TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 25/04370

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [R]

MINUTE N°
DU 16 Juillet 2026

N° RG 25/04370 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QYFM

Grosse délivrée
à Me Christian DELPLANCKE

Expédition délivrée
à Monsieur [T] [R]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]
Représenté par son syndic SYND UP
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Christian DELPLANCKE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [R]
né le 20 Mars 1962 à TUNISIE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 19 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [R] est propriétaire des lots 1888 et 1818 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYND’UP a assigné M. [T] [R] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 12 mars 2026 à 14h15 pour non-paiement de charges de copropriété.
Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 19 mai 2026 à 14 heures,
A l’audience du 19 mai 2026,
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et aux termes desquelles il demande de condamner M. [T] [R] au paiement de diverses sommes pour :
1 404,72 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté à la date du 1er janvier 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 date du premier courrier de mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance, Dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, Il justifie avoir régulièrement signifié ses conclusions à M. [T] [R] avant l’audience par acte de commissaire de justice le 9 mars 2026

M. [T] [R], bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
A titre liminaire, il convient de rappeler :
- qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,
- que les « juger » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.
Sur la créance du syndicat au principal
En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
…Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »
Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.
Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 1 404,72 euros au titre des charges de copropriété dues par M. [T] [R] à la date du 1er janvier 2026.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le contrat de syndic,le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [R] ,une lettre en date du 19 juin 2025 mettant en demeure le débiteur de payer la somme de 8 380,77 euros notifiée par courrier recommandé distribué le 23 juin 2025, le procès-verbal des assemblées générales en date des 31 janvier 2025 et 6 octobre 2025, ayant approuvé les comptes et voté les budget prévisionnels de la copropriété,les résolutions concernant l’approbation des comptes pour les exercices comptables des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 par la SELARL XAVIER HUERTAS ET ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat, l’état de répartition des charges, les appels de fonds, le décompte actualisé des sommes dues arrêté à la date du 1er janvier 2026 à la somme de 1 404,72 euros.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que M. [T] [R] reste devoir la somme de 1 260,72 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 1er janvier 2026, après déduction des frais de « mise en place d’une procédure d’avocat » comptabilisés au débit du compte du copropriétaire pour 144,00 euros le 10 février 2025, le contrat de syndic stipulant que ces frais ne sont dus qu’en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.
En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, le débiteur ne démontre pas s’être acquitté de cette dette de charges de copropriété, en dépit de la mise en demeure de payer du 19 juin 2025
Il y a lieu par conséquent de condamner M. [T] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 260,72 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Or, il ne démontre pas la mauvaise foi de M. [T] [R] et ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement de ses charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [R] succombant sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS