de transmission de documents et archives, 501,05 euros au titre préjudice matériel, 250,00 euros pour le préjudice moral et 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l'espèce, rien ne justifie d'écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS